Volltext

Fundstelle

VbR 2017/120 S 179 - VbR 2017,179 = immolex‑LS 2017/51 = immolex‑LS 2017/54 = Zak 2017/646 S 376 - Zak 2017,376 = Rainer, immolex 2017,329 = Rosifka, immolex 2017,334 = Graf, immolex 2017,341 = Schinnagl, immolex 2017,345 = Kothbauer, immolex 2017,359 = Riss, wobl 2018,228 = wobl 2018,257/76 - wobl 2018/76

Geschäftszahl

5Ob217/16x

Entscheidungsdatum

20.07.2017

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Hradil als Vorsitzenden sowie die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer, Mag. Painsi und Dr. Steger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte, *****, vertreten durch Dr. Walter Reichholf, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei G***** registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung, *****, vertreten durch Bartlmä Madl Köck Rechtsanwälte OG in Wien, wegen Unterlassung und Urteilsveröffentlichung (Gesamtstreitwert 34.900 EUR), über die Revisionen der klagenden Partei (Revisionsinteresse 9.971,43 EUR) und der beklagten Partei (Revisionsinteresse 14.957,14 EUR) gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 29. August 2016, GZ 5 R 21/16v-15, mit dem das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 24. November 2015, GZ 39 Cg 16/14t-11, teilweise abgeändert wurde, zu Recht erkannt:

Spruch

Den Revisionen wird nicht Folge gegeben.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen die mit 262,68 EUR (darin enthalten 43,78 EUR USt) bestimmten anteiligen Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin ist ein zur Unterlassungsklage nach § 29 Abs 1 KSchG berechtigter Verband.

Die Beklagte ist eine gemeinnützige Bauvereinigung iSd § 1 WGG in der Rechtsform einer Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaft mit beschränkter Haftung. Sie ist Unternehmerin iSd § 1 KSchG und tritt im Rahmen ihrer österreichweiten Geschäftstätigkeit regelmäßig in rechtsgeschäftlichen Kontakt mit Verbrauchern. Sie schließt mit ihnen unter Verwendung von Vertragsmustern Kauf- und Mietverträge bzw Nutzungsverträge nach dem WGG ab. Diese haben (jedenfalls) bis zum 9. 10. 2013 unter anderem die hier strittigen Klauseln 13, 14, 16, 30, 38, 40 und 57 (die Nummerierung folgt jener in der Klage) enthalten.

Die Klägerin begehrte, der Beklagten die Verwendung oder die Berufung auf die beanstandeten oder sinngleiche Klauseln zu untersagen und ihr die Ermächtigung zur Urteilsveröffentlichung zu erteilen. Die Klauseln verstießen gegen gesetzliche Verbote und gegen die guten Sitten; sie seien gröblich benachteiligend und intransparent. Die Wiederholungsgefahr sei indiziert, weil die Beklagte keine strafbewehrte Unterlassungserklärung iSd § 28 Abs 2 KSchG abgegeben habe.

Die Beklagte beantragte die Abweisung des Klagebegehrens und wendete ein, dass die beanstandeten Klauseln klar formuliert und weder gröblich benachteiligend noch gesetzwidrig seien.

Das Erstgericht gab der Klage hinsichtlich der Klauseln 14 und 30 statt und ermächtigte die Klägerin diesbezüglich zur Urteilsveröffentlichung. In Bezug auf die Klauseln 13, 16, 38, 40 und 57 wies es das Klagebegehren ab.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin (gegen den klagsabweisenden Teil des Ersturteils) teilweise Folge und änderte die Entscheidung des Erstgerichts in Bezug auf die Klauseln 13, 38 und 40 (einschließlich des nicht strittigen Veröffentlichungsbegehrens) im klagsstattgebenden Sinn ab. Das Berufungsgericht erklärte die Revision für zulässig, weil es sich um vom Obersten Gerichtshof bisher noch nicht beurteilte Klauseln in Vertragsformblättern einer Branche handle, welche regelmäßig für eine größere Anzahl von Verbrauchern bestimmt und von Bedeutung seien.

Der Inhalt der Klauseln, das nähere Vorbringen der Parteien und die rechtliche Beurteilung der Vorinstanzen werden zur besseren Übersichtlichkeit bei der Behandlung der einzelnen Klauseln wiedergegeben.

Rechtliche Beurteilung

Die Revisionen beider Parteien sind zulässig, aber nicht berechtigt.

I. Voranzustellen sind folgende, großteils auch schon vom Berufungsgericht zutreffend dargestellte Grundsätze der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs im Verbandsprozess:

1. Wer im geschäftlichen Verkehr in AGB, die er von ihm geschlossenen Verträgen zugrunde legt, oder in Formblättern für Verträge Bedingungen vorsieht, die gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstoßen, oder wer solche Bedingungen für den geschäftlichen Verkehr empfiehlt, kann gemäß § 28 Abs 1 KSchG von einem nach § 29 KSchG berechtigten Verband auf Unterlassung geklagt werden. Dieses Unterlassungsgebot schließt auch das Verbot ein, sich auf eine solche Bedingung zu berufen, soweit sie unzulässigerweise vereinbart worden ist. Der Unterlassungsanspruch nach § 28 Abs 1 KSchG ist nicht allein auf die Kontrolle und Durchsetzung der Verbote des § 6 KSchG und des § 879 ABGB beschränkt, sondern umfasst auch die Verletzung weiterer zivilrechtlicher wie auch öffentlich-rechtlicher Vorschriften (RIS-Justiz RS0110990 [T4]).

2.1. Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) oder Vertragsformblättern enthaltene Vertrags-bestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, ist nach § 879 Abs 3 ABGB nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles einen Teil gröblich benachteiligt.

2.2. Mit dieser Bestimmung wurde ein bewegliches System geschaffen, in dem einerseits die objektive Äquivalenzstörung und andererseits die „verdünnte Willensfreiheit“ berücksichtigt werden können (RIS-Justiz RS0016914). Die Beurteilung, ob eine Klausel den Vertragspartner gröblich benachteiligt, hat sich am dispositiven Recht als dem Leitbild eines ausgewogenen und gerechten Interessenausgleichs zu orientieren (RIS-Justiz RS0014676 [T7, T13, T43]). Weicht eine Klausel von dispositiven Rechtsvorschriften ab, liegt eine gröbliche Benachteiligung eines Vertragspartners schon dann vor, wenn es für die Abweichung keine sachliche Rechtfertigung gibt. Dies ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die dem Vertragspartner zugedachte Rechtsposition in einem auffallenden Missverhältnis zur vergleichbaren Rechtsposition des anderen steht (RIS-Justiz RS0016914 [T3, T4, T32], RS0014676 [T21]).

2.3. Nach § 879 Abs 3 ABGB setzt die Inhaltskontrolle voraus, dass die zu prüfende Vertragsbestimmung nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt. Diese Ausnahme ist möglichst eng zu verstehen und soll auf die individuelle, zahlenmäßige Umschreibung der beiderseitigen Leistungen beschränkt bleiben (RIS-Justiz RS0016908 [T1]). Nicht schon jede die Hauptleistung betreffende Vertragsbestimmung ist der Kontrolle entzogen. Bestimmungen, die die Preisberechnung in allgemeiner Form regeln oder die vertragstypische Leistung in allgemeiner Form näher umschreiben, fallen nicht unter die Ausnahme der Inhaltskontrolle (RIS-Justiz RS0016931, RS0016908 [T16]).

3.1. Nach § 6 Abs 3 KSchG ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist.

3.2. Dieses Transparenzgebot für Verbraucher-geschäfte soll eine durchschaubare, möglichst klare und verständliche Formulierung allgemeiner Geschäfts-bedingungen sicherstellen, um zu verhindern, dass der für die jeweilige Vertragsart typische Verbraucher von der Durchsetzung seiner Rechte dadurch abgehalten wird oder ihm unberechtigte Pflichten abverlangt werden (RIS-Justiz RS0115217 [T8], RS0115219 [T9]). Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen müssen also so gestaltet sein, dass der Verbraucher durch ihre Lektüre klare und verlässliche Auskunft über seine Rechtsposition erhält (RIS-Justiz RS0115217 [T14]). Einzelwirkungen des Transparenzgebots sind das Gebot der Erkennbarkeit und Verständlichkeit, das Gebot, den anderen Vertragsteil auf bestimmte Rechtsfolgen hinzuweisen, das Bestimmtheitsgebot, das Gebot der Differenzierung, das Richtigkeitsgebot und das Gebot der Vollständigkeit (RIS-Justiz RS0115217 [T12], RS0115219 [T12]). Maßstab für die Transparenz ist das Verständnis des für die jeweilige Vertragsart typischen Durchschnittskunden (RIS-Justiz RS0126158).

3.3. Maßgeblich für die Qualifikation einer Klausel als eigenständig iSd § 6 KSchG ist nicht die Gliederung des Klauselwerks. Zwei unabhängige Regelungen können in einem Punkt oder sogar in einem Satz der Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten sein. Es kommt vielmehr darauf an, ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn die Bestimmungen isoliert voneinander wahrgenommen werden können (RIS-Justiz RS0121187 [T1]).

4. Im Verbandsprozess nach § 28 KSchG hat die Auslegung von Klauseln im „kundenfeindlichsten“ Sinn zu erfolgen. Es ist von der Auslegungsvariante auszugehen, die für die Kunden der Beklagten die nachteiligste ist (RIS-Justiz RS0016590, RS0038205 [T4, T11]). Auf eine etwaige teilweise Zulässigkeit der beanstandeten Bedingungen kann nicht Rücksicht genommen werden; für eine geltungserhaltende Reduktion ist kein Raum (RIS-Justiz RS0038205 [T1]).

II. Zu den einzelnen – im Revisionsverfahren noch strittigen – Klauseln:

1. Klausel 13

„Als wichtiger und bedeutsamer Umstand für den Vermieter in Bezug auf die Auflösung des Nutzungsverhältnisses und damit als wichtiger Kündigungsgrund ist – neben den in den §§ 30 ff MRG genannten – auch anzusehen, wenn [...]

b) der Mieter nach dem Tiroler Wohnbauförderungsgesetz 1991 nicht förderungs-würdig ist und aus diesem Grund der Vermieter Gefahr läuft, selbst erhaltene Förderungen zurückzahlen zu müssen oder beantragte Förderungen nicht zu erhalten. Die mangelnde Förderungswürdigkeit des Mieters kann sich nach den Förderungsrichtlinien zum Tiroler Wohnbau-förderungsgesetz 1991 insbesondere daraus ergeben,

– dass der Mieter nicht binnen sechs Monaten nach Bezug des Nutzungsgegenstandes die Rechte an der davor benützten Wohnung endgültig aufgibt und trotz Aufforderung die Nachweise darüber nicht vorlegt oder

– dass der Mieter in seinem Förderungsansuchen unrichtige Angaben über sein Einkommen oder die Anzahl der einziehenden Personen gemacht hat, wenn er nach den wahren Verhältnissen die Förderung nicht erhalten hätte; [...]“

1.1. Das Erstgericht sah in der Klausel keine unzulässige Erweiterung des Katalogs der in § 30 MRG geregelten Kündigungsgründe. Die Klausel werde den Voraussetzungen des § 30 Abs 2 Z 13 MRG und dem Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG gerecht.

1.2. Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel hingegen als intransparent und unzulässig iSd § 6 Abs 3 KSchG. Allein durch das bloß beispielhafte Anführen zweier Fälle mangelnder Förderungswürdigkeit nach den Förderungsrichtlinien zum Tiroler Wohnbauförderungs-gesetz 1991 erhalte der durchschnittliche und damit juristisch ungebildete Mieter, dem weder der Auffindungsort noch der Inhalt dieser Richtlinien bekannt sein werde, keine vollständige Information darüber, welche weiteren in der Klausel nicht ausdrücklich angeführten Umstände nach den genannten Förderungsrichtlinien seine Förderungswürdigkeit hindern und für die Beklagte die Gefahr begründen würden, Förderungen nicht zu erhalten oder zurückzahlen zu müssen. Für den Mieter bleibe damit unklar, welche weiteren Umstände die Beklagte zur Kündigung des Nutzungsvertrags berechtigen sollen. Die Klausel sei aber auch im Hinblick auf die angeführten Beispielfälle undeutlich, verschleiere sie dem Verbraucher doch, ob damit lediglich der Kündigungsgrund des § 28 Abs 1 Z 1 WFG 1984 im Vertragstext abgebildet oder ob dieser gesetzliche Kündigungsgrund modifiziert oder gar zu Lasten des Mieters verschärft werden solle. Selbst wenn man – der Auslegung der Beklagten folgend – davon ausgehe, dass sich aus dem ersten in der Klausel angeführten Beispielfall klar ergebe, dass der Kündigungsgrund nicht schon dann eintrete, wenn der Mieter gegenüber der Beklagten trotz Aufforderung den Nachweis darüber nicht erbringen könne, so werde der durchschnittliche rechtsunkundige Mieter, dem die Bestimmung des § 28 Abs 2 WFG 1984 nicht bekannt sei, doch darüber im Unklaren gelassen, dass er dieser Bestimmung entsprechend bei Versäumung der rechtzeitigen Aufgabe der Rechte an der Vorwohnung die Kündigung doch noch dadurch abwenden könne, dass er vor Schluss der der Entscheidung des Gerichts erster Instanz unmittelbar vorangehenden Verhandlung seine Rechte an der bisherigen Wohnung aufgebe. Selbst ein Mieter, der diese Bestimmung kenne, werde bei der im Verbandsprozess gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung zumindest Zweifel daran hegen, dass diese Möglichkeit der Abwendung der Kündigung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung für den vereinbarten Kündigungsgrund gelten solle.

1.3. Die Beklagte vertritt in ihrer Revision den Standpunkt, dass die Klausel den Anforderungen des § 30 Abs 2 Z 13 MRG entspreche. Insbesondere sei darin mit hinreichender Bestimmtheit festgelegt, unter welchen Bedingungen die Beklagte zur Kündigung berechtigt sei. Der Begriff „förderungswürdig“ sei durch das Tiroler Wohnbauförderungsgesetz 1991 und die dazu ergangenen Förderungsrichtlinien festgelegt. Jedem potentiellen Mieter seien diese Kriterien erfahrungsgemäß schon vor dem ersten Kontakt mit der Beklagten bekannt, zumal sie sowohl im Internet als auch in diversen Broschüren veröffentlicht seien. Auch die Beklagte gebe jedem Interessenten ein Merkblatt für geförderte Wohnanlagen, in dem die Kriterien ebenfalls zusammengefasst seien. Das Transparenzgebot fordere nicht, in einem Vertragsmuster jede Verästelung eines (durch den Gesetzgeber vorgegebenen) Begriffs darzustellen. Jedenfalls der Begriffskern des Wortes „förderungswürdig“ sei hinreichend klar. Die Beklagte habe noch dazu zwei in der Praxis relevante Beispiele genannt. Die Beklagte habe die Kündigungsmöglichkeit zusätzlich davon abhängig gemacht, dass die Beklagte als Vermieterin wegen der mangelnden Förderungswürdigkeit – nach dem einzig möglichen Verständnis des Zusatzes nicht bloß abstrakt, sondern

konkret – Gefahr laufen müsse, selbst erhaltene Förderungen zurückzahlen zu müssen oder beantragte Förderungen nicht zu erhalten. Die zweite, im Streitfall von der Beklagten nachzuweisende Voraussetzung für eine Kündigung sei somit für die Mieter vorteilhaft. Deren Wegfall hätte für die Mieter jedenfalls nur Nachteile, weil das Kündigungsrecht dann schon wegen der mangelnden Förderungswürdigkeit bestünde, also schon bei jeder abstrakten Gefahr eines Widerrufs der Förderung. Da das Transparenzgebot den Schutz des Verbrauchers bezwecke, wäre selbst dann, wenn die Formulierung „Gefahr laufen“ im gegebenen Zusammenhang unklar wäre, die Klausel unter diesem Gesichtspunkt nicht zu beanstanden. Die Klausel unterscheide sich nicht von gesetzlichen Regelung in § 28 Abs 1 Z 1 Wohnbauförderungsgesetz 1984 (WFG 1984), zumal ein Mieter auch ohne die Regelung in der Klausel im Streitfall einen Nachweis darüber werde erbringen müssen, dass er sehr wohl seine Rechte an der bisherigen Wohnung aufgegeben habe. Dass dies in der Klausel ausdrücklich festgehalten werde, könne die Klausel schwerlich intransparent machen. Dass bei dem in der Klausel genannten Beispiel für eine mangelnde Förderungswürdigkeit, nämlich die Nicht-Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes binnen sechs Monaten, die Einschränkung des § 28 Abs 2 WFG 1984 nicht ausdrücklich angeführt sei, schade keinesfalls, zumal die dort vorgesehene Begünstigung des Mieters ohnedies von Gesetzes wegen eintrete.

1.4.1. Nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG (iVm § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG) können im Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrag – ergänzend zum Katalog des § 30 Abs 2 MRG – wichtige und bedeutsame Umstände als Kündigungsgründe vereinbart werden. Der vereinbarte ergänzende Kündigungsgrund muss bestimmt bezeichnet, für den Vermieter objektiv bedeutsam sein und den sonst in § 30 Abs 2 MRG angeführten Gründen zwar nicht gleich, aber doch nahe kommen (RIS-Justiz RS0070752, RS0070705). Jene Tatsache, die den Kündigungsgrund bilden soll, muss also bereits im Mietvertrag zur Gänze konkret angeführt werden. Es geht nicht an, nur einen allgemeinen Tatbestand (zB Verkauf oder Eigenbedarf) zu nennen und die Konkretisierung der Kündigung zu überlassen (RIS-Justiz RS0070739).

1.4.2. Bei der Überprüfung von Vertragsklauseln müssen (nicht nur) die strengen Vorgaben der Rechtsprechung zur Formulierung von Kündigungsgründen nach dem § 30 Abs 2 Z 13 MRG beachtet werden. Im Verbrauchervertrag muss die Formulierung gleichzeitig dem Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG entsprechen. Dem Mieter muss klar vor Augen geführt werden, welche künftigen Ereignisse zu einer Auflösung des Mietvertrags führen können (5 Ob 183/16x; RIS-Justiz RS0070739 [T3]).

1.4.3. In der Entscheidung 5 Ob 183/16x hat der Senat jüngst eine mit der hier zu beurteilenden vergleichbare Klausel als unzulässig qualifiziert, weil sie den Vorgaben in § 30 Abs 2 Z 13 MRG zur konkreten Bezeichnung von Kündigungsgründen nicht gerecht werde und intransparent sei. Diese Klausel [Klausel 11] lautete: „Als für die Vermieterin wichtiger und bedeutsamer Kündigungsgrund gemäß § 30 Abs 3 Z 13 MRG wird mangelnde Förderungswürdigkeit oder ein Verstoß gegen die beiliegenden Förderungsbedingungen bzw. eine vertragswidrige Verwendung durch den Mieter, die zu einem Entzug der Wohnbauförderung führt, vereinbart.“ Der Senat vertrat die Auffassung, dass die Begriffe „mangelnde Förderungswürdigkeit“ und „vertragswidrige Verwendung …, die zu einem Entzug der Wohnbauförderung führt“ eine zu wenig präzise Umschreibung eines Verhaltens seien, das der Mieter vermeiden müsse, um sich nicht der Gefahr der Kündigung ausgesetzt zu sehen. Er könne im Vorfeld schwer einschätzen, welches den Bestimmungen des Mietvertrags widersprechendes Verhalten den Kreditgeber zur Kündigung geförderter Kredite veranlasse und unter welchen Voraussetzungen er entgegen der ursprünglichen Einschätzung bei Abschluss des Mietvertrags nicht (mehr) als förderungswürdig angesehen werde.

1.4.4. Für die hier zu beurteilende Klausel gilt Gleiches. Die Wortfolgen „nicht förderungswürdig“, „mangelnde Förderungswürdigkeit“ und „Gefahr läuft“, sind eine zu wenig präzise Beschreibung dafür, welches Verhalten, welche Umstände und/oder welche künftigen Ereignisse zu einer Auflösung des Mietvertrags führen können. Daran ändert auch der – als Konkretisierung des Begriffs der Förderungswürdigkeit gedachte – Hinweis auf das Tiroler Wohnbauförderungsgesetz 1991 und das Anführen zweier Beispielfälle nach den Förderungsrichtlinien zum Tiroler Wohnbauförderungsgesetz 1991 nichts. Die Klausel verweist dabei zur näheren Determinierung der fehlenden Förderungswürdigkeit zunächst auf das Gesetz als solches, in der nachfolgenden Darstellung nimmt sie hingegen auf dazu ergangene „Förderungsrichtlinien“ Bezug. (Auch) Derartige Verweise sind an den Vorgaben des § 6 Abs 3 KSchG zu messen (vgl RIS-Justiz RS0122040, RS0121951 [T2]). Dem Berufungsgericht ist zuzustimmen, dass durch die vorliegenden Verweise keine vollständige Information darüber erfolgt, welche weiteren, in der Klausel nicht ausdrücklich angeführten Umstände nach dem Tiroler Wohnbauförderungsgesetz 1991 und/oder den genannten Förderungsrichtlinien eine Förderungswürdigkeit hindern und für die Beklagte die Gefahr begründen würden, Förderungen nicht zu erhalten oder zurückzahlen zu müssen. In der hier zu beurteilenden Klausel wird nicht nur keine genaue Gesetzesstelle und keine genaue Richtlinienbestimmung bezeichnet, dem durchschnittlichen und damit juristisch ungebildeten Mieter wird insbesondere nicht einmal der Auffindungsort der hinsichtlich ihrer Normenqualität nicht näher beschriebenen „Förderungsrichtlinien“ bekannt sein. Der Verbraucher ist daher darauf angewiesen, sich die benötigten Gesetzesstellen und Richtlinienbestimmungen „zusammenzusuchen“. Der Oberste Gerichtshof hat in jüngeren Entscheidungen Intransparenz bei Klauseln angenommen, die generell auf bestimmte AGB verwiesen. Ein Pauschalverweis führe typischerweise dazu, dass sich der Kunde aus den AGB erst jene Regelungen heraussuchen muss, die auch für das mit ihm geschlossene Vertragsverhältnis gelten sollen (6 Ob 120/15p mwN [Punkt 3.18.]). Unabhängig von der Notwendigkeit des „Heraussuchens“ der konkret maßgeblichen Bestimmungen hat der Oberste Gerichtshof zu 1 Ob 88/14v eine Klausel für intransparent angesehen, weil aus der Klausel nicht einmal hervorging, wo die verwiesenen AGB aufzufinden sind. Die von der Beklagten behauptete Information und Aufklärung potentieller Mieter im Vorfeld des Mietvertragsabschlusses ist im vorliegenden Verbandsprozess ohne Relevanz. Nach der Rechtsprechung steht der Annahme einer Intransparenz nicht entgegen, wenn eine an sich intransparente Klausel aufgrund zusätzlicher individueller Erklärungen des Verwenders ausreichend verständlich gemacht wurde (5 Ob 183/16x; RIS-Justiz RS0121726).

1.4.5. Dem Berufungsgericht ist auch darin zuzustimmen, dass der erste in der Klausel angeführte Beispielfall dem Verbraucher verschleiert, ob damit lediglich der Kündigungsgrund des § 28 Abs 1 Z 1 WFG 1984 im Vertragstext abgebildet oder ob dieser gesetzliche Kündigungsgrund modifiziert und zu Lasten des Mieters verschärft werden soll. Die Regelung des § 28 Abs 1 WFG 1984 definiert zusätzlich zu den in § 30 Abs 2 MRG aufgezählten Gründen zwei weitere wichtige Kündigungsgründe iSd § 30 Abs 1 MRG, bei deren Vorliegen die Vermieterin auch ohne zusätzliche Vereinbarung das Mietverhältnis kündigen darf. Trotz ihres abschließenden Charakters schließt diese Regelung eine Vereinbarung eines zusätzlichen Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG (iVm § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG) bei geförderten Bestandobjekten jedoch nicht aus. Nach § 28 Abs 1 Z 1 WFG 1984 liegt ein wichtiger Kündigungsgrund (§ 30 Abs 1 MRG) hinsichtlich geförderter Wohnungen vor, wenn der Mieter seine bisher zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendete Wohnung nicht aufgegeben hat. Bei Versäumung der rechtzeitigen Aufgabe der Rechte an der Vorwohnung kann der Mieter die Kündigung doch noch dadurch abwenden, dass er vor Schluss der der Entscheidung des Gerichts erster Instanz unmittelbar vorangehenden Verhandlung seine Rechte an der bisherigen Wohnung aufgibt (§ 28 Abs 2 WFG 1984). Die hier zu beurteilende Klausel enthält die Vereinbarung eines selbständigen Kündigungsgrundes. Dessen Verhältnis zum gesetzlichen Kündigungsgrund des § 28 Abs 1 Z 1 WFG 1984 und der diesen ergänzenden Bestimmung über die Möglichkeit der nachträglichen Aufhebung der Kündigung nach § 28 Abs 2 WFG 1984 bleibt unklar. In der Klausel wird nicht offen

– gelegt, dass sie diesen gesetzlichen Kündigungsgrund nachbilden soll. Selbst wenn – wie die Beklagte behauptet – die Möglichkeit der Abwendung der Kündigung iSd § 28 Abs 2 WFG 1984 von Gesetzes wegen eintreten würde, wird ein Mieter, der diese Bestimmung kennt, daher – jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung – zumindest Zweifel daran hegen, dass dies auch ohne ausdrückliche Vereinbarung für den vereinbarten Kündigungsgrund gelten soll.

1.4.6. Die Klausel 13 ist demnach unzulässig, weil sie den Vorgaben in § 30 Abs 2 Z 13 MRG zur konkreten Bezeichnung von Kündigungsgründen nicht gerecht wird und iSd § 6 Abs 3 KSchG intransparent ist.

2. Klausel 16

„Der Vermieter wird nach Abschluss aller Herstellungsarbeiten die endgültigen Baukosten zunächst der Förderstelle bekannt geben und von dieser im Hinblick auf die gewährten Förderungen überprüfen lassen. Basierend auf dieser von der Förderstelle bereits geprüften Baukostenabrechnung wird der Vermieter dann jedem Mieter im Rahmen der Endabrechnung der Baulichkeit die endgültige Höhe der Herstellungskosten und die sich daraus ergebenden Auswirkungen auf den vom Mieter zu tragenden Finanzierungsbeitrag und 'dem' Nutzungsentgelt (Annuitäten) schriftlich bekannt geben.“

2.1. Das Erstgericht beurteilte die Klausel als zulässig, weil sie lediglich die bestehende Rechtslage abbilde.

2.2. Das Berufungsgericht teilte diese Beurteilung des Erstgerichts. Auch wenn die beanstandete Klausel keinen ausdrücklichen Hinweis auf die grundsätzlich vom Kostendeckungsprinzip geprägte Mietzinsbildung im Bereich des WGG enthalte, führe sie dem Mieter doch klar und deutlich vor Augen, dass die Herstellungskosten erst mit der Endabrechung nach Abschluss aller Herstellungsarbeiten ermittelt, geprüft und bekannt gegeben würden, sowie dass sich deren Höhe auf die Höhe des Finanzierungsbeitrags und Nutzungsentgelts auswirken werde. Dass diese Auswirkungen nur finanzieller Natur sein und damit denklogisch – abhängig davon, ob die kalkulierten Herstellungskosten über- oder unterschritten worden seien – in einer Anhebung oder einer Senkung der genannten Entgelte bestehen könnten, werde der durchschnittliche Mieter bei Lesen der Klausel erkennen, auch wenn er mit der Mietzinsbildung des WGG nicht vertraut sei und diese in der Klausel auch nicht ausdrücklich klargestellt werde. Dem Mieter werde damit aber weder ein unzutreffendes noch ein unklares Bild seiner vertraglichen Position vermittelt. Gerade durch die Klausel werde für ihn die wirtschaftliche Tragweite der Endabrechnung der Herstellungskosten durchschaubar und insbesondere die Tatsache offengelegt, dass der im Mietvertrag vorgesehene Mietzins nur provisorischen Charakter habe und sich nach Maßgabe der endgültigen Herstellungskosten durchaus noch erhöhen könne. Die Klausel verstoße damit nicht gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG.

2.3. Die Klägerin vertritt in ihrer Revision den Standpunkt, dass ein besonders hohes Maß an Transparenz zu fordern sei, gehe es in der vorliegenden Klausel doch darum, dem Mieter bewusst zu machen, dass sich sowohl der von ihm zu leistende Finanzierungsbeitrag als auch das Nutzungsentgelt nachträglich beträchtlich erhöhen könnten. Diese unter Umständen drastische Konsequenz werde durch die Klausel nicht hinreichend deutlich gemacht. Der Verbraucher müsse zuerst wissen, dass er nicht so wie bei anderen Mietverträgen einen fixen Mietzins zu bezahlen habe, sondern dass sich dieser Mietzins ausgehend vom Kostendeckungsprinzip, das nur im Bereich des WGG gelte, erst aufgrund der tatsächlichen Herstellungskosten nach der Endabrechnung des Bauvorhabens ermitteln lasse. Dadurch, dass die Klausel dem Mieter diese Basisinformation vorenthalte, und auch nur undeutlich auf „Auswirkungen“ auf Finanzierungsbeitrag und Nutzungsentgelt hinweise (statt konkret auszusprechen, dass sich Finanzierungsbeitrag und Nutzungsentgelt entsprechend der endgültigen Höhe der Herstellungskosten erhöhen oder allenfalls auch verringern können), könne der Mieter, der kein Vorwissen über die Besonderheiten des WGG habe, nur erahnen, warum und inwieweit die Herstellungskosten einen Einfluss auf seine Hauptleistungspflicht aus dem Vertragsverhältnis hätten. Entscheidend trage zur Intransparenz der Klausel auch noch bei, dass im Einleitungssatz auf die Relevanz der endgültigen Baukosten im Hinblick auf die gewährten Förderungen hingewiesen werde. Es entstehe dadurch der unrichtige Eindruck, dass das Ausmaß der gewährten Förderungen von den tatsächlichen Baukosten abhängig sei und das endgültige Ausmaß der gewährten Förderung von Relevanz für den vom Mieter zu tragenden Finanzierungsbeitrag und das Nutzungsentgelt sein werde. Die Klausel sei aber auch schon aus dem Grund intransparent, dass darin im Zusammenhang mit den Herstellungskosten ausschließlich auf die Baukosten bzw deren Endabrechnung Bezug genommen wird, während die Nutzer in keiner Weise darüber informiert werden, dass zu den Herstellungskosten auch noch andere Kosten, wie Grundkosten, Aufschließungskosten, Bauverwaltungs- und Finanzierungskosten, zählten, und daher auch darüber Rechnung zu legen sei. Dem Mieter werde damit die wirtschaftliche Tragweite der Endabrechnung der Herstellungskosten nicht klar durchschaubar und es werde nicht offen gelegt, wodurch und in welchem Ausmaß sich der im Mietvertrag vorgesehene Mietzins nach Maßgabe aller in § 13 Abs 2 WGG genannten Bestandteile der Herstellungskosten noch erhöhen könnte.

2.4.1 Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs regelt § 14 Abs 1 WGG das „Soll-Entgelt“ im Sinn des Kostendeckungsprinzips, normiert aber keinen gesetzlichen Mietzins in dem Sinn, dass die danach errechneten Beträge ohne Rücksicht auf eine bestehende Vereinbarung zwischen der Gemeinnützigen Bauvereinigung und den Mietern eingehoben werden können. Als Basis einer Entgeltzahlungsverpflichtung muss der Mietzins bzw alle seine Komponenten gemäß § 14 Abs 1 WGG – zumindest konkludent iSd § 863 ABGB – vereinbart werden (5 Ob 183/16x; RIS-Justiz RS0083344 [T2, T3]).

2.4.2. Gegenstand der Klausel 16 ist nicht die eigentliche Entgeltvereinbarung. Diese findet sich vielmehr in den nachfolgenden Vertragspunkten „V. Aufteilungsschlüssel“ und „VI. Monatliches Nutzungsentgelt“. Die hier beanstandete Klausel zielt darauf ab, den Mieter über die gemäß § 14 Abs 1 zweiter Satz WGG mögliche Neufestsetzung des Entgelts, die sich aus einer Änderung der Berechnungsgrundlagen für die Entgeltkomponente der Annuitäten sowie des Finanzierungsbeitrags ergibt, zu informieren. Die Klägerin begehrt die Unterlassung der Verwendung der angeführten Klausel im Wesentlichen mit dem Argument, dass sie die von Gesetzes wegen ohnehin eintretende Rechtsfolge nicht ausreichend deutlich mache.

2.4.3. Auszugehen ist zunächst davon, dass der Unterlassungsanspruch des § 28 Abs 1 KSchG sich auf gesetz- oder sittenwidrige Vertragsbedingungen bezieht, worunter im Kern die Kontrolle von Willenserklärungen zu verstehen ist (10 Ob 28/14m [Klausel 1], 3 Ob 12/09z). Dient ein Satz daher bloß der Aufklärung des Verbrauchers, ist er grundsätzlich unbedenklich (10 Ob 28/14m [Klausel 1], 4 Ob 130/03a [Klausel 10]). Der erkennende Senat teilt auch die Einschätzung des Berufungsgerichts, dass die Klausel die darin thematisierte Rechtslage in Bezug auf die nach § 18 Abs 2 und 3 WGG abrechnungspflichtigen Herstellungskosten nicht verschleiert. Dem Mieter wird ausreichend klar und deutlich vor Augen geführt, dass die Herstellungskosten erst mit der Endabrechung nach Abschluss aller Herstellungsarbeiten ermittelt, geprüft und bekannt gegeben werden und sich deren (endgültige) Höhe auf die Höhe des Finanzierungsbeitrags und Nutzungsentgelts in einer Anhebung oder einer Senkung der genannten Entgelte auswirken werde. Eine weitergehende Hinweis- und Aufklärungspflicht kann auch aus § 6 Abs 3 KSchG nicht abgeleitet werden.

2.4.4. Die Klausel 16 verstößt demnach nicht gegen § 6 Abs 3 KSchG und ist zulässig.

3. Klausel 38

„Der Vermieter kann seine Zustimmung zu einer wesentlichen Veränderung oder Verbesserung – sofern nicht ein Fall des § 9 Abs 2 MRG vorliegt – von der Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung des Nutzungsgegenstandes abhängig machen.“

3.1. Das Erstgericht beurteilte die Klausel als ausreichend transparent, weil sie lediglich die bestehende Rechtslage abbilde und keine Rechtsfolgen normiere. Die Klausel bewirke keine Schlechterstellung des Verbrauchers, sei verständlich formuliert und vermittle kein unzutreffendes Bild von der geltenden Rechtslage.

3.2. Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als intransparent und unzulässig iSd § 6 Abs 3 KSchG. Die Klausel gebe zwar im Wesentlichen den Inhalt der Bestimmung des § 9 Abs 3 MRG wieder. Die (von dort übernommene) Regelung der Ausnahmen durch den bloßen Hinweis auf die Bestimmung des § 9 Abs 2 MRG tue jedoch den aus dem Transparenzgebot abzuleitenden Geboten der Erkennbarkeit, Verständlichkeit und Vollständigkeit der Regelung nicht Genüge. Der typische, juristisch ungebildete Mieter erhalte den Eindruck, dass der Vermieter seine Zustimmung zu einer beabsichtigten Verbesserung grundsätzlich – und nur ausnahmsweise nicht – von der Verpflichtung zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung des Nutzungsgegenstandes abhängig machen könne. Darüber, welche Verbesserungsmaßnahmen von der Bestimmung des § 9 Abs 2 MRG erfasst seien, werde der typischerweise rechtsunkundige Mieter aber ebenso wenig aufgeklärt, wie darüber, dass diese Ausnahmebestimmung für eine Vielzahl an Verbesserungen gelte und der Vermieter gerade bei durchsetzbaren Verbesserungen seine Zustimmung eher selten von einer Wiederherstellungspflicht des Mieters abhängig machen könne. Damit bestehe die Gefahr, dass er über die tatsächliche Rechtslage getäuscht werde, und zur Erlangung der Zustimmung der Beklagten zu einer beabsichtigten Verbesserung eine Wiederherstellungs-verpflichtung eingehe, die ihm die Beklagte nach dem Gesetz nicht hätte abverlangen können.

3.3. Die Beklagte vertritt in ihrer Revision den Standpunkt, dass die Klausel 38 lediglich die bestehende Gesetzeslage nach § 9 Abs 3 MRG wiedergebe und somit als rein deklatorische Klausel nicht gegen § 6 Abs 3 KSchG verstoße. Die Klausel wiederhole das sich schon aus dem Gesetz ergebende Recht der Beklagten als Vermieterin, ihre Zustimmung zu einer ihr angezeigten Veränderung dann von der Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen zu dürfen, wenn kein Fall des § 9 Abs 2 MRG vorliege. Die Klausel schränke die Rechte des Verbrauchers nicht ein und verschleiere die Rechtslage auch nicht. Bei richtigem Verständnis des § 6 Abs 3 KSchG sei es nicht erforderlich, (auch) § 9 Abs 2 MRG in die Klausel „abzumalen“. Auch für einen Konsumenten ergebe sich aus der Klausel mit ausreichender Deutlichkeit, dass die Beklagte als Vermieterin nicht generell ihre Zustimmung zu einer Veränderung von der Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen dürfe. Für jene Mieter, die im Einzelfall mit einer solchen „bedingten Zustimmungserklärung“ konfrontiert seien, biete die Regelung im Mietvertrag durch den Verweis auf § 9 Abs 2 MRG einen ausreichenden Ausgangspunkt, um selbst oder durch professionelle Unterstützung überprüfen zu können, ob die Zustimmung im Einzelfall zu Recht von der Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig gemacht worden sei. Das Berufungsgericht stütze sich zu Unrecht auf die Rechtsprechung, wonach der bloße Hinweis auf eine in einem bestimmten Paragraphen geregelte Ausnahme den aus dem Transparenzgebot abzuleitenden Geboten der Erkennbarkeit, Verständlichkeit und Vollständigkeit der Regelung nicht Genüge tun könne. Die in den diesbezüglichen Entscheidungen beurteilten Klauseln seien jeweils unbestimmte Einschränkungen gewesen, die für den Konsumenten die Rechtslage tatsächlich unklar gemacht hätten. Die in diesen Fällen beurteilten Reduktionsklauseln, seien schon wegen des Versuchs, eine geltungserhaltende Reduktion zu bewirken, unzulässig gewesen. Die Formulierung „sofern nicht ein Fall des § 9 Abs 2 MRG vorliegt“ sei hingegen keine Reduktionsklausel, weil sie nicht den Anwendungsbereich der Klausel auf das gesetzlich gerade noch zulässige Ausmaß reduziere, sondern den Mieter ausdrücklich darauf hinweise, dass in § 9 Abs 2 MRG Fälle geregelt seien, für die jedenfalls schon von Gesetzes wegen keine Wiederherstellungspflicht bestehe.

3.4.1. Nach § 9 Abs 1 MRG (iVm § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG) hat der Mieter (oder Nutzungsberechtigte) eines im Eigentum (Baurecht) einer Bauvereinigung stehenden Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstands eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstands dem Vermieter anzuzeigen. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt. Bei Vorliegen der in § 9 Abs 1 Z 1 bis 7 MRG normierten positiven und negativen Voraussetzungen kann der Vermieter seine Zustimmung und eine erforderliche Antragstellung bei der Baubehörde nicht verweigern. Die zu § 9 Abs 1 Z 2 MRG normierte Voraussetzung, dass die Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient, ist jedenfalls gegeben, wenn es sich um eine der in § 9 Abs 2 MRG genannten Veränderungen (Verbesserungen) handelt. Die im § 9 Abs 2 MRG angeführten Veränderungen (Verbesserungen) sind die Errichtung oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Einrichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen (Z 1), die der Senkung des Energieverbrauchs dienende Ausgestaltung eines Mietgegenstandes (Z 2), die Verbesserungen, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert werden (Z 3), die Einleitung eines Fernsprechanschlusses (Z 4) oder die Anbringung der nach dem Stand der Technik notwendigen Antennen und sonstigen Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für Multimediadienste, sofern der Anschluss an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist (Z 5). Handelt es sich um eine wesentliche Veränderung (Verbesserung), die nicht im § 9 Abs 2 MRG angeführt ist, so kann der Vermieter seine Zustimmung von der Verpflichtung des Hauptmieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung des Mietgegenstands abhängig machen (§ 9 Abs 3 MRG).

3.4.2. Das Berufungsgericht zeigt zutreffend auf, dass das Transparenzgebot zwar in der Regel nicht die vollständige Wiedergabe des Gesetzestextes samt dessen Erläuterungen erfordert. Der bloße Hinweis auf eine in einem bestimmten Paragraphen geregelte Ausnahme kann aber den aus dem Transparenzgebot abzuleitenden Geboten der Erkennbarkeit, Verständlichkeit und Vollständigkeit der Regelung nicht Genüge tun (RIS-Justiz RS0121951). Aus dem Transparenzgebot kann also eine Pflicht zur Vollständigkeit folgen, wenn die Auswirkungen einer Klausel für den Kunden andernfalls unklar bleiben (RIS-Justiz RS0115219). Vor diesem Hintergrund wurden die Formulierungen wie „soweit nicht § 18 KSchG Platz greift“ und „sofern dem nicht die Bestimmungen des KSchG entgegenstehen“ (4 Ob 221/06p [Klauseln 16 und 17] = RIS-Justiz RS0121951 [T1]), sowie „unbeschadet der Bestimmungen des § 14 KSchG (2 Ob 20/15b [Klausel 23] = RIS-Justiz RS0121951 [T3]) als gegen § 6 Abs 3 KSchG verstoßend erachtet. Dasselbe gilt für die Klausel „Gerichtsstand ist Wien, Innere Stadt, soferne nicht ein Verbrauchergeschäft gemäß § 1 KSchG vorliegt.“ (10 Ob 70/07b [Klausel 21] = RIS-Justiz RS0121953 [T2]).

3.4.3. Der Beklagten ist zuzugestehen, dass mit den in diesen Entscheidungen beurteilten Klauseln nicht bloß die (auch ohne die Klausel geltende) Gesetzeslage nachvollzogen und dargestellt, sondern eine Vereinbarung im rechtlich gerade noch zulässigen Rahmen getroffen werden sollte. Die dort angestellten Überlegungen sind aber dennoch auf Klauseln, die der Aufklärung des Verbrauchers dienen sollen, übertragbar. Auch solche Klauseln sind nach § 6 Abs 3 KSchG intransparent, wenn sie dabei dem Verbraucher ein unrichtiges Bild der Rechtslage vermitteln und geeignet sind, den Vertragspartner des Verwenders von der Durchsetzung seiner Rechte abzuhalten (10 Ob 70/07b [Klausel 21]; RIS-Justiz RS0115219 [T1]). Eben das ist hier aber bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung der Klausel der Fall. Die Erkennbarkeit der Rechtslage wird dadurch beeinträchtigt, dass die Klausel den Eindruck erweckt, dass der Vermieter generell seine Zustimmung zu einer wesentlichen Veränderung oder Verbesserung von der Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung des Nutzungsgegenstandes abhängig machen könne, und dass dies nur in (wenigen) Ausnahmefällen nicht möglich sei. Der bloße Hinweis auf § 9 Abs 2 MRG lässt nicht erkennen, wie umfangreich die gesetzlichen Ausnahmetatbestände sind und dass der Vermieter eine Vielzahl von wesentlichen Veränderungen zulassen muss, ohne dass sich der Mieter zur Wiederherstellung zu verpflichten hat.

3.4.4. Die Klausel 38 ist demnach unzulässig, weil sie gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG verstößt.

4. Klausel 40

„Die Außenseite des Nutzungsgegenstandes wird nicht mit in Nutzung gegeben. Der Mieter darf daher daran grundsätzlich nichts verändern und insbesondere das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes nicht beeinträchtigen. Die Anbringung von Vorrichtungen und Aufschriften an Fassaden oder sonstigen allgemeinen Teilen des Bauwerkes ist ohne vorhergehende Zustimmung des Vermieters unzulässig.“

4.1. Das Erstgericht beurteilte die Klausel als zulässig. Sie bilde die geltende Rechtslage nach § 9 MRG ab und sei nicht intransparent.

4.2. Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG, weil sie dem Verbraucher ein unklares Bild seiner vom Gesetz eingeräumten Position vermittle. Dadurch, dass die Klausel nur einseitig informiere und den Mieter nicht darüber aufkläre, dass der Vermieter nach § 9 Abs 2 Z 5 MRG die Zustimmung zur Anbringung der nach dem Stand der Technik notwendigen Antennen und sonstigen Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für Multimediadienste nicht verweigern könne, sofern der Anschluss an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar sei, verschleiere sie die Rechtslage. Bei der im Verbandsprozess gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung entstehe aber der Eindruck, dass die Beklagte als Vermieterin das von der Klägerin thematisierte Anbringen eines Parabolspiegels an der Fassade verbieten könne. Damit bestehe die Gefahr, dass der Mieter über seine Rechtsposition getäuscht und von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten werde.

4.3. Die Beklagte vertritt in ihrer Revision den Standpunkt, dass das Berufungsgericht die sachenrechtliche Komponente dieser Klausel außer Acht gelassen habe. Durch die Klausel stelle die Beklagte nämlich primär gegenüber ihren Mietern klar, dass die Außenseite der jeweiligen Baulichkeit nicht mitvermietet werde und Mieter diese grundsätzlich nicht ohne Zustimmung der Beklagten als Vermieterin ändern dürften, die Beklagte also Alleinbesitzerin dieser Teile des Gebäudes sei. Diese Klarstellung sei im Hinblick auf den (sachenrechtlichen) Besitzschutz von besonderer Bedeutung, zumal eine eigenmächtige Veränderung durch den Mieter – unabhängig davon, in welchen Fällen die Beklagte nach dem MRG einer vom Mieter gewünschten wesentlichen Veränderung zustimmen müsse oder nicht – eine Besitzstörung wäre und von der Beklagten mit einer Besitzstörungsklage verfolgt werden könnte. Dies gelte gerade auch für die von der Klägerin und vom Berufungsgericht angesprochene Anbringung eines Parabolspiegels.

4.4.1. Der Anwendungsbereich des § 9 MRG betrifft zwar im Allgemeinen nur Veränderungen innerhalb des Mietgegenstands (RIS-Justiz RS0069646); freilich ausgenommen der Veränderungen im Rahmen des § 9 Abs 2 Z 5 MRG (RIS-Justiz RS0069646 [T1]). In der jüngeren Rechtsprechung ist jedoch eine Tendenz erkennbar, den Anwendungsbereich etwas weiter zu ziehen (RIS-Justiz RS0069646 [T4]). So wurden etwa das Anbringen einer Videokamera (5 Ob 69/13b = RIS-Justiz RS0069646 [T6]) oder der Sirene einer Alarmanlage (5 Ob 115/11i) außerhalb des Bestandobjekts nach § 9 MRG beurteilt. Auch solche Maßnahmen erfordern zwar eine Anzeige an den Vermieter, dürfen vom Mieter aber vorgenommen werden, wenn dieser nicht widerspricht oder im Fall der Verweigerung der Zustimmung diese infolge Vorliegens der in § 9 Abs 1 Z 1 bis 7 MRG normierten Voraussetzungen durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wird. Nach der ausdrücklichen Bestimmung des § 9 Abs 2 Z 5 MRG gilt das unter bestimmten Voraussetzungen auch für die Anbringung der nach dem Stand der Technik notwendigen Antennen und sonstigen Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für Multimediadienste. Unwesentliche Änderungen sind überhaupt ohne Zustimmung des Vermieters ja selbst ohne seine Befassung gestattet (RIS-Justiz RS0069659).

4.4.2. Die beanstandete Klausel vermittelt dagegen den Eindruck, dass alle Veränderungen an der Außenseite des Nutzungsgegenstands der Zustimmung des Vermieters bedürfen. Dieser Eindruck entspricht nicht der geltenden Rechtslage, sodass die Klausel gegen § 6 Abs 3 KSchG verstößt.

4.4.3. Dass der Mieter, der Veränderungen eigenmächtig vornimmt, damit möglicherweise den Besitz des Vermieters stört, ändert nichts daran, dass die Klausel den Mieter über seine aus dem MRG erfließenden Rechte im Unklaren lässt. Auch der Hauptmieter, der eine wesentliche Veränderung ohne Anzeige und Einholung der Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat, ist berechtigt, im außerstreitigen Verfahren nachträglich die Zustimmung des Vermieters einzuholen (RIS-Justiz RS0069681).

4.4.4. Die Klausel 40 ist demnach jedenfalls deshalb unzulässig, weil sie gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG verstößt.

5. Klausel 57

„Dieser Vertrag wird vom Vermieter auf seine Kosten errichtet. Die für diesen Vertrag anfallende Rechtsgeschäftsgebühr gemäß § 33 TP 5 GebG in der Höhe von EUR 237,17 trägt der Mieter. Der Mieter hat den für die Vergebührung notwendigen Betrag bei der Unterfertigung dieses Nutzungsvertrages beim Vermieter zu erlegen, um die fristgerechte Selbstberechnung bzw. Entrichtung dieses Gebührenbetrages beim zuständigen Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern durch den Vermieter zu gewährleisten.“

5.1. Die Klägerin beanstandet den zweiten Satz dieser Klausel als gegen § 879 Abs 3 ABGB sowie gegen § 14 WGG verstoßend. Das Erstgericht sah weder einen Verstoß gegen § 879 Abs 3 ABGB noch gegen § 14 WGG.

5.2. Das Berufungsgericht teilte die – auf der Lehrmeinung Vonkilchs („Mietvertragsgebühren und WGG“, wobl 2014, 237 ff) – beruhende Beurteilung des Erstgerichts. Das Berufungsgericht stellte die Ausführungen Vonkilchs ausführlich dar und erklärte, sich seiner überzeugend begründeten Auffassung anzuschließen, wonach die Überbindung der gesamten Mietvertragsgebühren auf den Mieter mit den Entgeltbestimmungen des WGG vereinbar und auch nicht als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB anzusehen sei. Der Einwand der Klägerin, das Kostendeckungsprinzip sei im WGG nicht durchgehend verwirklicht, weil es den gemeinnützigen Bauvereinigungen auch ermöglicht werde, Gewinne zu erwirtschaften, vermöge die tragende Begründung Vonkilchs nicht zu entkräften, dass der Bauvereinigung durch das Kostendeckungsprinzip gerade ein unterkostendeckendes Agieren verwehrt werden solle, ein solches aber die Konsequenz wäre, wollte man der Bauvereinigung eine Überwälzung der Rechtsgeschäftsgebühren auf die Mieter untersagen.

5.3. Die Klägerin vertritt in ihrer Revision den Standpunkt, dass die Klausel schon deswegen gesetzwidrig sei, weil die Überwälzung der in der Klausel genannten Kostenposition auf den Mieter im WGG (insbesondere in den Entgeltsbestimmungen der §§ 13 und 14 WGG) nicht vorgesehen sei. Die Rechtsgeschäftsgebühr könne auch den in § 14 Abs 1 Z 6 WGG geregelten „Verwaltungskosten“ zugeordnet werden, sodass deren in der Klausel angeordnete zusätzliche Überwälzung unzulässig sei. Ein Widerspruch mit dem gesetzlichen Kostendeckungsprinzip würde nur dann bestehen, wenn die Rechtsgeschäftsgebühr in dem für Verwaltungskosten verrechneten Pauschalentgelt gemäß § 14 Abs 1 Z 6 WGG keine Deckung finde. Das hänge aber von der Höhe der (halben) Mietvertragsgebühr einerseits und der durchschnittlichen Bestandsdauer der Mietverträge, im Rahmen derer die Bauvereinigung periodisch Verwaltungskosten verrechnen könnten, andererseits ab. Feststellungen, die eine Beurteilung dieser Frage zuließen, würden fehlen. Aus der Tatsache, dass der Gesetzgeber ausdrückliche Kostenüberwälzungsregelungen geschaffen habe, sei zu schließen, dass die einer Bauvereinigung entstehenden Kosten nur dann von den Mietern zu tragen seien, wenn es eine solche ausdrückliche Kosten-überwälzungsregel im WGG gebe. Die Begründung des Erstgerichts und des Berufungsgerichts, das gesetzliche, dem WGG inhärente Kostendeckungsprinzip bilde die sachliche Rechtfertigung der Kostenüberwälzung, gehe insofern fehl, als ein gesetzliches Kostendeckungsprinzip im WGG nur mehr am Rande existiere und kein tragendes Prinzip mehr sei. Die

– vor dem Hintergrund des Kostendeckungsprinzips – in den Raum gestellte „Entreicherung“ einer Bauvereinigung bzw die Gefahr eines „unterkostendeckenden Agierens“ werde durch ihre zahlreichen Möglichkeiten, sich im Einklang mit dem WGG zu „bereichern“ und überkostendeckende Entgelte und Preise zu lukrieren, jedenfalls aufgewogen. Eine sachliche Rechtfertigung der für den Mieter nachteiligen Klausel liege somit nicht vor. Für alle nicht im MRG oder WGG genannten Entgeltpositionen und Kosten müsse die dispositive Regelung des § 1099 ABGB zur Anwendung kommen. Die Mietvertragsrichtungsgebühren seien in MRG und WGG nicht ausdrücklich erwähnt, daher dürften sie nicht auf den Mieter überwälzt werden.

5.4.1. Der Senat hat die Zulässigkeit der Überbindung der (gesamten) Mietvertragsgebühren auf den Mieter im Anwendungsbereich des WGG in der erst jüngst im Verbandsprozess zu 5 Ob 183/16x ergangenen Entscheidung bereits ausdrücklich bejaht. Die Klägerin vermag mit ihrer Argumentation nicht die Richtigkeit dieser Entscheidung in Zweifel zu ziehen.

5.4.2. Die Frage, wer die Mietvertragsgebühren zu tragen hat, ist in den §§ 13 f WGG zwar nicht geregelt, insbesondere ist dort die Zulässigkeit der Überwälzung auf den Mieter nicht normiert. Deren Regelungsgegenstand ist aber (nur) die Gestaltung des vom Mieter (oder Nutzungsberechtigten) periodisch zu erbringenden Entgelts für die Überlassung eines Miet- bzw Nutzungsgegenstands. Die aus Anlass der Errichtung eines schriftlichen Mietvertrags entstehende einmalige Rechtsgeschäftsgebühr ist von diesen Bestimmungen daher gar nicht erfasst (Vonkilch, Mietvertragsgebühren und WGG, wobl 2014, 237 [238]). § 14 Abs 1 Z 6 WGG sieht als eine (periodisch geschuldete) Entgeltkomponente einen Betrag zur Deckung der Verwaltungskosten (der Bauvereinigung) vor. Der pauschalierende Charakter dieser Norm schließt es zwar aus, dass die Bauvereinigung Mietern zusätzlich noch Entgelte für Tätigkeiten ihrer Mitarbeiter verrechnet, die – wie etwa die Vertragserrichtung, die Durchführung der Vergebührung des Vertrages oder die Berechnung und Auszahlung der Ansprüche scheidender Mieter gemäß § 17 WGG – mit der Begründung und Beendigung von Mietverhältnissen typischerweise verbunden sind (Vonkilch, wobl 2014, 237 [238]; RIS-Justiz RS0062318, RS0083424). Die bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags anfallende Rechtsgeschäftsgebühr dient aber gerade nicht der Abgeltung der Verwaltungsätigkeit der Bauvereinigung. Diese sind daher von der Verwaltungskostenpauschale nach § 14 Abs 1 Z 6 WGG nicht gedeckt. Zu Recht verweist Vonkilch (wobl 2014, 237 [238]) in diesem Zusammenhang auch (im Allgemeinen) auf die gebotene Rücksichtnahme auf das dem WGG inhärente Kostendeckungsprinzip und (im Besonderen) auf die der § 23 Abs 4c lit d WGG zugrunde liegende und analog zu berücksichtigende Wertung, wonach im Fall der Wohnungseigentumsbegründung durch eine Bauvereinigung ausdrücklich vorgesehen werde, dass die damit verbundenen einmaligen Transaktionskosten von der Bauvereinigung bei der Ermittlung des vom kaufwilligen Mieter zu leistenden Kaufpreises zu berücksichtigen – also auf ihn zu „überwälzen“ – seien. Die Überbindung der gesamten Mietvertragsgebühren auf den Mieter ist daher mit den Entgeltbestimmungen des WGG sehr wohl vereinbar.

5.4.3. Das Kostendeckungsprinzip ist nach Auffassung Vonkilchs (wobl 2014, 237 [239]) zugleich iSv § 879 Abs 3 ABGB auch die sachliche Rechtfertigung dafür, den Mieter zur Tragung der gesamten Mietvertragskosten zu verpflichten. Dadurch werde gerade keine ungerechtfertigte Bereicherung der gemeinnützigen Bauvereinigung herbeigeführt, sondern bloß deren „Entreicherung“ vermieden, für die angesichts des im WGG geltenden Kostendeckungsprinzips keinerlei Rechtfertigung ersichtlich wäre. Abgesehen vom – im Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht entgegen der Ansicht der Klägerin ungeachtet einzelner Durchbrechungen nach wie vor vorherrschenden (vgl RIS-Justiz RS0083326; RS0083301) – Kostendeckungsprinzip ist die sachliche Rechtfertigung der Überwälzung auch darin gelegen, dass die Errichtung eines schriftlichen Mietvertrags insbesondere im Bereich des Förderungsrechts (auch) im Interesse des Mieters liegt (Prader, Zur [Un-]Zulässigkeit der Überwälzung von Mietvertragsgebühren, Zak 2014, 267 [269 f]). Im Anwendungsbereich des WGG stellt die in einem Vertragsformblatt vorgesehene Pflicht des Mieters, die (gesamten) Mietvertragsgebühren zu tragen, daher keine gröbliche Benachteiligung des Mieters iSd § 879 Abs 3 ABGB dar.

III. Ergebnis

1. Beide Revisionen sind nicht berechtigt.

2. Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO. Der der klagenden Partei zugesprochene Betrag entspricht der Differenz der Kosten der Revisionsbeantwortungen.

Textnummer

E119083

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2017:0050OB00217.16X.0720.000

Im RIS seit

24.08.2017

Zuletzt aktualisiert am

09.10.2018

Dokumentnummer

JJT_20170720_OGH0002_0050OB00217_16X0000_000