Evidenčna številka: VSL00036060
Datum odločbe: 03.06.2020
Senat, sodnik posameznik: Majda Irt (preds.), Peter Rudolf (poroč.), Mojca Hribernik
Področje: OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
Institut: izročitev bančne garancije - izpolnitev obveznosti in posledice neizpolnitve - izpolnitev pogodbene obveznosti - načelo poštenega ravnanja - predložitev dokumentacije - tehnična dokumentacija - garancijski list - tehnični pregled - etažni načrt - posamezni del stavbe - uporabno dovoljenje - izpolnitev upravniku večstanovanjske hiše - upravnik kot pooblaščenec - izročitev nepremičnine kupcu - način izročitve nepremičnine
Jedro
ZVKSES v 18. členu opredeljuje način prodajalčeve izročitve nepremičnine kupcu, v okvir katere sodi tudi izročitev listin oziroma dokumentacije navedene v 2. – 4. točki prvega odstavka omenjenega člena. Že iz tega jasno izhaja, da so do teh listin upravičeni zgolj kupci (kupec). Upravnik (večstanovanjske stavbe) lahko tudi v teh razmerjih nastopa zgolj kot njihov pooblaščenec oziroma zastopnik. Določba drugega odstavka 18. člena ZVKSES pomeni zgolj možnost dano prodajalcu, da svojo obveznost do posameznih kupcev glede listin iz 3. in 4. točke prvega odstavka 18. člena ZVKSES izpolni tako, da jih namesto njim izroči upravniku. Če prodajalec te možnosti ni izkoristil, imajo kupci (kupec) sami pravico zahtevati izročitev te dokumentacije (listin).
Izrek
I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.
II. Pravdni stranki sami nosita svoje stroške tega pritožbenega postopka.
Obrazložitev
1. Sodišče prve stopnje je s sodbo in sklepom z dne 15. 9. 2019:
- zavrglo tožbeni zahtevek1 glede izročitve nepreklicne bančne garancije, s katero se banka zavezuje, da bo na prvi poziv tožeče stranke in brez ugovorov izplačala znesek 16.842,67 EUR, in sicer za zavarovanje obveznosti v rokih iz 25. člena ZVKSES, odpraviti napake, ki se bodo pokazale v dveletnem jamčevalnem roku na objektu ID znak: 000-1 ali na posameznem delu ID znak: 000-1-2, ID znak 000-1-24 ali ID znak: 000-1-25,
- odločilo (vse v I. točki izreka sodbe), da je dolžna tožena stranka tožeči stranki v roku 15-ih dni izročiti:
- etažni načrt posameznega dela ID znak: 000-1-2, ID znak: 000-1-24 in ID znak: 000-1-25,
- seznam pooblaščenih servisov za vgrajeno opremo in inštalacije v posameznih delih ID znak: 000-1-2, ID znak: 000-1-24 in ID znak: 000-1-25: vgrajen hišni ventilator, klimatsko napravo, vodovodne armature, električni bojler, požarna vrata ..., domofon, stavbno pohištvo in za sistem za pripravo tople vode,
- tehnično dokumentacijo za posamezne dele ID znak: 000-1-2, ID znak: 000-1-24 in ID znak: 000-1-25, in sicer izvlečke iz PID-a, to je načrt arhitekture, elektro inštalacij in elektro opreme, strojnih inštalacij in strojne opreme, pri čemer mora biti tehnična dokumentacija v primernem merilu in opremljena, kot predpisuje Pravilnik o tehnični in projektni dokumentaciji za PID,
- projekte izvedenih del za stavbo ID znak: 000-1;
kar je tožnica zahtevala več, pa je zavrglo,
- odločilo, da krije vsaka stranka svoje stroške (II. točka izreka sodbe).
2. Zoper sodbo se iz vseh zakonsko predvidenih razlogov pritožuje tožena stranka, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da jo spremeni tako, da zahtevek tožeče stranke v celoti zavrne in ji naloži v plačilo vse njene pravdne stroške, oziroma podredno, da jo v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje (prav tako s stroškovno posledico). Zahtevek tožeče stranke na izročitev seznama pooblaščenih servisov naj bi bil nesklepčen. Tožeča stranka bi morala vsaj določno opredeliti, za katero opremo zahteva predložitev tehnične dokumentacije, ne pa zgolj na splošno naštevati opreme, ki je običajno v stanovanju. Sodišče je tožnico na naroku dne 7. 9. 2018 tudi izrecno pozvalo, naj določno opredeli tožbeni zahtevek v tem delu tako, da bo ta sploh izvršljiv. V sodbi P 53/2016 z dne 3. 7. 2017 je sodišče ugotovilo, da je tožeča stranka v spis vložila garancijske listine za vse proizvode, za katere zahteva izročitev seznama pooblaščenih serviserjev. Iz tega razloga je sklep sodišča v ponovljenem postopku, da je tožeča stranka prejela zgolj „listine, ki jih je vložila v spis“, najmanj kontradiktoren in neobrazložen. Kot je sama navajala med postopkom, je tožeča stranka seznam pooblaščenih serviserjev prejela dne 14. 5. 2013, kar je potrdila s podpisom zapisnika o izročitvi dokumentacije z istega dne. Komisija določena s strani države (UE), ki je opravila tehnični pregled objekta, je pregledala vso dokumentacijo, vezano na objekt. V sklopu dokumentacije so bili tudi serviserji, ki so bili pooblaščeni za servisiranje teh naprav. V tem delu je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo dejansko stanje, kar je imelo za posledico napačno uporabo materialnega prava. Glede izročitve etažnega načrta za posamezne dele je toženka med postopkom opozorila, da naj bi tožnica vsaj dvakrat pisno potrdila prejem etažnega načrta posameznega dela, in sicer v Zapisniku o izročitvi in prevzemu nepremičnine v stanovanjskem objektu „A." z dne 28. 12. 2012. Poleg tega je tožnici te načrte ponovno izročila na naroku dne 4. 9. 2019. Sodišče v spis vloženih načrtov posameznih delov ni želelo upoštevati kot dokaz, a to ne spremeni dejstva, da so bili (ponovno) izročeni tudi na naroku samem. Tožnica je sama navajala, da je prejela načrte posameznih delov, vendar ne ve, če so ustrezni. Slednja je tudi glede izročitve tehnične dokumentacije za posamezne dele vsaj dvakrat potrdila njen prejem, in sicer v Zapisniku o izročitvi in prevzemu nepremičnine v stanovanjskem objektu „A.“ z dne 28. 12. 2012 in v Zapisniku o izročitvi dokumentacije z dne 14. 5. 2013. Predmetna tehnična dokumentacija je bila tudi del preverjanja komisije UE pred izdajo uporabnega dovoljenja. Navedeno je ob zaslišanju dne 26. 6. 2019 potrdila izvedenka B. B. Glede izročitve projekta izvedenih del za stavbo ID znak: 000-1 pritožnica opozarja, da tožeča stranka do izročitve takšne dokumentacije skladno z določili ZVKSES sploh ni upravičena. Skladno z drugim odstavkom 18. člena omenjenega zakona prodajalec obveznost izročiti projekte izpolni tako, da navedene listine namesto posameznim kupcem izroči upravniku stavbe in ne kupcem posameznih stanovanj. V tem delu je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo, ko si je omenjeni člen razlagalo, kot da gre za alternativno obveznost. Sama je večkrat pojasnila, da je PID za stavbo prejel upravnik C. d.o.o., ki je bil z njene strani imenovan za prvega upravnika in je prejem PID potrdil s podpisom zapisnika z dne 23. 12. 2014. Novemu upravniku ni izročala dokumentacije in tako ni imela nadzora nad tem, katere listine so mu bile izročene. Glede stroškovne odločitve pritožba poudarja, da tožeča stranka ni uspela z zahtevkom glede plačila bančne garancije v višini 16.842,67 EUR in plačila pogodbene kazni v višini 18.191,10 EUR in glede izročitve listin 2 x 2.100,00 EUR. Tožeča stranka je s tožbenim zahtevkom uspela le glede štirih točk na izročitev listin (pa še to v dveh od teh točk zgolj delno) in je procentualno uspela največ 17,64 %. Skladno z navedenim bi moralo sodišče prve stopnje tožeči stranki priznati 17,64 % stroškov ali 1.251,16 EUR, toženi stranki pa 82,36 % stroškov ali 4.273,43 EUR.
3. Tožena stranka je v odgovoru predlagala zavrnitev pritožbe.
4. Pritožba ni utemeljena.
5. Pritožbenemu navajanju, da je tožničin zahtevek na izročitev seznama pooblaščenih servisov nesklepčen (češ da bi morala določno opredeliti, za katero opremo zahteva predložitev tehnične dokumentacije, ne pa zgolj na splošno naštevati opreme, ki je običajno v stanovanju), ni moč pritrditi. Tožnica je po pozivu sodišča prve stopnje na naroku 7. 9. 2018 opredelila za katere konkretne naprave oziroma opremo tak seznam zahteva, pri čemer toženka ni ugovarjala, da bi ji bilo v tem oziru kaj nejasno oziroma nerazumljivo. V pritožbi tudi ne navaja, da ne more ugotoviti proizvajalca (servisa) za posamezno napravo (vgrajeno opremo, instalacijo), kar bi bilo glede na to, da je bila prodajalka stanovanja2 (kjer naj bi se te naprave/oprema nahajala), tudi sicer neprepričljivo (neobičajno).
6. Sodišče prve stopnje je v 10. točki obrazložitve izpodbijane odločbe ugotovilo (vse to pa tudi pojasnilo), da je tožnica (od toženke prejela) zgolj listine, ki jih je predložila v spis, kot tudi, da iz vsebine zapisnikov z dne 28. 12. 2012 in dne 14. 5. 2013 ne izhaja, da bi ji toženka izročila seznam pooblaščenih serviserjev (kar vtožuje/zahteva v tem postopku). Pritožba temu oporeka z nejasnim sklicevanjem na ugotovitev sodišča prve stopnje v 4. točki obrazložitve (prve) sodbe P 53/2016 z dne 3. 7. 2017 o garancijskih listinah, ki naj bi jih v spis vložila tožnica. Če hoče s tem povedati, da naj bi izročeni garancijski listi dokazovali tudi (tožničin) prejem seznama pooblaščenih serviserjev, ji ni moč slediti, saj gre za dve vrsti listin.3 Da temu ni tako, ne trdi niti pritožnica, ki (kot rečeno) svojega argumenta konkretneje ne pojasni. Ker toženka ugotovitve sodišča prve stopnje, da iz zapisnikov z dne 28. 12. 2012 in z dne 14. 5. 2013 ne izhaja, da bi tožnici izročila seznam pooblaščenih serviserjev, ustrezno (konkretno) ne izpodbija, je pritožbeno zatrjevanje, da je slednja prejem seznama potrdila s podpisom zapisnika z dne 14. 5. 2013 neprepričljivo. To velja tudi za sklicevanje na tehnični pregled objekta s strani komisije, določene s strani države (UE), ki naj bi (po pritožbenih zatrjevanjih) pregledala vso na objekt vezano dokumentacijo. Kako naj bi ta okoliščina dokazovala, da je tožnica od toženke prejela seznam pooblaščenih servisev, ni (po)jasn(jen)o. Povsem posplošeno (neizkazano) je nadalje pritožbeno zatrjevanje, da naj bi izjave (izpovedbe) D. D. in E. E., F. F. in G. G. izkazovale izročitev dokumentacije. Kako naj bi slednji vedeli, katera dokumentacija točno je bila (s strani toženke) izročena tožnici oziroma ali ji je bil izročen seznam pooblaščenih servisev, prav tako ni (po)jasn(jen)o. Na drugi strani je okoliščina, katero dokumentacijo je pregledala komisija, ki je opravila tehnični pregled objekta, nebistvena iz prej omenjenega razloga. Zato je (v kolikor se nanaša (tudi) na dokumentacijo, ki jo je prejela tožnica) pritožbena trditev, da so bili v sklopu dokumentacije tudi serviserji, ki so pooblaščeni za servisiranje teh naprav, neizkazana, očitek (ki ga pritožba ponovi v naslednjih treh sklopih4), da je sodišče prve stopnje v tem delu napačno ugotovilo dejansko stanje, kar je imelo za posledico napačno uporabo materialnega prava, pa neobrazložen (nejasen)5 in posledično neupošteven.
7. Neprepričljivo je pritožničino sklicevanje na svoje med postopkom dano opozorilo, da naj bi tožnica vsaj dvakrat pisno potrdila prejem etažnega načrta posameznega dela, in sicer v Zapisniku o izročitvi in prevzemu nepremičnine v stanovanjskem objektu „A.“ z dne 28. 12. 2012. Sodišče prve stopnje je v 8. in 9. točki obrazložitve izpodbijane sodbe obširno in hkrati prepričljivo pojasnilo, zakaj to iz omenjenega zapisnika ne izhaja, kot tudi (ob sklicevanju na ugotovitve izvedenke B. B.), zakaj toženkini trditvi ne bi bilo moč slediti, čeprav bi iz zapisnika to izhajalo (točneje zakaj dne 28. 12. 2012 do takšne izročitve ni moglo priti). Ker tem konkretnim razlogom pritožba ustrezno (argumentirano) ne nasprotuje, zgolj njeno sklicevanje na tožničin podpis zapisnika v nasprotno ne prepriča. Iz dveh razlogov je neutemeljeno toženkino pritožbeno navajanje, da je načrte posameznih delov tožnici ponovno izročila na naroku dne 4. 9. 2019. Ker ni izkazana izročitev z dne 28. 12. 2012, velja takšna ugotovitev najprej za samo uporabo izraza „ponovno.“ Kot je to jasno razvidno iz zapisnika o naroku za glavno obravnavo dne 4. 9. 2019, je toženka listino, ki naj bi bila kopija etažnega načrta, v spis vložila kot dokaz. Skratka ni šlo za akt izpolnitve pogodbene obveznosti napram tožnici, ampak za predložitev dokaza v postopku (kar ima lahko zgolj procesen pomen oziroma je namenjeno dokazovanju v postopku podanih trditev), ki ga z ozirom na prepozno predložitev sodišče prve stopnje upravičeno (tudi sicer) ni upoštevalo (in posledično tudi ni ugotavljalo, ali gre res za takšno listino). Tožnica tudi ni potrdila, da je prejela načrte posameznih delov. V pripravljalnih vlogah z dne 29. 5. 2015 in dne 7. 1. 2016 je izrecno poudarila, da listina, ki naj bi bila etažni načrt, to dejansko ni bila. Navedeno je v 15. točki obrazložitve (predhodne) odločbe I Cp 2806/2017 z dne 16. 5. 2018 (ki jo omenja pritožba) izpostavilo tudi to sodišče, hkrati pa opozorilo (česar pritožba ne upošteva), da je dolžan dolžnik v skladu s prvim odstavkom 239. člena OZ6 upniku obveznost izpolniti pošteno v vsem, kot se glasi (skratka v vseh ozirih pravilno).7
8. Zakaj pritožničina trditev, da naj bi tožnica vsaj dvakrat, in sicer v Zapisniku o izročitvi in prevzemu nepremičnine v stanovanjskem objektu „A.“ z dne 28. 12. 2012 in v Zapisniku o izročitvi dokumentacije z dne 14. 5. 2013 potrdila prejem tehnične dokumentacije za posamezne dele, je obširno in prepričljivo pojasnjeno v 11. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Zgolj zatrjevanje, da je bilo temu tako, v nasprotno ne prepriča.8 Prav tako ni jasno, kakšno zvezo z vprašanjem (ne)izročitve omenjene dokumentacije (listin) tožnici, naj bi imela okoliščina (ki jo omenja pritožba), da je bila predmetna tehnična dokumentacija del preverjanja komisije upravne enote pred izdajo uporabnega dovoljenja. Posledično je brezpredmetno tudi pritožbeno navajanje, da naj bi to ob zaslišanju dne 26. 6. 2019 potrdila v postopku angažirana izvedenka gradbene stroke B. B. Že sodišče prve stopnje je ob sklicevanju na ugotovitve omenjene izvedenke izpostavilo, da je bil tožnici izročen načrt arhitekture (kar izpostavlja pritožba) neskladen s površino stanovanja, opredeljeno v dokumentaciji PGD in PZI in kot tak nepravilen9 (gre za neizpodbijane ugotovitve sodišča prve stopnje v okviru 11. točke obrazložitve na 13. strani izpodbijane sodbe). Izvedenka je ob zaslišanju na naroku dne 26. 6. 2019 jasno povedala tudi, da PID, ki ga je toženka izročila tožnici, ni zadosten, hkrati pa pojasnila, česa ni vseboval (pa bi to moral).
9. Neutemeljeno je pritožbeno navajanje, da tožnica do izročitve projekta izvedenih del za stavbo ID znak 000-1 skladno z določili ZVKSES10 sploh ni upravičena oziroma da naj bi bil upoštevaje drugi odstavek 18. člena omenjenega zakona upravičeni prejemnik do te dokumentacije upravnik, ki jo je tudi edini upravičen zahtevati. ZVKSES v 18. členu opredeljuje način prodajalčeve izročitve nepremičnine kupcu, v okvir katere sodi tudi izročitev listin oziroma dokumentacije navedene v 2. – 4. točki prvega odstavka omenjenega člena. Že iz tega jasno izhaja, da so do teh listin upravičeni zgolj kupci (kupec). Upravnik (večstanovanjske stavbe) lahko tudi v teh razmerjih nastopa zgolj kot njihov pooblaščenec oziroma zastopnik.11 Pritožbeno pojasnjevanje, da je upravnik zadolžen za upravljanje s skupnimi deli, je za presojo obravnavanih upravičenj nebistveno. Določba drugega odstavka 18. člena ZVKSES pomeni zgolj možnost dano prodajalcu, da svojo obveznost do posameznih kupcev glede listin iz 3. in 4. točke prvega odstavka izpolni tako, da jih namesto njim izroči upravniku (takšno razumevanje omenjene določbe je na naroku dne 7. 9. 2018 podala tudi sama tožena stranka12). Če prodajalec te možnosti ni izkoristil, imajo kupci (kupec) sami pravico zahtevati izročitev te dokumentacije (listin). Zakaj ni moč slediti pritožbeni trditvi, da je PID za stavbo prejel C. d.o.o. (ki je bil imenovan za prvega upravnika s strani tožene stranke in naj bi, kot zatrjuje toženka, prejem PID potrdil s podpisom zapisnika z dne 23. 12. 2014), je sodišče prve stopnje sklicujoč se na vsebino izvedenih dokazov pojasnilo v 12. točki obrazložitve izpodbijane sodbe (pritožba tem zaključkom/razlogom konkretno ne nasprotuje). Zato je pritožničino pojasnjevanje, da novemu upravniku ni izročala dokumentacije in da ni imela nadzora nad tem, katere listine so mu bile izročene, brezpredmetno.
10. Sodišče prve stopnje je v točkah 14 - 17 in 20 obrazložitve izpodbijane sodbe pojasnilo, zakaj je potrebno v konkretnem primeru odločitev o (tožbenem) zahtevku na izročitev bančne garancije v stroškovnem smislu šteti kot tožničin uspeh. Ker temu zaključku oziroma (obširnim) razlogom zanj pritožba ustrezno (konkretno) ne oporeka, njenim ugotovitvam, kakšen naj bi bil procentualni (postopkovni) uspeh vsake od strank in do kakšnega povračila stroškov naj bi bila sama posledično upravičena, ni moč slediti.
11. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako pa niso podani niti razlogi, na katere to sodišče pazi po uradni dolžnosti, je bilo potrebno pritožbo kot neutemeljeno zavrniti in sodbo sodišča prve stopnje pa potrditi (353. člen ZPP). Ker toženka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške nastale z vložitvijo pritožbe (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Tudi tožnica sama nosi stroške nastale z vložitvijo odgovora na pritožbo, saj v njem podane navedbe niso v ničemer prispevale k predmetni odločitvi o toženkini pritožbi (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP).
-------------------------------
1 Pravilno tožbo v delu tožbenega zahtevka.
2 In parkirnih mest.
3 Glej npr. 1. alinejo prvega odstavka 20. člena Zakona o varstvu potrošnikov, Uradni list RS, št. 20/1998, s kasnejšimi spremembami.
4 Kar velja tudi za tri (omenjene) kasnejše ponovitve (istega očitka).
5 In sicer katero materialno pravo in kako (zakaj) naj bi bilo napačno uporabljeno.
6 Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 83/2001, s kasnejšimi spremembami.
7 Toženkina izpolnitev, kot jo opisuje tožnica, pa temu načelu (zahtevi) prav gotovo ne ustreza.
8 Pritožnica pri tem niti ne pojasni, iz katerega dela zapisnikov, na katera se sklicuje, naj bi to (kar trdi) izhajalo.
9 Med tem ko za obe parkirni mesti tožena stranka PID-ov sploh ni izročila.
10 Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Uradni list RS, št. 18/2004.
11 Glej (smiselno) drugi odstavek 48. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS št. 69/2003, s kasnejšimi spremembami).
12 Glej zadnji odstavek na drugi strani zapisnika o naroku za glavno obravnavo z dne 7. 9. 2018, kjer je (med drugim) zapisano „... Dodatno tožena stranka glede naziranja VS še poudarja, da se obveznost izročitve PID skladno z drugo točko 18. člena ZVKSES lahko izpolni tudi tako, da se PID izroči upravnikom ...“
Zveza:
RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (2004) - ZVKSES - člen 18, 18/1, 18/1-2, 18/1-3, 18/1-4, 18/2, 25
Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 239, 239/1
Zakon o varstvu potrošnikov (1998) - ZVPot - člen 20, 20/1, 20/1-1
Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 48, 48/2
Pridruženi dokumenti:*
*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.
Datum zadnje spremembe:
02.12.2020