Koko teksti

A oli vuokrannut asunnon B:ltä määräaikaisella vuokrasopimuksella. C ja D olivat antaneet yhteisvastuullisen omavelkaisen takauksen vuokrasopimuksen vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä. A:n laiminlyötyä vuokranmaksun usealta kuukaudelta A ja B tekivät sopimuksen vuokrasopimuksen purkamisesta. Tuon sopimuksen ehtojen mukaan A:n tuli maksaa kaikki erääntyneet ja maksamattomat vuokrat sekä kertakorvauksena määräaikaisen vuokrasopimuksen ennenaikaisesta purkamisesta neljän kuukauden vuokraa vastaava 3 500 euroa. Kertakorvausta koskevaa ehtoa ei pidetty vuokralaisen kannalta kohtuuttomana. Takaajien ei katsottu olevan vastuussa erilliseen sopimuksen perustuvan kertakorvauksen maksamisesta. Vrt. KKO:1994:109

AHVL 6 §
KSL 4 luku 1 §
TakausL 4 §
TakausL 8 §


Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Matti K oli vuokranantajana vuokrannut määräaikaisella vuokrasopimuksella (16.8.2007 - 31.8.2010) asunnon Tuija AK:lle 875 euron kuukausivuokralla. Juha S ja Päivi AK olivat vuokrasopimuksen allekirjoittamispäivänä 16.8.2007 sitoutuneet yhteisvastuulliseen omavelkaiseen takaukseen vuokrasopimuksen vuokrien maksamisesta ja vuokraehtojen täyttämisestä. Matti K ja Tuija AK olivat 10.6.2008 tehneet sopimuksen määräaikaisen vuokrasopimuksen purkamisesta. Sopimuksen mukaan Tuija AK:n tuli maksaa kaikki maksamattomat vuokrat viivästyskorkoineen sekä kertakorvauksena 3 500 euroa määräaikaisen vuokrasopimuksen ennenaikaisesta purkamisesta.


Kanne ja vastaus Satakunnan käräjäoikeudessa

Matti K vaati, että Tuija AK, Juha S ja Päivi AK velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan vuokrasaatavia yhteensä 4 799,46 euroa ja sopimuksen mukaisena kertakorvauksena 3 500 euroa.

Perusteinaan Matti K esitti, että vuokrasopimukseen perustuvat saatavat olivat maksukehotuksista huolimatta jääneet maksamatta. Matti K olisi saanut Tuija AK:lta vuokraa vielä 23 476,28 euroa, jos Matti K ei olisi joutunut purkamaan sopimusta ennenaikaisesti maksulaiminlyöntien johdosta. Sovittu kertakorvaus oli tästä vain alle 15 prosenttia. Sopimus oli Tuija AK:lle edullinen. Takaajat olivat vastuussa myös kertakorvauksesta.

Matti K oli saanut asuntoon heti uuden vuokralaisen, mutta uusi vuokrasopimus oli ollut määräaikainen vain ajalle 1.8.2008 - 31.7.2009. Tämän jälkeen Matti K oli tehnyt määräaikaisen vuokrasopimuksen ajalle 1.12.2009 - 30.11.2010, joka oli purettu päättymään 31.3.2010. Matti K oli saanut näiltä vuokralaisilta vain yhden kuukauden vuokran.

Vastaajat myönsivät kanteen oikeaksi siltä osin kuin se koski maksamattomia vuokria, mutta kiistivät kanteen 3 500 euron kertakorvauksen osalta.

Perusteinaan he esittivät, että Matti K oli saanut asunnon heti vuokrattua, eikä hänelle ollut aiheutunut vahinkoa vuokrasopimuksen purkamisesta.

Tuija AK:n ymmärtämättömyyttä oli käytetty hyväksi. Kertakorvausehto oli kohtuuton. Tuija AK oli ymmärtänyt, että sopimalla 3 500 euron kertakorvauksesta hän vapautuisi myös maksamattomista vuokrista.

Takaajat eivät voineet olla vastuussa kertakorvauksesta, vaan vain maksamatta olevista vuokraeristä. He eivät olleet sitoutuneet Matti K:n ja Tuija AK:n 10.6.2008 allekirjoittamaan sopimukseen.


Käräjäoikeuden tuomio 6.9.2010

Käräjäoikeus totesi, että 10.6.2008 allekirjoitettu purkusopimus oli vuokrasopimuksesta erillinen sopimus. Takaajat eivät olleet olleet mukana siitä sopimassa, eivätkä he olleet sitoutuneet sen ehtoihin. Heidän aikaisemmin antamansa takaussitoumus ei siten koskenut purkusopimusta.

Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että määräaikainen vuokrasopimus oli purettu Tuija AK:n aloitteesta. Tilanteeseen ei soveltunut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 64 §:n säännös vuokranantajan mahdollisuudesta saada vahingonkorvausta vuokralaiselta, koska vuokranantaja ei ollut purkanut sopimusta vuokralaisen menettelyn johdosta. Sopimus oli purettu yhteisymmärryksessä ja vuokralaisen aloitteesta.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 65 §:n 3 momentin mukaan ehto, jonka mukaan vuokralainen oli velvollinen maksamaan vuokraa vuokrasopimuksen jälkeiseltä ajalta, oli mitätön. Kertakorvaus ei suoranaisesti kohdistunut vuokrasuhteen päättymisen jälkeiseen aikaan, mutta siinä oli sen suuntaisia piirteitä.

Purkusopimuksessa mainitun 3 500 euron kertakorvauksen maksaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, koska asianosaiset olivat yhteisymmärryksessä purkaneet sopimuksen, korvaus oli suuri vastaten neljän kuukauden vuokraa, vuokralainen oli muuttanut pois ja vuokranantaja oli välittömästi vuokrannut huoneiston uudelle vuokralaiselle. Sillä ei ollut asiassa merkitystä, että uusi vuokrasopimus oli kestoltaan Tuija AK:n vuokrasopimusta lyhyempi. Ei voitu ajatella, että kertakorvaus olisi korvausta vuokranantajan mahdollisista saamatta jääneistä vuokrista joskus tulevaisuudessa ajalta, jolloin vuokrasuhde oli jo kauan aikaa ollut purettu. Kertakorvausta koskeva ehto jätettiin ottamatta huomioon.

Käräjäoikeus velvoitti Tuija AK:n ja takaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan Matti K:lle maksamatta olleet vuokrasaatavat purkamista edeltävältä ajalta, mutta hylkäsi vaatimukset muilta osin.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Mikael Illman.


Vaasan hovioikeuden tuomio 28.5.2012

Matti K valitti hovioikeuteen vaatien kanteen hyväksymistä myös kertakorvauksen osalta.

Hovioikeus totesi, että vuokrasuhteen osapuolilla oli määräaikaisen vuokrasopimuksen purkamisen ohella mahdollista myös sopia vuokrasopimuksen päättymisestä. Tuolloin voitiin sopimusvapauden mukaisesti sopia niistä ehdoista, joilla sopimus päätetään jo ennen alun perin sovitun vuokrakauden päättymistä. Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla ehtoja voitiin kuitenkin sovitella.

Sopimus vuokrasopimuksen päättymisestä oli 10.6.2008 tehty tilanteessa, jossa Tuija AK oli laiminlyönyt usean kuukauden ajan sovitun vuokranmaksun ja jolloin vuokrakautta olisi ollut jäljellä vielä noin kaksi vuotta. Sovittua 3 500 euron korvausta ei ollut pidettävä kohtuuttomana ottaen huomioon alkuperäinen kolmen vuoden pituinen vuokrakausi ja sen mukainen vuokranmaksuvelvollisuus sekä Tuija AK:n sopimusrikkomuksen olennaisuus. Sopimuksen kohtuuttomuutta oli arvioitava 10.6.2008 vallinneiden olosuhteiden perusteella.

Takaajien osalta hovioikeus lausui, että takauslain 8 §:n mukaan päävelan ehtojen muuttaminen takaajan vahingoksi ei sitonut takaajaa, ellei hän ollut antanut tähän suostumustaan. Oikeuskirjallisuudessa oli vakiintuneesti katsottu, että takaus ei raukea päävelkaan tehtävien määrällisten muutosten johdosta. Määrällinen muutos ei voinut kuitenkaan lisätä takaajan vastuuta siitä, mihin hän oli voinut olettaa sitoutuvansa.

Tuija AK ei ollut maksanut helmi-kesäkuussa 2008 erääntyneitä vuokria sopimuksen mukaisesti. Purkusopimuksen tekohetkellä saatavien määrä oli 3 924,46 euroa. Tuija AK ei ollut maksanut tämän jälkeen myöskään heinäkuun 2008 vuokraa. Maksulaiminlyönnit huomioon ottaen oli ilmeistä, että Tuija AK ei olisi kyennyt maksamaan sovittuja vuokria jäljellä olevan vuokrakauden aikanakaan.

Juha S:n ja Päivi AK:n antama takaus oli koskenut vuokrien ja myös muiden vuokralaisen sopimusperusteisten velvoitteiden täyttämisestä. Matti K:lla oli annetun omavelkaisen takauksen perusteella ollut oikeus luottaa siihen, että takaajat ovat vastanneet myös niiden vahinkojen korvaamisesta, jotka Matti K:lle ovat syntyneet määräaikaisen vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä vuokranmaksun laiminlyömisen johdosta.

Matti K:n edellyttämä 3 500 euron korvaus on vastannut noin neljän kuukauden vuokraa. Ottaen huomioon Tuija AK:n maksuvaikeudet vuonna 2008 oli päävelkaan tehty muutos ollut edullinen myös takaajille. Kyse ei ollut ollut uudesta velvoitteesta, jonka peruste olisi takaussitoumuksen kohteena olleeseen vuokrasopimukseen nähden niin itsenäinen, että sen voitaisiin katsoa syntyneen vasta sopimuksella 10.6.2008. Myös takaajien oli tullut ymmärtää vastaavansa vahinkojen korvaamisesta, jotka aiheutuivat vuokralaisen sopimusrikkomuksesta.

Kyse oli takaajienkin kannalta heidän vastuutaan rajoittavasta ehdosta, jota vastaava vastuun perustava ehto oli sisältynyt jo vuokrasopimukseen, jonka vakuudeksi he olivat takauksen antaneet.

Takaajien vastuuta arvioitaessa oli kiinnitettävä huomiota yksin 10.6.2008 vallinneisiin olosuhteisiin, jolloin Matti K:lla ei ollut näytetty olleen tietoa uudesta vuokralaisesta. Vuokrasopimuksen ennenaikainen päättyminen oli johtunut nimenomaan Tuija AK:n sopimusrikkomuksesta ja tämän vuoksi kertakorvaus rinnastui takausta annettaessa silmällä pidettyjen velvoitteiden laiminlyönnin perusteella maksettavaksi tulevaan vahingonkorvaukseen, josta takaajat olivat olleet vastuussa.

Hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomiota velvoittaen Tuija AK, Päivi AK ja Juha S:n yhteisvastuullisesti suorittamaan Matti K:lle myös 3 500 euron kertakorvauksen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Mika Huovila (eri mieltä), Jukka Mäkelä ja Petteri Korhonen.

Eri mieltä ollut hovioikeudenlaamanni Huovila lausui, että takauslain 4 §:n 1 momentin mukaan takaus katsotaan annetuksi velan pääomasta, jollei muuta ole sovittu. Säännöksen esitöissä oli todettu, että takaaja ei ilman sopimusta ollut vastuussa suoraan lakiin perustuvista velvoitteista. Takaaja saattoi kuitenkin sitoutua vastuuseen myös sopimusrikkomukseen perustuvasta velasta, kuten sopimussakosta. Säännös ilmensi periaatetta, jonka mukaan takaajan vastuuta ei pitäisi tulkinnallisesti laajentaa siitä, mihin hän oli nimenomaisesti sitoutunut.

Tässä tapauksessa takauksen sanamuoto oli selvä – he vastasivat vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Vuokrasopimus ei sisältänyt vahingonkorvausta tai sopimussakkoa koskevaa ehtoa. Pelkkä viittaus sovellettavaan lakiin ei voinut johtaa siihen, että takaajat olisivat yksin sen perusteella vastuussa lakiin perustuvasta vahingonkorvausvastuusta. Kun takaajien ei voitu katsoa sitoutuneen lakiin perustuvaan korvausvastuuseen, sitä vähemmän heidän voitiin katsoa sitoutuneen erilliseen sopimukseen perustuvaan korvausvelkaan. Tätä kantaa puolsi myös se, että takaajien vastuu olisi purkusopimuksen tekohetkellä ainakin lyhyellä aikavälillä tosiasiassa merkittävästi lisääntynyt. Eri mieltä ollut hovioikeuden jäsen olisi hylännyt valituksen takaajien osalta.


Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Tuija AK:lle, Päivi AK:lle ja Juha S:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan he vaativat, että heidät vapautetaan kertakorvauksen maksuvelvollisuudesta.

Matti K vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.


Korkeimman oikeuden ratkaisu


Perustelut

Kysymyksenasettelu

1. Matti K on vuokranantajana tehnyt 16.8.2007 Tuija AK:n kanssa asuinhuoneiston vuokraa koskevan määräaikaisen vuokrasopimuksen ajaksi 16.8.2007 – 31.8.2010. Juha S ja Päivi AK ovat samana päivänä antaneet yhteisvastuullisen omavelkaisen takauksen vuokrasopimuksen vuokrien maksamisesta sekä muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Matti K ja Tuija AK ovat 10.6.2008 tehneet sopimuksen vuokrasopimuksen purkamisesta. Sopimuksen mukaan Tuija AK:n tuli maksaa kaikki maksamattomat vuokrat sekä 3 500 euroa kertakorvauksena vuokrasopimuksen ennenaikaisesta purkamisesta. Korkeimman oikeuden ratkaistavana on kysymys siitä, onko kertakorvausta koskeva ehto kohtuuton Tuija AK:n kannalta sekä sitooko mainittu ehto takaajia.

Kertakorvausehdon kohtuullisuus

2. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (huoneenvuokralaki) 3 §:n mukaan lain säännöksistä voidaan sopimuksessa poiketa, jollei laissa toisin säädetä. Pääsääntönä on siten osapuolten sopimusvapaus, jota huoneenvuokralailla on ollut tarkoitus vahvistaa (HE 304/1994 vp s. 19 - 20).

3. Saman lain 6 §:n 2 momentin mukaan kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisen huoneenvuokrasopimuksen sovitteluun sovelletaan, mitä kuluttajansuojalaissa säädetään. Kuluttajansuojalain 4 luvun 1 §:n mukaan jos sopimuksen ehto on kuluttajan kannalta kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvioitaessa otetaan huomioon sopimuksen koko sisältö, osapuolten asema, sopimusta tehtäessä vallinneet olot ja, jollei 2 §:stä muuta johdu, olojen muuttuminen sekä muut seikat. Säännös vastaa sisällöltään varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ää ja huoneenvuokralain 6 §:n 1 momenttia.

4. Tuija AK on sitoutunut alkuperäisellä vuokrasopimuksella vuokrien maksuun noin kolmen vuoden pituiselta vuokra-ajalta. Matti K:n ja Tuija AK:n tehdessä 10.6.2008 sopimuksen määräaikaisen vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä ja sen johdosta maksettavasta kertakorvauksesta Tuija AK oli laiminlyönyt vuokranmaksun viideltä kuukaudelta. Laiminlyöntien syystä ei ole asiassa esitetty selvitystä. Alkuperäistä noin kolmen vuoden vuokra-aikaa on tuolloin ollut jäljellä yli kaksi vuotta. Kertakorvauksen määrä on pienempi kuin mitä Tuija AK olisi velvollinen Matti K:lle suorittamaan vahingonkorvauksena määräaikaisen vuokrasopimuksen päätyttyä ennenaikaisesti Tuija AK:n viaksi luettavasta syystä. Vuokrasopimuksen päättymistä koskeva sopimus on ollut muotoilultaan yksiselitteinen, eikä Tuija AK ole voinut olla ymmärtämättä sen sisältöä. Korkein oikeus katsoo, ettei kertakorvausta koskevaa ehtoa voida näissä olosuhteissa pitää Tuija AK:n kannalta kohtuuttomana eikä ehdon sovittelulle näin ollen ole edellytyksiä.

Takaajien vastuu

5. Takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta annetun lain (takauslaki) 4 §:n mukaan takaus katsotaan annetuksi velan pääomasta, jollei ole sovittu, että takaus koskee myös korkoa tai muita liitännäiskustannuksia. Säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan nimenomaista kaikkien liitännäiskustannusten yksilöintiä ei edellytettäisi. Riittävää olisi, että takaus annetaan kaikkien päävelkasitoumuksen velvoitteiden täyttämisestä, jolloin takaajan velvoitteet määräytyvät päävelkasitoumuksen ehtojen mukaisesti (HE 189/1998 vp s. 34).

6. Lainkohdan tarkoitusta selventävien esitöiden mukaan takaaja voi sitoutua vastuuseen myös velallisen sopimusrikkomukseen perustuvasta velasta, kuten sopimussakosta. Takaaja vastaa korvausvelvollisuudesta, jos takaussitoumuksessa on nimenomainen tätä koskeva ehto tai jos takaussitoumuksen mukaan takaajan velvoitteet määräytyvät päävelkasitoumuksen mukaisesti, jossa puolestaan on sovittu sopimusrikkomuksen seuraamukset (HE 189/1998 vp s. 34).

7. Takauslain 8 §:n mukaan päävelan ehtojen muuttaminen takaajan vahingoksi ei sido takaajaa, ellei hän ole antanut muutokseen suostumustaan. Tällaisena muutoksena voidaan säännöksen esitöiden mukaan pitää muun muassa eräpäivän varhentamista (HE 189/1998 vp s. 39).

8. Juha S ja Päivi AK ovat samana päivänä sitoutuneet yhteisvastuulliseen omavelkaiseen takaukseen 16.8.2007 tehdyn vuokrasopimuksen vuokrien maksamisesta sekä muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Koska takaajat ovat sitoutuneet vastuuseen kaikkien sopimusehtojen täyttämisestä, he ovat sitoutuneet vastuuseen myös päävelkasopimuksen mukaisista liitännäiskustannuksista.

9. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 1994:109 katsonut, että takaajat vastaavat "vuokran sopimuksen mukaisen maksamisen vakuudeksi" antamansa takauksen nojalla myös vahingonkorvauksesta, jonka vuokralainen oli sopimusrikkomuksensa vuoksi velvollinen suorittamaan vuokranantajalle jäljellä olevalta vuokra-ajalta saamatta jääneistä vuokrista. Vuokralainen oli perusteettomasti purkanut määräaikaisen vuokrasopimuksen. Korkein oikeus toteaa, että tuossa tapauksessa vahingonkorvaus on ollut suoraan lakiin perustuva seuraamus, kun vuokralainen on ollut sopimusrikkomustilanteessa velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vuokrat, joiden maksamiseen sekä vuokralainen että takaajat olivat sitoutuneet.

10. Tässä tapauksessa Matti K ei vuokranantajana ole käyttänyt lakiin perustuvaa oikeuttaan purkaa vuokrasopimus, vaan vuokrasopimus on päättynyt sen osapuolten yhteisellä sopimuksella. Myös kertakorvaus on perustunut vuokrasopimuksen osapuolten väliseen erilliseen sopimukseen. Kertakorvaus rinnastuu seurauksena sopimussakkoon. Määräajaksi 16.8.2007 tehdyssä vuokrasopimuksessa ei ole ollut ehtoa sopimusrikkomuksen seurauksista. Näin ollen myöhemmin eri sopimuksella sovittu kertakorvaus on ollut uusi liitännäiskustannus, jonka maksamisesta takaajat eivät ole sitoutuneet vastuuseen eivätkä he ole voineet tekemänsä takaussitoumuksen nojalla tällaista vastuuta ennakoida.

11. Vaikutuksiltaan kertakorvausehto vastaa eräpäivän varhentamista, jota on pidettävä takaajan vahingoksi tehtynä ehtomuutoksena. Neljän kuukauden vuokria vastaavan korvauksen erääntyminen kerralla maksettavaksi on lisännyt takaajien riskiä joutua tuossa vaiheessa kantamaan ennakoimaansa suuremman riskin päävelallisen velvoitteista. Koska takaajien ei ole näytetty sitoutuneen vastaamaan myös tällaisen kertakorvausehdon täyttämisestä, ehto ei ole tullut heitä sitovaksi. Näin ollen Matti K:lla ei ole oikeutta saada vaatimaansa, vuokranantajan ja vuokralaisen tekemään erilliseen sopimukseen perustuvaa kertakorvausta takaajilta.


Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan.

Matti K:n Juha S:ää ja Päivi AK:ta vastaan ajama kanne hylätään 3 500 euron kertakorvausta koskevalta osalta ja heidät vapautetaan sitä koskevasta suoritusvelvollisuudesta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kati Hidén, Juha Häyhä, Pekka Koponen, Tuula Pynnä ja Jarmo Littunen. Esittelijä Juha Mäkelä.