Full text

BH2008. 88
A szavatossági igény érvényesíthetőségének elévülési határideje a hiba felismeréséig, nem pedig a hiba okának a megismeréséig nyugszik (1959. évi IV. törvény 308. §).
Az alperes tulajdonát képező b.-i belterületi ingatlanon az alperes megrendelésére lakásokat, autószalont, irodahelyiségeket magában foglaló többemeletes épület épült. A létrejött társasházban a felperesek 1999. évben - különböző időpontokban - az alperestől lakásokat vásároltak. Az alperes a társasháznak részben tulajdonosa, egyben közös képviselője is volt. A felperesek az egyes lakásokban 2000 tavaszán észleltek különböző jellegű hibákat, amelyeket az alperes festési munkálatokkal javított, de a későbbiekben a falrepedések újra megjelentek. Az épületsüllyedés és repedések vizsgálatára az alperes több szakvéleményt is beszerzett, ezek tartalmáról azonban csak részben tájékoztatta a felpereseket.
Az I-XVI. r. felperesek az egyesített perben módosított keresetükben kérték kötelezni az alperest, hogy hat hónap alatt erősítse meg a födémeket, a kiváltó gerendákat és talpgerendákat, javítsa ki az épület alapozását, a sérült főfalakat, erősítse meg a tartószerkezetet, javítsa ki a cserepezés alatti alátétfóliát, javíttassa meg a válaszfalakat, valamint a szellőzőrendszert. Ezen felül minden felperes felsorolta a lakásában jelentkező hibákat, és azok kijavítására kérte kötelezni az alperest; ezek között visszatérő hiba volt a penészedés megszüntetésére vonatkozó igény. A XVI. r. felperes a penészedésből fakadó kártérítési igényként 500 000 forint megfizetésére is kérte kötelezni az alperest, miután károsodtak a bútorai és a lakás festése.
Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult, elsődlegesen a követelés elévülésére hivatkozott. Szerinte a felperesek igénye csak az összes tulajdonos, illetőleg a társasház perbenállása esetén bírálható el. Érdemben is vitatta a keresetet, kifogásolta a perben kirendelt szakértők véleményének megállapításait. Az épület alapozását részben végző beavatkozó ellenkérelmében szintén a felperesek keresetének elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság kiegészített részítéletében kötelezte az alperest, hogy a perbeli épület alább felsorolt hibáit teljes körű, részletes felmérésen alapuló, szakszerű kiviteli terv alapján hat hónap alatt javítsa ki: a szükséges mértékben erősítse meg a talpgerendákat, kohósalak cölöpalapozást, az épület előregyártott és monolit vasbeton födémeit, a földszint feletti és az első emelet feletti kiváltó gerendákat, továbbá a szellőzési és fűtési rendszert, biztosítva a gázüzemű készülékek kellő légellátását, a helyiségek szellőztetését, valamint javítsa ki a cserepezés alatti alátét héjazati rétegeket; a II. r. és III. r. felperes 11. számú lakásánál az ablak alatti parapetfalon és a két ablak közti faltestben lévő repedéseket szűntesse meg; a VI. r. és VII. r. felperes 26. számú lakásában javítsa ki az ajtókhoz csatlakozó falmezőkön keletkezett repedéseket, továbbá javítsa ki az ajtók elmozdulásából adódó hibákat. Kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a XVI. r. felperesnek 150 000 forint kártérítést; ezt meghaladóan a felpereseknek a kijavításra irányuló kereseti kérelmét elutasította.
Az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárás adatai alapján megállapította, hogy az alapozásra és a födémekre vonatkozóan a hiba jellege a perbeli szakvélemények beszerzéséig nem volt egyértelműen felismerhető, mindössze a repedések megjelenése volt észlelhető. Az alperes elhallgatta, hogy már az alapozás időszakában vizsgáltatta a hibákat, másrészt a repedések okainak tisztázása körében elvégzett szakértői vizsgálatokat sem ismertette a felperesekkel. Így a bíróság az alperes elévülési kifogását elutasította az 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 308. § (1) és (2) bekezdése, valamint az egyes épületszerkezetek kötelező alkalmassági idejéről szóló 11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes rendelet alapján; azt állapította meg, hogy a felperesek menthető okból nem tudták korábban érvényesíteni szavatossági igényüket. A felperesek által megjelölt hibák nagy része a kötelező öt- és tízéves alkalmassági idő alá esik, ezért a jogvesztő határidő nem következett be.
Az elsőfokú bíróság a perben beszerzett szakvélemények alapján megállapította, hogy az épület alapozása nem megfelelő, emiatt repednek a falak. A födémeket a tervezés során merevségre nem méretezték, alakváltozásuk a válaszfalak repedéséhez vezettek. A kiváltó gerendák alulméretezettek és túlterheltek, ezek aládúcolása már a per során megtörtént. A földszint feletti TRG födém és az emeleti vasbeton lemezfödémek kialakítása és vasalása nem felel meg a jelenlegi terhelésnek. Hibás az épület szellőzési rendszere, emiatt a gázüzemű készülékeknek nincs kellő légellátása, ami akár egészségkárosodáshoz is vezethet. A hőszigetelés hiányosságai miatt a vasbeton szerkezet belső felénél páralecsapódás, majd párásodás és penészedés jött létre. A Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem (BMGE) szakvéleménye tartalmazta, hogy milyen javítási munkálatokat kell feltétlenül elvégezni.
Az elsőfokú bíróság az alperes kérése ellenére mellőzte a további szakértői bizonyítást, mert az eddig beszerzett szakértői vélemények alapján az ügyet elbírálhatónak tartotta. A rendelkező részben felsorolt kijavításra kötelező döntést meghaladóan az egyes lakásokra vonatkozó igények tekintetében megállapította, hogy a hibák zöme nincs összefüggésben a süllyedéssel, azok a jogvesztő határidőn túl előterjesztett igénynek minősülnek, és elévültek. Ez alól kivétel az egyes lakásokban jelentkező penészedés, szellőzés és hőszigetelés kijavításával kapcsolatos igény, mivel ezek a teljes épületet érintően jelentkeztek. A XVI. r. felperes kártérítési igényéből a felperes 50%-os közrehatását értékelve és 300 000 forintot alapul véve 150 000 forintot talált megállapíthatónak a Ptk. 310. § és 339. §-a alapján.
A másodfokú bíróság a X. r. és XVI. r. felperes, valamint az alperes fellebbezése folytán meghozott jogerős részítéletében az I. r.-VIII. r. és XI. r.-XVI. r. felpereseknek a kijavításra irányuló megítéltet meghaladó kereseti kérelmét elutasító nem fellebbezett rendelkezéseket nem érintette; a talpgerendák, kohósalak cölöpalapozás, az épület előregyártott és monolit vasbeton födémei, a földszint feletti és az I. emelet feletti kiváltó gerendák, továbbá a szellőzési és fűtési rendszer és a cserepezés alátét héjazati rétegek szakszerű kiviteli terv alapján történő kijavítására, továbbá a II. r., III. r. felperes lakásában és a VI. r., VII. r. felperes lakásában felsorolt hibák kijavítására vonatkozó megfellebbezett rendelkezéseit helybenhagyta; az elsőfokú bíróság ítéletének a XVI. r. felperes részére az alperest 150 000 forint kártérítés megfizetésére kötelező rendelkezését, valamint az elsőfokú perköltség, illeték és előlegezett szakértői költség megfizetésére vonatkozó rendelkezéseit hatályon kívül helyezte, és ebben a körben az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította.
A másodfokú bíróság is elsődlegesen a követelések elévülését vizsgálta. E téren osztotta az elsőfokú bíróság azon jogi álláspontját, amely szerint az alapozásra, valamint a födémekre vonatkozó hiba oka egyértelműen a repedések megjelenésekor nem volt felismerhető, ezért a felperesek 2004 januárjáig menthető okból nem érvényesítették igényüket; ez ideig az elévülési idő nyugodott. Az ítélet indokolásában a bíróság külön is kiemelte, hogy a nem vitatott tényállás szerint a repedések, a szellőzés és fűtési rendszer nem megfelelő működése egyes lakásoknál már 2000. évtől kezdődően jelentkeztek, de az e tárgyban elkészült korábbi (2000. és 2002. évi) szakvélemények az alapozásra és a födémre vonatkozó hibákra nem utaltak. Az alperes sem a mérési vizsgálatok eredményéről, sem a megbízásából 2003. június 31. napján kelt szakértői vélemény megállapításairól a társtulajdonosokat kellő mélységben nem tájékoztatta. Az épület szerkezeti károsodásáról első ízben a 2003. július 28-án kelt M. Mérnöki Iroda Kft. által készített vélemény tartalmazott megállapításokat, de a károsodások pontos okát nem tudta meghatározni. A XVI. r. felperes 2003. november 20-án, míg a többi felperes 2004. január 20-án érvényesítette igényét bíróság előtt, így nem mulasztották el sem a három hónapos szubjektív, sem az öt- és tízéves objektív határidőket.
A megyei bíróság a részítélet indokolásában hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság I. számú PED-GED II., illetve IV. pontjában foglaltakra is. Megállapította, hogy a BMGE szakvéleménye cáfolta azt az alperesi előadást, miszerint a süllyedés már 2003. évben 85-90%-os mértékben megállapodott volna. Ugyanakkor leszögezte, hogy az egyes lakásokban feltüntetett hibák zöme nem az épület süllyedésével függ össze, ezért helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy az épület szerkezeti hibáira vissza nem vezethető hibák tekintetében a felperesek az igényérvényesítésre nyitva álló határidőt elmulasztották; ekként követelésük bírósági úton nem érvényesíthető.
A megyei bíróság nem találta alaposnak az alperes azon hivatkozását, amely szerint a felperesek nem voltak jogosultak a Ptk. 305. és 308. §-ában foglaltak alapján a teljes közös tulajdonú épületrészekre vonatkozó igények érvényesítésére, továbbá nem fogadta el az alperesnek a bíróság által beszerzett szakértői véleményekkel kapcsolatos kifogásait sem. A másodfokú bíróság álláspontja szerint is a hat hónapos teljesítési határidő elegendő a kiviteli tervek, engedélyek beszerzésére és a kijavítás elvégzésére; hosszabb időtartam a társtulajdonosok számára további súlyos következményekkel járhat.
A jogerős ítélet ellen az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben elsődlegesen a felperesek keresetének elutasítását, másodlagosan az ügyben eljárt elsőfokú bíróság új eljárásra való utasítását, harmadsorban a teljesítésre megszabott határidő egy évben történő megállapítását kérte. Megismételte az elévülésre vonatkozó kifogását, miszerint a felperesek a birtokbavételt követően nyomban észlelték, hogy a lakások falain különféle repedések jelennek meg, a hibás teljesítésre alapított igényeiket szóban többször is jelezték. Az alperes az épület süllyedését folyamatosan mérette, a szakértői véleményeket, bár nem teljes terjedelmükben, a felperesek rendelkezésére bocsátotta, az ingatlanon különféle javításokat is végeztetett. Miután a repedések nem álltak meg, így a felperesek folyamatosan, időnként jelezték igényeiket, de az elévülést megszakító hatályú írásbeli bejelentést soha nem tettek.
Az alperes álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Ptk. 305. és 308. §-ában foglaltakat. Állította, hogy a felpereseknek az igény érvényesítéséhez elegendő volt a hiba ismerete, a bírói gyakorlat nem követeli meg a hiba jellegének és okának ismeretét is. Egyebekben az M. Mérnöki Iroda által készített 2003. július 28-ai szakvéleményből már megtudhatták, hogy szerkezeti eredetű hibák okozzák a repedéseket, ezen időponthoz képest 2003. október utolsó napjaiban a három hónapos igényérvényesítési határidő lejárt. Szerinte figyelmen kívül hagyta a bíróság azt is, hogy az elévülési határidő anyagi jogi és nem eljárásjogi határidő, így annak a határidőben való érvényesítése kizárólag a kereseti kérelemnek az alperessel való közlésével áll be.
Az alperes felülvizsgálati kérelmében aggályosnak nevezte a Budapesti Műegyetem szakértői véleményét, szerinte E. J.-nek a megbízásából készített szakvéleménye azt több ponton is cáfolta. Sérelmezte további bizonyítási indítványainak elutasítását. Állította, hogy a társasház közös tulajdonában lévő főbb épületszerkezeti elemek tekintetében magának a társasháznak kellene perben állnia. A fentieken túlmenően kérte valamennyi eddigi nyilatkozatát a felülvizsgálati kérelem indokolásaként figyelembe venni.
Az I. r., III. r., IV. r., V. r., VI. r., VII. r., XI. r., XII. r., XIII. r., XIV. r. és XV. r. felperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Álláspontjuk szerint az elévülési idő meg sem kezdődött a legutolsó közgyűlésig. Egyebek mellett kifejtették, hogy valamennyi sérelmüket szóvá tették az alperesnek, de azt nem tudták, hogy ilyen jelentős hibák is vannak. Hangsúlyozták, hogy a szakértők a bíróság részére megalapozott véleményt adtak.
A XVI. r. felperes ellenkérelmében szintén a jogerős ítélet hatályban tartását kérte. Többek között előadta, hogy az alapozásra, valamint a födémekre vonatkozó hiba oka a repedések megjelenésekor nem volt felismerhető, ezért az igényérvényesítésre menthető okból nem került sor, a keresetindításig az elévülési idő nyugodott.
A felülvizsgálati kérelem az alábbi értelemben alapos.
A Legfelsőbb Bíróság elöljáróban megjegyzi, hogy az alperes kérelmére tekintettel a felülvizsgálati eljárás az első- és másodfokú részítélet azon rendelkezéseire terjed ki, amelyben a bíróságok az alperest a részítéletekben foglalt hibák kijavítására kötelezték. Az 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 275. §-ának (2) bekezdése szerint a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet csak a felülvizsgálati kérelem keretei között, a kérelemben konkrétan megjelölt jogszabálysértések fennállása szempontjából vizsgálja felül, tehát jelen esetben a Ptk. 305. §-ában és 308. §-ában foglaltak érvényesülését vizsgálta. A Ptk. 305. §-ának alkalmazására azonban csak akkor kerülhet sor, ha a felperesek igényüket a jogszabályban biztosított határidőkben érvényesítették, vagyis, ha nem alapos az alperes elévülési kifogása.
A Ptk. szerződéskötéskor hatályos 308. § (1) bekezdése szerint a jogosult a teljesítéstől számított hat hónapos elévülési határidő alatt érvényesítheti szavatossági jogait. A (2) bekezdés értelmében, ha a jogosult igényét menthető okból nem tudja érvényesíteni - így különösen, ha a hiba jellegénél vagy a dolog természeténél fogva az (1) bekezdésben meghatározott határidőn belül nem volt felismerhető -, szavatossági jogait a teljesítéstől számított egy évig, tartós használatra rendelt dolog esetében három évig érvényesítheti. Ha a kötelező alkalmassági idő három évnél hosszabb, az igény érvényesítésére ez a határidő az irányadó. Ezeknek a határidőknek az elmulasztása jogvesztéssel jár.
A fenti jogszabályhely tehát az igényérvényesítés akadályának, azaz menthető oknak azt tekinti, hogy a hiba nem volt felismerhető. Azt azonban nem követeli meg, hogy a jogosultnak az igényérvényesítés előtt ismernie kell a hiba okát is. Ezért nem felel meg a bírósági gyakorlat elveinek az a jogi álláspont, amelyet a jogerős ítélet tartalmaz; nevezetesen, hogy az igényérvényesítés akadályoztatva volt a hiba okának, jellegének ismeretéig. A kötelező alkalmassági idő arra szolgál, hogy lehetőséget adjon a jogosultnak a fenti időpontokon belül először jelentkező hibák érvényesítésére. Ha azonban egy hiba már felismerhetővé vált, akkor a menthető ok megszűnt, és a Ptk. 326. § (2) bekezdését kell alkalmazni; eszerint az akadály megszűnésétől számított három hónapon belül a követelés akkor is érvényesíthető, ha az elévülési idő már eltelt vagy abból három hónapnál kevesebb van hátra.
A Legfelsőbb Bíróság I. számú PED-GED döntésének II. pontja arról az esetről rendelkezik, ha a szavatossági hiba az elévülési határidő későbbi szakában vagy esetleg lejárta után, de még az adott esetben figyelembe vehető jogvesztő határidőn belül jelentkezik. Az elévülési idő végén jelentkező hibáknál lehet alkalmazni az elévülés nyugvására vonatkozó szabályokat, vagyis a Ptk. 326. § rendelkezéseit. A fentiekre tekintettel a per eddigi adatai szerint alappal hivatkozott az alperes felülvizsgálati kérelmében arra, hogy a 2000. évben jelentkező repedések esetében nem nyugodhatott az elévülés 2003. november 20., illetve 2004. január 20. napjáig.
A Legfelsőbb Bíróság azonban a per adatai alapján megállapította, hogy az elévülés kérdésében megalapozott döntés nem hozható, mert a bíróságok e körben kellően nem tisztázták a tényállást, nem vizsgálták a felek különböző jogcselekményeit, nem tárták fel a perben érvényesített egyes hibák felismerésének időpontját, és az elévülési idő esetleges megszakítását. A perben adatok vannak arra, hogy az alperes az első felszólításokra javításokat végzett, azaz elismerésben volt, és ő maga is szakértői véleményeket szerzett be. Társasházi közgyűléseken többször szóba került a hibás teljesítés kérdése, erről a felek különböző tárgyalásokat folytattak. A Ptk. 327. §-ának (1) bekezdése szerint a követelés teljesítésére irányuló írásbeli felszólítás, a követelés bírósági úton való érvényesítése, továbbá megegyezéssel való módosítása - ideértve az egyezséget is -, végül a tartozásnak a kötelezett részéről való elismerése megszakítja az elévülést. E § (2) bekezdése értelmében az elévülés megszakadása, illetőleg az elévülést megszakító eljárás jogerős befejezése után az elévülés újból kezdődik.
Az alperes elévülési kifogásának előterjesztésekor kérte, hogy a felperesek bizonyítsák be az elévülés megszakítására vonatkozó jogcselekményeiket, de a bíróságok ennek tárgyában bizonyítást nem folytattak le, és tényállást sem állapítottak meg. Az ítélet nem tartalmazza, hogy egyes hibák, mint pl. penészedés, gázkészülék működési hiba mikor jelentkeztek, e hibák felismerésekor a felek között milyen tárgyalások folytak. Az az alperesi magatartás, hogy javítást végzett, maga is intézkedéseket foganatosított mérésekre és szakértői megbízásokra, önmagában bizonyítja a süllyedéssel összefüggő hibák elismerését.
A fentiekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság az elévülés kérdésében a hiányos tényállás miatt döntést nem hozhat, ezért a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján a jogszabálysértő másodfokú határozatot, az elsőfokú határozatra is kiterjedően hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot ebben a körben új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. Az új eljárásban tisztázni kell, hogy a kijavítani kért egyes hibák mikor voltak felismerhetők, a hiba ismeretében a felperesek milyen jogcselekményeket tettek, az alperes milyen magatartást tanúsított, a jogcselekmények, magatartások értékelhetők-e a Ptk. 327. § (1) bekezdése szerinti elévülést megszakító cselekményeknek. (Legf. Bír. Pfv. VII. 21.022/2007.)