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EDJ 2008/111547
Tribunal Supremo Sala 1ª, S 3-6-2008, nº 501/2008, rec. 271/2001
Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier

En la Villa de Madrid, a tres de junio de dos mil ocho.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana EDJ 2000/77415, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Castellón de la Plana cuyo recurso fue interpuesto por la Procuradora Dª Lydia Leiva Cavero, en nombre y representación de Dª Daniela; siendo parte recurrida el Procurador D. Isacio Calleja García, en nombre y representación de "P., S.L.".


ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- El Procurador D. Emilio Olucha Rovira, en nombre y representación de Dª Daniela, interpuso demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra "P., S.L." y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación terminó suplicando se dictara sentencia por la que:
1º.- Se condene a la entidad demandada "P., S.L." a la formalización del contrato de compraventa relativo a la vivienda núm. 6 del proyecto realizado por el Arquitecto D. Jesús, sita en la calle S. con A. de Benicasim, en los términos en que esta compraventa fue convenida con la demandante y bajo las condiciones económicas que resultan de la documentación acompañada.
2º.- Se condene a "P., S.L." a indemnizar los daños y perjuicios sufridos por mi representada como consecuencia de la negativa a la formalización del contrato de compraventa, a cuya cuantificación se procederá en periodo probatorio o, subsidiariamente, en ejecución de sentencia.
3º.- Subsidiariamente de los pedimentos anteriores, y para el hipotético caso de que el Juzgado entendiera que existe derecho de desistimiento a favor de la demandada, conforme a lo previsto en el artículo 1454 del CC , se condene a "P., S.L." a entregar a mi mandante el duplo de la cantidad entregada en concepto de señal, con indemnización de los daños y perjuicios irrogados.
4º.- En todo caso, se condene a "P., S.L." al pago de las costas del presente procedimiento.
2.- El Procurador D. José García Tárrega, en nombre y representación de "P., S.L.", contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que estimando la presente oposición, desestime la demanda, absolviendo de sus pedimentos a mi principal, y en todo caso con expresa imposición de costas a la parte actora.
3.- Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus respectivos escritos. La Iltma. Sra. Magistrada- Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Castellón, dictó sentencia con fecha 30 de diciembre de 1999, cuya parte dispositiva es como sigue:
Fallo: Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador D. Emilio Olucha Rovira en nombre y representación de Dª Daniela, contra la mercantil "P., S.L." debo condenar y condeno a la demandada "P., S.L." que proceda a la formalización del contrato de compraventa relativo a la vivienda unifamiliar, la núm. 000 del proyecto realizado por el Arquitecto D. Jesús, sita en la calle000 con Alborch, de Benicasim, en los términos en que esta compraventa fue convenida con la demandante y bajo las condiciones económicas que resultan de la documentación acompañada a la demanda. Y debo absolver y absuelvo a la demandada "P., S.L." de la indemnización de daños y perjuicios solicitados por la parte actora en el pronunciamiento 2º del suplico de la demanda.- No procede hacer especial imposición de las costas procesales.
SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de la parte demandada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana, dictó sentencia con fecha 10 de octubre de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: Fallamos: Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal "P., S.L." contra la Sentencia dictada el día treinta de diciembre de mil novecientos noventa y nueve por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Castellón en el juicio de menor cuantía seguido en dicho Juzgado con el número de autos 131/99, debemos revocar y revocamos la misma y condenamos a "P., S.L." al pago de 1.000.000 ptas. más intereses, sin hacer expresa declaración de las costas causadas en la instancia.
TERCERO.- La Procuradora Dª Lydia Leiva Cavero, en nombre y representación de Dª Daniela interpuesto recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes motivos del recurso:
Primero.- Al amparo del artículo 1.692, núm. 4, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 10.bis.2 de la Ley
General de Defensa de Consumidores y Usuarios, en conexión con el artículo 1.258 del Código Civil .
Segundo.- Al amparo del artículo 1.692, número 4, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 1.281, en conexión con el artículo 1.288 del Código Civil y con el artículo 10.2 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, aplicable al contrato de compraventa litigioso.
Tercero.- Al amparo del artículo 1.692, número 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 1.285 en conexión con el artículo 1.281, ambos del Código Civil .
2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Isacio Calleja García, en nombre y representación de "P., S.L.", presentó escrito de impugnación al mismo.
3.- Habiéndose solicitado la celebración de vista pública, se señaló para la misma el día 20 de mayo del 2008, en que tuvo lugar. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz.


FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Toda la cuestión jurídica que se plantea viene del contrato que, a modo de recibo, data de 1 agosto 1987, en el que consta la entrega de 500.000 ptas. "en concepto de reserva y como señal o arras por la compra" de determinada e identificada vivienda, cuyo contrato de compraventa "se formalizará..." antes de que transcurra "el día 31/12/97" y añade, cláusula que da lugar a la litis:
"Caso de que el titular de la reserva-comprador desistiera de la compra o no se presentase a formalizar y firmar el correspondiente contrato o escritura pública de compraventa dentro del plazo indicado, perderá todo derecho a la reserva, que quedará nula y sin valor ni efecto, y la cantidad entregada en este acto quedará en poder y propiedad de la parte vendedora, conforme a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil EDL 1889/1 y en concepto de indemnización por los perjuicios ocasionados y por la limitación de la facultad de disposición que esta reserva comporta. Si fuera "P., S.L." quien desistiera de la operación, deberá devolver al comprador la cantidad que hoy recibe como señal o arras."
Este contrato, en los mismos idénticos términos se fue prorrogando hasta cuatro veces, llegando al de 30 de octubre de 1998 que fijaba el día de formalizar en escritura pública el contrato en 30/01/99. Lo cual no se hizo porque la parte vendedora "P., S.L." (demandada en la instancia) no se presentó el día que se había fijado, ni los días sucesivos, pese a que el borrador del contrato se hallaba redactado y llevaba fecha de 22 enero 1999.
Tras lo cual, la compradora, Dª Daniela (demandante y recurrente en casación) requirió notarialmente a la inmobiliaria vendedora "P., S.L." para formalizar notarialmente el contrato de compraventa y, en la misma fecha 5 febrero 1999, dicha inmobiliaria vendedora requirió notarialmente a la compradora comunicándole su desistimiento del contrato basándose en la cláusula contractual transcrita.
Formulada por la compradora demanda, interesó, como pretensión principal, que la entidad inmobiliaria demandada formalizara el contrato de compraventa, en escritura pública.
SEGUNDO.- El tema esencial que se plantea a esta Sala es la validez de la cláusula transcrita en relación con el concepto de cláusula abusiva que contempla el art. 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios EDL 1984/8937 , que se remite al anexo que como disposición adicional se contiene en la misma, aquél y éstas añadidas por Ley 7/1998, de 13 abril, sobre condiciones generales de la contratación aplicable al presente caso . Cuya disposición adicional primera, I, 2ª EDL 1998/43305 dice:
La reserva a favor del profesional de facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato sin motivo válidos especifi- cados en el mismo, así como la de resolver anticipadamente un contrato con plazo determinado si al consumidor no se le reconoce la misma facultad o la de resolver en un plazo desproporcionadamente breve o sin previa notificación con antelación razonable un contrato por tiempo indefinido, salvo por incumplimiento del contrato o por motivos graves que alteren las circunstancias que motivaron la celebración del mismo.
Y la III, 17 EDL 1998/43305 añade:
La autorización al profesional para rescindir el contrato discrecionalmente, si al consumidor no se le reconoce la misma facultad, o la posibilidad de que aquél se quede con las cantidades abonadas en concepto de prestaciones aún no efectuadas cuando sea él mismo quien rescinda el contrato.
El carácter de cláusula abusiva ha sido declarado por las sentencias de instancia y ha quedado indiscutido por las partes, ya que la demandante lo acepta y la demandada se ha aquietado ante la sentencia de la A.P. También las sentencias de instancia han afirmado la mala fe de la inmobiliaria demandada; el Juzgado de 1ª Instancia, tras analizar con detalle los hechos probados dice:
"Todo ello demuestra la mala fe de la demandada la cual amparándose en el pacto de arras penitenciales en el que se le facultaba en base al artículo 1256 del Código Civil EDL 1889/1 para unilateralmente desistir del contrato, mediando un evidente abuso de derecho eludiendo la firma del contrato, para así "justificar" el desistimiento, y conseguir una cantidad mayor en una nueva venta del inmueble, incumpliendo el pacto suscrito con la actora, al ser evidente que la venta de viviendas nuevas se ha disparado en el año 1999, y el precio de las mismas según las últimas estadísticas ha subido en la Comunidad Valenciana una media del 10,8%, respecto al año 1998". Lo cual ha sido aceptado por la sentencia de la Audiencia Provincial.
El problema es, partiendo de que la cláusula transcrita es abusiva (art. 10 bis. 1 EDL 1984/8937 ) y, por tanto, nula (art. 10 bis. 2), si debe ser integrada conforme dispone esta ley (art. 10 bis. 2, segundo inciso). La sentencia del Juzgado de 1ª Instancia de Castellón de la Plana de 30 diciembre 1999 declaró la nulidad de la facultad de desistimiento de la inmobiliaria demandada y, en consecuencia, la condenó a formalizar el documento de compraventa. La Audiencia Provincial, Sección 3ª, de la misma ciudad, en sentencia de 10 octubre 2000 EDJ 2000/77415 , revocó la anterior e integró el contrato en el sentido de condenar a la inmobiliaria a entregar a la compradora el duplo de la cantidad que ésta había pagado, manteniendo la facultad de desistimiento.
TERCERO.- Esta Sala no acepta la solución de la A.P. Estima que la cláusula de desistimiento es abusiva y, por tanto, nula. No guardan correlación las obligaciones de las partes y producen un desequilibrio importante entre ellas, en perjuicio de la consumidora, la compradora demandante y recurrente en casación. Si a ello se añade la conducta probada de mala fe en la parte predisponente, inmobiliaria "P., S.L.", anterior a la notificación del desistimiento y la actuación posterior con todas las consecuencias que tuvo que soportar la compradora Dª Daniela, se concluye con la declaración de nulidad de la cláusula de desistimiento, es decir, nulidad total de la cláusula transcrita en el sentido de quedar eliminada tanto la facultad de desistimiento de la sociedad vendedora, como la de la compradora, quedando así integrado el contrato de compraventa, que deberá ser formalizado adecuadamente.
En todo caso no puede obviarse que la mencionada ley, en relación con el art. 51 de la Constitución EDL 1978/3879 proclama como principio general del Derecho la protección y defensa de los consumidores.
Por ello se estima el motivo primero del recurso de casación que había interpuesto la compradora demandante que, al amparo del núm. 4 del art. 1692 LEC EDL 1881/1 , alegaba la infracción del art. 10 bis 2 de la referida ley de protección del consumidor EDL 1984/8937. En efecto, se estima infringido porque, como se ha dicho, la sentencia recurrida llega a una solución injusta, no amparada por dicha norma: tras años de dilatar el cumplimiento, pierde una cantidad, pero desiste impunemente del contrato basándose en una cláusula claramente abusiva. Como se dice en el escrito de recurso, suprimida la cláusula abusiva, el contrato de compraventa subsiste con plena legalidad y sin que exista un desequilibrio censurado por la ley.
Así procede estimar el recurso de casación, sin necesidad de entrar en los restantes motivos por carecer de interés al apreciarse el primero. Y al asumir la instancia, esta Sala confirma la solución dada por la sentencia de primera instancia. No procede condena en costas, en este recurso ni en ninguna de las instancias.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español


FALLO

Primero.- Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la Procuradora Dª Lidia Leiva Cavero, en nombre y representación de Dª Daniela, contra sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana, en fecha 10 de octubre de 2000 EDJ 2000/77415 , que casamos y anulamos.
Segundo.- En su lugar, confirmamos y hacemos nuestra en todos sus pronunciamientos, la sentencia dictada por la Juez de 1ª Instancia del Juzgado núm. 3 de Castellón, de fecha 30 diciembre 1999 en autos de juicio de menor cuantía núm. 131/99, estimatoria parcialmente de la demanda.
Tercero.- No se hace imposición de costas en ninguna de las instancias ni en las de este recurso en que cada parte satisfará las suyas. Cuarto.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la Colección Legislativa pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Xavier O'Callaghan Muñoz.- Antonio Salas Carceller.- José Almagro Nosete.
Publicación.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
Fuente de suministro: Centro de Documentación Judicial. IdCendoj: 28079110012008100455