1. Ulosmitatun omaisuuden myynnistä ilmoittaminen ja myyntikohteen hinnoittelu

Irtain ja kiinteä omaisuus myydään julkisella huutokaupalla. Sloveniassa pakkohuutokauppaa ei voida toimittaa internetissä, koska Slovenian täytäntöönpanolainsäädäntö ei (vielä) mahdollista verkkohuutokauppoja.

Irtain omaisuus

Täytäntöönpanomenettelyssä irtain omaisuus ulosmitataan, sen arvo määritetään, omaisuus myydään ja myyntitulot maksetaan velkojalle (saatavien täytäntöönpanosta ja turvaamistoimista annetun lain (Zakon o izvršbi in zavarovanju), jäljempänä ’ZIZ-laki’, 81 artiklan 1 kohta).

Ulosmittaus voi koskea velallisen hallussa olevaa omaisuutta sekä velkojan hallussa olevaa velallisen omaisuutta. Kolmannen osapuolen hallussa oleva velallisen omaisuus voidaan ulosmitata kolmannen osapuolen suostumuksella (ZIZ-lain 83 artikla).

Ulosmittauksen yhteydessä velkoja saa ulosmitattuun omaisuuteen panttioikeuden (ZIZ-lain 87 artikla).

Ulosmitatun omaisuuden asiantuntija-arviointi: Ulosmitatun omaisuuden arvo arvioidaan ulosmittaushetkellä, paitsi jos välitön arviointi on mahdotonta omaisuuden erityisen arvon vuoksi. Arvonmäärityksen suorittaa ulosmittauksen toimittava ulosottomies. Jos jokin osapuolista niin pyytää, arviointi voidaan teettää myös osapuolen valitsemalla tuomioistuimen asiantuntijalla niin, että kyseinen osapuoli maksaa arviointikustannukset (ZIZ-lain 89 artikla). Ulosmitattu omaisuus voidaan myydä vasta, kun täytäntöönpanopäätös on lainvoimainen, paitsi jos velallinen antaa sitä ennen suostumuksensa omaisuuden myyntiin, omaisuus on herkästi pilaantuvaa tai on vaarana, että ulosmitatun omaisuuden arvo laskee merkittävästi (ZIZ-lain 92 artikla).

Ulosmitattu omaisuus myydään julkisella huutokaupalla taikka ostajan ja ulosottomiehen tai välittäjänä toimivan henkilön välisellä suoralla sopimuksella. Ulosottomies valitsee omaisuuden myyntitavan ja ‑päivän heti ulosmittauksen jälkeen sen periaatteen mukaisesti, että omaisuudesta on saatava mahdollisimman hyvä hinta, ja merkitsee tiedot ulosmittauksesta tehtävään pöytäkirjaan (ZIZ-lain 93 artikla). Jos ulosottomies valitsee myyntitavaksi julkisen huutokaupan, sen paikka ja päivämäärä merkitään pöytäkirjaan. Ulosottomies ilmoittaa omaisuuden myyntitavan ja ‑päivämäärän erityisellä ilmoituksella, joka annetaan tiedoksi velkojalle ja velalliselle (ulosottomiehen tehtävien suorittamista koskevien sääntöjen (Pravilnik o opravljanju službe izvršitelj) 82 artikla).

Myynnistä ilmoittaminen: Jos ulosottomies päättää, että omaisuus myydään julkisella huutokaupalla, huutokaupasta ilmoitetaan ulosmittauspäätöksen antaneen toimivaltaisen viranomaisen ilmoitustaululla ja verkkosivustolla. Ulosottomiehen on pyydettävä, että julkisesta huutokaupasta ilmoitetaan myös virallisessa rekisterissä, jos sellainen on olemassa. Velkojan tai velallisen pyynnöstä ulosottomies voi ilmoittaa julkisesta huutokaupasta myös tiedotusvälineissä. Tällöin ilmoituskustannukset maksaa julkista huutokauppaa hakenut osapuoli. Julkista huutokauppaa koskevasta ilmoituksesta on käytävä ilmi huutokaupan paikka, päivämäärä ja kellonaika, myytävä omaisuus ja sen kuvaus sekä paikka, jossa omaisuuteen voi tutustua ennen huutokauppaa (ulosottomiehen tehtävien suorittamista koskevien sääntöjen 89 artikla).

Mahdollisuus tutustua myytävään omaisuuteen: Ulosottomiehen on ilmoitettava julkista huutokauppaa koskevassa ilmoituksessa huutokaupan paikka, päivämäärä ja kellonaika, myytävä omaisuus ja sen kuvaus sekä paikka, jossa omaisuuteen voi tutustua ennen huutokauppaa (ulosottomiehen tehtävien suorittamista koskevien sääntöjen 89 artikla).

Vakuus: Ennen huutokaupan alkua ulosottomiehen on määritettävä, edellyttävätkö omaisuuden luonne ja arvo vakuuden pyytämistä huutokaupan osallistujilta. Vakuus voi olla enintään 10 prosenttia omaisuuden lähtöhinnasta.

Huutokaupantoimittaja: Julkisen huutokaupan toimittaa ulosottomies, joka voi omalla kustannuksellaan valtuuttaa huutokaupanpitäjän, jos omaisuuden määrä ja laatu sitä edellyttävät. Huutokauppa on yleisölle avoin (ulosottomiehen tehtävien suorittamista koskevien sääntöjen 92 artikla).

Lähtöhinta: Ulosmitattua omaisuutta ei voida myydä ensimmäisessä huutokaupassa alle sen arvioidun arvon. Jos hinta ei ensimmäisessä huutokaupassa nouse arvioidun arvon tasolle, ulosottomies toimittaa toisen huutokaupan, jos jokin osapuolista sitä pyytää. Toisessa huutokaupassa myyntihinta voi olla omaisuuden arvioitua arvoa alempi, mutta sen on oltava kuitenkin vähintään kolmanneksen arvosta. (ZIZ-lain 94 artikla).

Tarjouksen hyväksyminen: Kun huutokaupan aloituksesta on kulunut vähintään 15 minuuttia, ulosottomies pyytää osallistujia tekemään tarjouksia (huutoja). Huutokauppa jatkuu, kunnes kaikki kiinnostuneet ovat tehneet tarjouksensa. Ulosottomies myy omaisuuden eniten tarjonneelle, jos tarjouksia ei koroteta kahden kehotuksen jälkeen. Jos ostaja ei maksa ostohintaa huutokaupan päätteeksi, ulosottomies voi myydä omaisuuden seuraavaksi eniten tarjonneelle, jos velkoja antaa siihen suostumuksensa allekirjoittamalla huutokauppapöytäkirjan. Jos velkoja ei ole paikalla huutokaupassa, ulosottomies voi myydä omaisuuden välittömästi seuraavaksi eniten tarjonneelle, jos tarjous on vähintään 50 prosenttia korkeimmasta tarjouksesta ja korkeampi kuin lähtöhinta. Muussa tapauksessa ulosottomies laittaa omaisuuden uudelleen myyntiin samassa huutokaupassa. Edellinen korkeimman tarjouksen tekijä ei saa osallistua uusintahuutokauppaan.

Omaisuudenluovutus: Ostajan on maksettava ostohinta ja otettava omaisuus haltuunsa välittömästi huutokaupan jälkeen. Ulosottomiehen on annettava ostajalle asiakirja, jossa on myynnin tiedot ja rekisteritiedot, jos myydystä omaisuudesta pidetään rekisteriä. Asiakirjan perusteella ulosottomies pyytää kaikkia rekisteriä pitäviä toimivaltaisia viranomaisia poistamaan omaisuuden myyntiin liittyvät rasitteet ja/tai kiellot ja merkitsemään uuden omistajan rekisteriin, jos kyseiseen rekisteriin kirjataan myös omistusoikeutta koskevat tiedot. Jos velkoja antaa luvan, ulosottomies voi luovuttaa omaisuuden ostajalle omalla riskillään jo ennen ostohinnan maksua sitä summaa vastaan, johon velkoja on oikeutettu ostohinnasta. Jos ostaja ei maksa ostohintaa ja velkoja ei anna suostumustaan omaisuuden luovuttamiseen, ulosottomies voi myydä omaisuuden seuraavaksi eniten tarjonneelle. Omaisuus siirtyy ostajan omistukseen ilman rasitteita, vaikka velallinen ei olisikaan ollut sen omistaja. Ostajalla ei ole oikeutta omaisuuden vikoja koskevaan takuuseen (ZIZ-lain 96 artikla).

Kiinteä omaisuus

Kiinteää omaisuutta koskevassa täytäntöönpanomenettelyssä täytäntöönpanopäätös kirjataan kiinteistörekisteriin, kiinteän omaisuuden arvo määritetään, omaisuus myydään ja velkojan saatava maksetaan myyntituloista (ZIZ-lain 167 artikla).

Ulosmitatun omaisuuden asiantuntija-arviointi: Tuomioistuin voi määrittää kiinteän omaisuuden arvon jo ennen kuin täytäntöönpanopäätös on lainvoimainen. Tuomioistuin määrittää kiinteän omaisuuden arvon tuomioistuimen asiantuntijan arvion ja arviointihetken markkinahinnan perusteella. Arvon määrittämisessä otetaan huomioon mahdolliset myynnin jälkeen voimaan tulevat oikeudet, kuten nautintaoikeudet (ZIZ-lain 178 artikla), jotka voivat alentaa omaisuuden arvoa. Kiinteän omaisuuden arvo vahvistetaan tuomioistuimen päätöksellä, josta voi valittaa (ZIZ-lain 179 artikla).

Myynnistä ilmoittaminen: Kun arvonmääritystä koskevasta päätöksestä on tullut lainvoimainen, tuomioistuin antaa määräyksen kiinteän omaisuuden myynnistä. Määräyksessä määritellään kiinteän omaisuuden myyntitapa ja myynnin ehdot sekä myyntiajankohta ja ‑paikka, jos omaisuus myydään huutokaupalla. Kiinteä omaisuus myydään sen jälkeen, kun täytäntöönpanopäätös ja kiinteän omaisuuden arvonmääritystä koskeva päätös ovat tulleet lainvoimaisiksi. Tuomioistuin ilmoittaa myyntiä koskevasta määräyksestä ilmoitustaulullaan ja verkkosivustollaan sekä muiden tavanomaisten paikallisten kanavien kautta. Maatalousmaan myynnistä tuomioistuin ilmoittaa sen hallintoviranomaisen ilmoitustaululla, jonka alueella kiinteä omaisuus sijaitsee. Siitä voidaan ilmoittaa myös kyseisen viranomaisen verkkosivustolla. Velkoja voi julkaista kiinteän omaisuuden myyntiä koskevan määräyksen tiedotusvälineissä. Velkoja maksaa julkaisukulut. Myyntipäivä voi olla aikaisintaan 30 päivän kuluttua siitä, kun myyntiä koskevasta määräyksestä on ilmoitettu ilmoitustaululla. Tuomioistuin antaa myyntiä koskevan määräyksen tiedoksi asian osapuolille, panttioikeuden omaavalle velkojalle, muille menettelyyn osallistuville, joilla on rekisteröity etuosto- tai lunastusoikeus, ja toimivaltaiselle hallintoviranomaiselle (ZIZ-lain 181 artikla).

Yleissääntönä on, että kiinteä omaisuus myydään julkisella huutokaupalla, joka toimitetaan tuomioistuimen tiloissa, ellei tuomari päätä toisin. Velkojat, panttioikeuden omaavat velkojat ja maan kiinnitykseen perustuvan velan velkojat voivat täytäntöönpanomenettelyn aikana myyntiä koskevan määräyksen antamiseen asti sopia, että kiinteä omaisuus myydään keräämällä sitovia tarjouksia tai suoran tarjouksen perusteella (ZIZ-lain 183 artikla).

Kiinteän omaisuuden myyntiä koskeva määräys sisältää seuraavat tiedot:

1. yksityiskohtainen kuvaus kiinteästä omaisuudesta, ml. kalusto ja kalusteet
2. tiedot rakennusta koskevista nautintaoikeuksista ja esineoikeudellisista rasitteista, jotka ostajan on hyväksyttävä
3. tuomioistuimen päätöksessään määrittämä kiinteän omaisuuden arvo
4. hinta, jolla kiinteä omaisuus voidaan myydä
5. määräaika, johon mennessä ostajan on maksettava kauppahinta
6. myyntitapa
7. tarjoajalta vaadittavan vakuuden määrä (ZIZ-lain 184 artikla).

Mahdollisuus tutustua myytävään omaisuuteen: Tuomioistuin voi sallia kiinteän omaisuuden ostamisesta kiinnostuneiden tutustua omaisuuteen pyynnöstä ja omalla kustannuksellaan. Tuomioistuin määrää tutustumistavasta ja ulosottomiehen mahdollisesta läsnäolosta kiinteän omaisuuden myyntiä koskevassa määräyksessään (ZIZ-lain 176 artikla).

Vakuus: Julkiseen huutokauppaan voivat osallistua ne, jotka ovat maksaneet vakuuden vähintään kolme työpäivää ennen huutokaupan alkua. Vakuus on kymmenesosa kiinteän omaisuuden määritetystä arvosta. Velkojan, jonka esityksestä tuomioistuin on myöntänyt luvan huutokaupalle, ei tarvitse maksaa vakuutta. Sama koskee panttioikeuden omaavaa velkojaa tai maan kiinnitykseen perustuvan velan velkojaa, jos heidän saatavansa ovat vakuussummaa suuremmat ja jos vakuus voidaan kattaa kauppahinnalla ottaen huomioon kyseisten henkilöiden ensisijaisuuden maksunsaajina ja kiinteälle omaisuudelle määritellyn arvon. Vakuus maksetaan takaisin hävinneiden tarjoajien pankkitileille 15 päivän kuluessa julkisen huutokaupan päättymisestä tai tarjousten avaamismenettelyn päättymisestä, ellei laissa toisin säädetä (ZIZ-lain 185 artikla).

Lähtöhinta: Kiinteän omaisuuden myyntihinnan on ensimmäisellä myyntikerralla oltava vähintään 70 prosenttia omaisuuden määritetystä arvosta. Jos kiinteää omaisuutta ei saada myytyä ensimmäisellä myyntikerralla, tuomioistuin ilmoittaa toisesta myyntikerrasta velkojan ehdotuksesta. Toisella myyntikerralla myyntihinnan on oltava vähintään puolet omaisuuden arvosta. Ensimmäisen ja toisen myyntikerran välissä on oltava vähintään 30 päivää. Osapuolet, panttioikeuden omaava velkoja ja maan kiinnitykseen perustuvien velkojen velkojat voivat antaa täytäntöönpanoa käsittelevässä tuomioistuimessa tai missä tahansa muussa tuomioistuimessa virallisen lausunnon, jossa ne sopivat, että kiinteä omaisuus voidaan myydä ensimmäisellä myyntikerralla huutokaupalla hintaan, joka on alle 70 prosenttia omaisuuden määritetystä arvosta, tai toisella myyntikerralla hintaan, joka on alle puolet sen arvosta (ZIZ-lain 188 artikla).

Tarjouksen hyväksyminen: Kun tuomioistuin toteaa, että myynnin edellytykset täyttyvät, se ilmoittaa huutokaupan käynnistämisestä. Huutokauppa kestää niin kauan kuin tarjoajat korottavat tarjouksiaan. Tarjous sitoo tarjoajaa, kunnes joku tekee korkeamman tarjouksen (vastatarjous). Tuomioistuin voi yhden tai useamman velkojan pyynnöstä sallia huutokaupan osallistujille lyhyen harkintatauon. Huutokauppa päättyy, kun kukaan tarjoajista ei enää tarjoa korkeampaa hintaa sen jälkeen, kun tuomari on kahteen kertaan kysynyt, haluaako joku korottaa tarjoustaan. Kun huutokauppa on päättynyt, tuomioistuin määrittää korkeimman tarjouksen ja julistaa, että kiinteä omaisuus myydään kyseiselle tarjoajalle (kiinteää omaisuutta koskevan tarjouksen hyväksyminen). Tuomioistuin antaa tarjouksen hyväksymisestä päätöksen, joka annetaan tiedoksi kaikille huutokauppaan osallistuneille sekä niille, joille on annettu tiedoksi myös myyntiä koskeva määräys. Tarjouksen hyväksymistä koskevaan päätökseen ei voi hakea muutosta. Ostajan tarjouksen hyväksymistä koskevasta päätöksestä voi kuitenkin valittaa, jos huutokaupassa on toimittu sääntöjen vastaisesti (ZIZ-lain 189 artikla).

Ostohinnan maksaminen: Kun tarjous on hyväksytty, ostajan on maksettava ostohinta myyntiä koskevassa määräyksessä ilmoitettuun määräaikaan mennessä (ZIZ-lain 191 artikla). Määräajan on oltava viimeistään kuuden kuukauden kuluttua myyntipäivästä riippumatta siitä, maksetaanko ostohinta yhdessä vai useammassa erässä (ZIZ-lain 184 artikla).

Omaisuudenluovutus: Kun tuomioistuin on antanut tarjouksen hyväksymistä koskevan päätöksen ja ostaja on maksanut ostohinnan, tuomioistuin antaa päätöksen, jolla kiinteä omaisuus luovutetaan ostajalle (omaisuudenluovutus). Kun päätös on tullut lainvoimaiseksi, ostajan omistusoikeus kirjataan kiinteistörekisteriin ja omaisuutta koskevat oikeudet ja rasitteet poistetaan rekisteristä tarjouksen hyväksymistä koskevan päätöksen mukaisesti. Tuomioistuin määrittää päätöksessä myös sen, mihin mennessä velallisen on muutettava pois asunnosta tai tyhjennettävä liiketila. Omaisuudenluovutusta koskeva päätös on myös täytäntöönpanoasiakirja, jonka nojalla kiinteän omaisuuden on vapauduttava ja se on luovutettava, ja päätös voidaan panna täytäntöön, kun siitä on tullut lainvoimainen (ZIZ-lain 192 artikla).

2. Kolmannet osapuolet, jotka voivat toimittaa myynnin

Irtain omaisuus

Irtaimen omaisuuden julkisen huutokaupan toimittaa ulosottomies, joka voi omalla kustannuksellaan tarvittaessa valtuuttaa huutokaupanpitäjän, jos irtaimen omaisuuden määrä ja laatu sitä edellyttävät. Huutokauppa on julkinen (ZIZ-lain 93 artikla ja ulosottomiehen tehtävien suorittamista koskevien sääntöjen 92 artikla).

Irtainta omaisuutta voidaan myydä myös ostajan ja ulosottomiehen välisellä suoralla sopimuksella tai välittäjänä toimivan henkilön kautta. Ulosottomies valitsee omaisuuden myyntitavan ja ‑päivän heti ulosmittauksen jälkeen sen periaatteen mukaisesti, että omaisuuden lunastusarvon olisi oltava mahdollisimman korkea, ja merkitsee tiedot ulosmittauksesta tehtävään pöytäkirjaan (ZIZ-lain 93 artikla).

Kiinteä omaisuus

Kiinteän omaisuuden julkisen huutokaupan toimittaa tuomari.

3. Huutokauppatyypit, joihin sääntöjä ei välttämättä sovelleta täysimääräisesti

Slovenian lainsäädäntö ei mahdollista muunlaisia huutokauppoja. Irtainta ja kiinteää omaisuutta voidaan myydä eri tavoin. Irtainta omaisuutta voidaan myydä julkisen huutokaupan sijaan ostajan ja ulosottomiehen tai välittäjänä toimivan henkilön välisellä suoralla sopimuksella (ZIZ-lain 93 artiklan 1 kohta). Kiinteä omaisuus myydään julkisella huutokaupalla, jos velkojat, panttioikeuden omaavat velkojat ja maan kiinnitykseen perustuvan velan velkojat eivät sovi myyntiä koskevan määräyksen antamiseen mennessä, että

• kiinteä omaisuus myydään keräämällä sitovia tarjouksia tai
• kiinteää omaisuutta ei myydä suoralla sopimuksella tietyn ajan kuluessa (ZIZ-lain 183 artikla).

4. Kansalliset omaisuusrekisterit

Sloveniassa on käytössä seuraavat omaisuusrekisterit:

• Kiinteistörekisteri kiinteää omaisuutta koskevista omistusoikeuksista ja muista esineoikeuksista
• moottoriajoneuvorekisteri
• Slovenian alusrekisteri
• ilma-alusrekisteri
• arvo-osuusrekisteri
• irtainta omaisuutta koskevien panttioikeuksien rekisteri
• pankkitilirekisteri
• palkan ja muun henkilökohtaisen tulon (esim. eläkkeen) saajia koskeva rekisteri.

Nämä rekisterit ovat sähköisiä. Kustakin rekisteristä vastaa tietty laitos.

Rekistereihin on pääsy kaikilla, jotka voivat osoittaa, että tietojen saanti on heidän oikeudellisen etunsa mukaista (ZIZ-lain 4 artiklan 6 kohta). Velkoja voi osoittaa asian esittämällä täytäntöönpanoasiakirjan (esim. täytäntöönpanokelpoisen tuomion), jonka nojalla velallinen on määrätty maksamaan velkojan saatava. Tällöin velkoja voi pyytää rekisterinpitäjältä tietoa velallisen omaisuudesta. Tuomioistuimilla on sähköinen yhteys moniin edellä mainituista rekistereistä.

Tietojen saaminen rekistereistä ei edellytä erillistä maksua tuomioistuimelle, mutta tiettyjen rekisterien (tietokantojen) ylläpitäjät voivat veloittaa velkojalta pienen maksun. Esimerkiksi Slovenian sairausvakuutuslaitos (Zavod za zdravstveno zavarovanje), joka ylläpitää palkka- ja muuta henkilökohtaista tuloa (esim. eläkkeitä) koskevaa rekisteriä, veloittaa velallisen työllisyystiedoista neljän euron maksun. Maksun voi suorittaa sähköisesti.

5. Tietokannat, joista velkojat voivat selvittää velallisen omaisuuden tai saatavat

ZIZ-lain 4 artiklan 6 kohdan mukaan tietokannan ylläpitäjän on annettava velkojalle tämän pyynnöstä tiedot velallisen omaisuudesta, jos velkoja on osoittanut, että tietojen saaminen on hänen oikeudellisen etunsa mukaista (esim. täytäntöönpanoasiakirjan avulla). Tällaisia tietokantojen ylläpitäjiä ovat seuraavat:

• Slovenian sairausvakuutuslaitos antaa tietoa palkan tai muun henkilökohtaisen tulon (esim. eläkkeen) maksajasta.
• Slovenian tasavallan julkisten oikeudellisten asiakirjojen rekisteristä ja siihen liittyvistä palveluista vastaava virasto (Agencija Republike Slovenije za javnopravne evidence in storitve, AJPES) antaa tietoja pankkitilejä koskevasta rekisteristä.
• Arvopaperikeskus (Centralna klirinško depotna družba d.d., KDD) antaa tietoja arvo-osuusrekisteristä.
• Tuomioistuinrekisteriä ylläpitävä tuomioistuin antaa tietoa velallisen omistamista yritysten osakkeista ja muusta osallisuudesta oikeushenkilöihin. Tuomioistuinrekisteriä voi käyttää myös sähköisesti verkkosivuston kautta.
• Kiinteistörekisteriä ylläpitävä tuomioistuin antaa tietoa kiinteästä omaisuudesta, johon liittyen velallisella on oikeuksia.
• Sisäasiainministeriö antaa tietoja moottoriajoneuvo- ja perävaunurekisteristä.
• Slovenian merenkulkuvirasto antaa tietoja alusrekisteristä (alle 24 metrin aluksista).
• Siviili-ilmailuvirasto antaa tietoja ilma-alusrekisteristä.

Useimmissa tapauksissa velkoja saa pääsyn rekisteriin pyytämällä velallisen omaisuudesta tietoa rekisterin ylläpitäjältä. Osaa rekistereistä (mm. tuomioistuinrekisteriä) velkoja voi käyttää sähköisesti verkkosivuston kautta.

Velallisen omaisuutta koskevan tiedon saaminen ei edellytä lakimiehen käyttöä, eikä siitä tarvitse maksaa valtiolle veroa. Tiettyjen rekisterien ylläpitäjät veloittavat velallisen työllisyystiedoista pienen neljän euron maksun (esim. Slovenian sairausvakuutuslaitos). Maksun voi suorittaa sähköisesti.

6. Pakkohuutokauppa internetissä

Slovenian täytäntöönpanolainsäädäntö ei vielä mahdollista pakkohuutokaupan toimittamista internetissä.