Hele teksten

U.2000.2559Ø

Ved ejendomskøb bar sælger efter en fortolkning og uanset en kutyme kurstab før underskrift.
Ved en ejendomshandel var der et kurstab fra købsaftalens udfærdigelse den 28. februar til underskrivelsen den 14. marts. I købsaftalen bestemtes, at køberen bar risikoen for kursudsving efter købsaftalens indgåelse. Landsretten fandt det nærliggende at fortolke modsætningsvis for perioden før indgåelsen. Der henvistes tillige til aftalelovens § 38 a, stk. 3, jf. stk. 2, og § 38 b, stk. 1, hvorefter der forelå en forbrugeraftale. Sælgeren bar >> 2560 >> herefter kursrisikoen indtil den 14. marts. Det var uden betydning, at Ejendomsmæglerforeningens Responsumudvalg havde udtalt sig om en kutyme, der ikke var i overensstemmelse hermed, og at køberen havde været repræsenteret ved jurist. (Dissens). 1)

Ø.L.D. 29. september 2000 i anke 21. afd. nr. B-0144-00
(Lisbet Wandel, Kurt Rasmussen, Merete Vestergaard (kst.)).
A og B (adv. Jakob Vinding, Helsingør) mod C og D (adv. Iakob Olrik, Helsingør, e.o.).


Helsingør Civilrets dom 17. december 1999.
Under denne sag, der er anlagt den 4. juni 1998, har sagsøgerne, A og B, påstået de sagsøgte, C og D, dømt til at betale 19.667,60 kr. med procesrente fra sagens anlæg samt til at anerkende, at indestående i Lokalbanken, Stjernegade 23, Helsingør, lånesagskonto - - -, frigives til fordel for sagsøgerne.
De sagsøgte har påstået frifindelse mod betaling af 8.803,70 kr.
Det påstævnte beløb udgør sagsøgernes tilgodehavende i henhold til en af sagsøgerne udfærdiget refusionsopgørelse. Det omtvistede beløb l0.863,80 kr. udgør kurstab af ejerskiftelån i tiden fra købsaftalens udarbejdelse til dens underskrift.
Sagens omstændigheder er følgende:
Ved købsaftale underskrevet af begge parter den 14. marts 1997 købte sagsøgerne af de sagsøgte ejendommen E. Ifølge købsaftalen var prisen aftalt til kontant 1.300.000 kr. og 1.340.035,69 kr. ved finansieret handel. Der var om ejerskiftelån bl.a. anført: »1. prioritet til Realkredit Danmark anslået som kontantlån over 30 år, til rente 7,2784 % p.a. - - - Obligationshovedstol kr. 1.207.073,59 indgår til kurs 87,65 pr. d.d. med kr. 1.058.000.« Der var i købsaftalen indføjet en reguleringsbestemmelse vedrørende ejerskiftelånet, hvor bl.a. var anført: »Køber bærer risikoen for kursudsving fra købsaftalens indgåelse til fastrenteaftale kan indgås. Såfremt fastrenteaftale ikke indgås, bærer køber risikoen for kursudsving indtil tidspunktet for lånets hjemtagelse.« Købsaftalen var på forsiden dateret 28. februar 1997. I købsaftalen var henvist til salgsopstilling og salgsprovenuberegning af 20. februar 1997.
Det er oplyst, at det i købsaftalen forudsatte kontantlån blev hjemtaget, og at der blev indgået fastkursaftale den 21. marts 1997 til kurs 83,85.
I refusionsopgørelse udarbejdet af sagsøgerne blev kurstabet for perioden før købsaftalens indgåelse den 14. marts opgjort således: »Slutsedlens kurs: 87,65. Kurs pr. slutsedlens dato den 14.3.1997: 86,75. Kurs iht. fastkursaftale: 83,85. Kurstab i alt (87,65-83,85)* 1.207.073,59 = 45.868,79 kr. Heraf refunderer sælger (87,65-86,75)* 1.207.073,59 = 10.863,80 kr.«
Der er enighed om beregningen af beløbet.
Sagsøgte har i forbindelse med sagen anmodet Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg om at besvare følgende spørgsmål: »Under henvisning til de af Dansk Ejendomsmæglerforening udarbejdede standardbestemmelser APR 1996 - reguleringsbestemmelse (købsaftale side 2, 6-2) bedes responsumudvalget oplyse, hvor vidt der er kutyme for hvem, der bærer kursrisiko på ejerskiftelån fra udarbejdelse af købsaftale til denne er indgået, og i bekræftende fald hvem der da kutymemæssigt bærer risikoen i denne periode.« - - - Responsumudvalget har besvaret spørgsmålet således: »Responsumudvalget er af den opfattelse, at der har dannet sig en kutyme for, at køber fra det tidspunkt, hvor købsaftalen efter aftale med køber udarbejdes, har kursrisikoen, hvis køber accepterer købsaftalen uden at foranledige nye forhandlinger inden sin underskrift.«
Der er under domsforhandlingen afgivet forklaringer af sagsøger A, cand.jur. R og af advokat Oluf Olsen.
Sagsøger har bl.a. forklaret, at han er handelsskoleuddannet. Sagsøgerne har ikke tidligere købt hus, og de har ikke forstand på køb og salg af ejendom. Ejendommen var til salg hos advokat Oluf Olsen og var udbudt til 1.400.000 kr. Efter at have besigtiget ejendommen afgav de et bud på 1.200.000 kr. Det var Oluf Olsens kollega Philip Comerford, der stod for forhandlingerne for sælger. De forhandlede sig frem til prisen på 1.300.000 kr. Efter at de havde fået udkast til købsaftale, var der yderligere forhandlinger bl.a. om sælgerpantebrevet og om nøgle til ejendommen. Der gik nogen tid med disse forhandlinger, han husker dog ikke hvor mange dage. Comerford spurgte, om de ønskede at kurssikre. De talte ikke om, hvem der bar kursrisikoen. Han husker ikke, om R fik dokumenterne, før de underskrev købsaftalen.
R har bl.a. forklaret, at han er ansat i - - -styrelsen, hvor han behandler køb og salg af Styrelsens ejendomme. Han er en god bekendt til sagsøgerne og havde tilbudt dem at berigtige handlen. Han mener, at han blev koblet på, inden de underskrev købsaftalen. Sagsøgerne havde en bankrådgiver, der rådgav dem om det finansielle. Han drøftede derfor ikke kursproblematikken med dem, bortset fra at han fortalte dem, at der kunne være kursudsving. Han har nogle edb-programmer, der udregner brutto- og nettoydelse. Han gik ud fra, at den >> 2561 >> kurs, der var anført i købsaftalen, var indhentet, 1 eller få dage før købsaftalen blev underskrevet. Der er mange forskellige formuleringer i købsaftaler vedrørende kursrisiko, og vidnet er ikke bekendt med kutymer på området. På baggrund af købsaftalens bestemmelse om kursrisiko fandt han det helt klart, at sagsøgerne først bar kursrisikoen fra købsaftalens indgåelse.
Oluf Olsen har bl.a. forklaret, at det var hans kollega Philip Comerford, der forhandlede prisen. Vidnet er bekendt med købsaftalen. Den er indgået på standardformular, der udskrives i C&B Boligsystem. Formularen er udfærdiget af Dansk Ejendomsmæglerforening. I systemet opdateres kurserne fra Børsen dagligt, og det er vidnets sædvane at udskrive en ny provenuberegning med de opdaterede kurser, når der udleveres udkast til købsaftale. Det er ikke almindeligt, at man ajourfører de i købsaftalen anførte kurser i perioden fra udlevering af udkast til købsaftale til dettes underskrift. Vidnet har som advokat for køber eller sælger behandlet ca. 1.000 handler, og han har aldrig tidligere været ude for en fortolkning som den, sagsøgerne har anvendt i denne sag. Han er imidlertid nu blevet opmærksom på, at den kan forstås som anført af sagsøgerne. Han mener imidlertid, at det centrale er, at der er tale om en kontanthandel, hvor sælger skal have et provenu på 1.300.000 kr.
Sagsøger har til støtte for påstanden anført, at købsaftalen skal fortolkes således, at det er sælger, der skal bære kursrisikoen for kursudsving for ejerskiftelånet fra udfærdigelsen af købsaftalen til underskrivelsen af denne. Dette gælder både ved en sproglig fortolkning og ud fra uklarhedsreglen, idet risikoen for uklarheder må pålægges sagsøgte, da det er sagsøgtes rådgiver, der har konciperet aftalen. Da der er tale om en forbrugeraftale, skal den efter aftalelovens § 38 b fortolkes med det for forbrugeren, dvs. sagsøgerne, gunstigste resultat, idet der er tale om et standardvilkår, der ikke har været forhandlet. Det er ikke dokumenteret, at der foreligger en kutyme, og en forbruger kan endvidere ikke være bundet af en eventuel kutyme.
Sagsøgte har til støtte for påstanden anført, at der ikke er nogen fortolkningstvivl. Det er således alene sagsøgerne, der bærer kursrisikoen. Der er indgået en kontanthandel, og den aftalte pris på 1.300.000 kr. er nået ved forhandlinger mellem parterne og indebærer, at sagsøgte skal have salgsprisen kontant, uanset hvordan handelen finansieres af sagsøgerne. I overensstemmelse med erklæringen fra Responsumudvalget gælder der i den omhandlede situation en kutyme, hvorefter køber har kursrisikoen. Sagsøgerne har været repræsenteret af såvel juridisk som finansiel rådgiver ved købsaftalens indgåelse, og der er ikke grundlag for at tilsidesætte kutymen som urimelig eller efter aftalelelovens § 38 b grundlag for at fortolke aftalen som anført af sagsøgerne.

Rettens bemærkninger:
Det fremgår af købsaftalen, at handelen som udgangspunkt er en kontanthandel med en aftalt kontant købesum på 1.300.000 kr. Efter det forklarede blev købesummen aftalt efter nærmere forhandlinger mellem parterne. Ejerskiftelånet er således i købsaftalen alene angivet som »anslået«, og, jf. pkt. 11, med anslået ydelse og til kurs pr. »d.d.« på 87,65. Kursen var efter det foreliggende enten indhentet den 20. februar 1997, idet købsaftalen henviser til salgsopstilling af 20. februar 1997, eller den 28. februar 1997, idet købsaftalens forside er dateret denne dato.
Sagsøgerne fik i forbindelse med handelens indgåelse finansiel og juridisk rådgivning, og de måtte derfor vide, at den i købsaftalen angivne kurs havde ændret sig til datoen for købsaftalens indgåelse den 14. marts 1997.
Ifølge udtalelsen fra DE's Responsumudvalg er der kutyme for, at en køber bærer kursrisikoen fra købsaftalens udfærdigelse til købers accept af købsaftalen, såfremt der ikke foranlediges nye forhandlinger.
Henset til at sagsøgerne havde faglig bistand i forbindelse med handelens indgåelse, finder retten ikke grundlag for at tilsidesætte den af DE afgivne udtalelse om gældende kutyme, selv om købsaftalen var udfærdiget på DE's standardkontraktvilkår.
Da sagsøgerne trods det konstaterede kursudsving ikke krævede yderligere forhandlinger, finder retten ikke grundlag for at pålægge de sagsøgte at godtgøre kurstabet på 10.863,80 kr. Sagsøgernes påstand tages herefter alene til følge med 8.803,80 kr.

Østre Landsrets dom.
Helsingør Civilrets dom af 17. december 1999 - - - er anket af A og B med påstand om, at de indstævnte dømmes til at betale 10.863,80 kr. med procesrente fra sagens anlæg samt til at anerkende, at indestående i Lokalbanken, Stjernegade 23, Helsingør, - - -, frigives til fordel for appellanterne.
De indstævnte, C og D, har påstået frifindelse. Der er meddelt C fri proces for landsretten.
Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af appellanten A.
Parterne har i det væsentlige gentaget deres procedure for byretten.

Landsdommerne Lisbet Wandel og Kurt Rasmussen udtaler:
Parternes købsaftale er udarbejdet af sælgernes advokat på de af Dansk Ejendomsmæglerforening udarbejdede standardbestemmelser APR 1996.
Det omtvistede spørgsmål om, hvem af parterne der skal bære risikoen for kurstab af ejerskiftelånet fra købsaftalens udarbejdelse til købsaftalens indgåelse, er ikke direkte omtalt i købsaftalen, og det må efter de >> 2562 >> afgivne forklaringer lægges til grund, at spørgsmålet ikke har været drøftet under salgsforhandlingerne.
Af købsaftalens punkt 8 vedrørende købesummen fremgår, at kontantprisen var 1.300.000 kr. og den finansierede købesum 1.340.035,69 kr., og købsaftalens punkt 11 indeholder en række detaljerede bestemmelser om finansiering af købesummen ved optagelse af ejerskiftelån. Når henses til, at handelen blev gennemført som en finansieret handel ved, at der gennem sælgerens pengeinstitut blev hjemtaget et lån som beskrevet under punkt 11, samt til købsaftalens reguleringsbestemmelse vedrørende ejerskiftelån, hvorefter »Køber bærer risikoen for kursudsving fra købsaftalens indgåelse, til fastrenteaftale kan indgås«, findes det ud fra almindelige fortolkningsprincipper nærliggende at fortolke købsaftalen modsætningsvis for perioden før aftalens indgåelse.
Da købsaftalen ifølge aftalelovens § 38 a, stk. 3, jf. stk. 2, må anses for en forbrugeraftale og derfor i tilfælde af tvivl om forståelsen skal fortolkes på den måde, som er mest gunstig for forbrugeren, jf. aftalelovens § 38 b, stk. 1, må købsaftalen fortolkes således, at sælgerne bærer kursrisikoen indtil aftalens indgåelse den 14. marts 1997. Det forhold, at Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg har udtalt sig om en kutyme, der ikke skulle være i overensstemmelse hermed, kan ikke føre til noget andet resultat, ligesom det ved fortolkning af købsaftalen er uden betydning, at køberne har været repræsenteret ved jurist.
På denne baggrund tager vi appellanternes påstande til følge.
Landsdommer Merete Vestergaard udtaler:
Af de af byretten anførte grunde tiltrædes det, at handelen blev indgået som en kontant handel med en købesum på 1.300.000 kr. Da købernes underskrift på købsaftalen må anses som et tilbud til sælgerne, og da ejerskiftelånet, der hjemtages med henblik på købernes finansiering af handelen, alene var anslået, findes køberne at måtte bære risikoen for, at kursen havde ændret sig, i tiden fra de modtog købsaftalen og til købsaftalens indgåelse. Af denne grund og af det i øvrigt af byretten anførte stemmer jeg for at stadfæste byrettens dom.
Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.