Visas tekstas

Dėl pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, restitucijos taikymo ir žalos atlyginimo, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų: notaras Mindaugas Kačergis, V. Z. ir uždaroji akcinė bendrovė „NT partneriai“

1Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Agnės Tikniūtės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Gintaro Pečiulio ir Viginto Višinskio,

2teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės I. N. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2019 m. birželio 13 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-1375-661/2019 pagal ieškovės I. N. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Karolinos turas“ dėl pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, restitucijos taikymo ir žalos atlyginimo, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų: notaras Mindaugas Kačergis, V. Z. ir uždaroji akcinė bendrovė „NT partneriai“.

3Teisėjų kolegija

Nustatė

4I.

5Ginčo esmė

61.

7I. N. (toliau – ieškovė) prašė pripažinti negaliojančia 2016 m. rugsėjo 15 d. pirkimo-pardavimo sutartį ir taikyti restituciją; įpareigoti uždarąją akcinę bendrovę (toliau – UAB) „Karolinos turas“ (toliau ir – atsakovė) per vieną mėnesį nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos grąžinti ieškovei 69 500 Eur, sumokėtus pagal 2016 m. rugsėjo 15 d. sutartį; įpareigoti atsakovę per vieną mėnesį nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos priimti atgal negyvenamąją patalpą – viešbučio patalpą, plane pažymėtą nuo ( - ) (unikalus Nr. ( - )) ir 1/47 dalį negyvenamosios patalpos, plane pažymėtos nuo ( - )bei padengti visas su daikto gražinimu susijusias išlaidas; priteisti iš atsakovės 17 319,77 Eur ieškovės patirtų išlaidų dėl patalpų įrengimo; priteisti iš atsakovės 10 000 Eur neturtinės žalos, 5 proc. dydžio procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos teisme iškėlimo dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.

82.

9Ieškovė nurodė, kad 2016 m. rugsėjo 15 d. tarp atsakovės ir ieškovės sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis dėl 44,64 kv. m negyvenamosios patalpos (viešbučio patalpos), plane pažymėtos nuo ( - ), kurios baigtumas 88 proc., kadastrinis Nr. ( - ), esančios ( - ) (turto kaina 63 000 Eur) ir 1/47 dalies negyvenamosios patalpos (paskirtis – kita), plane pažymėtos nuo ( - ), esančios ( - ) (turto kaina 6 500 Eur) pardavimo (toliau – sutartis).

103.

11Sutarties 5.1 papunktyje įtvirtintas pardavėjo atstovo pareiškimas, kad parduodamas turtas priklauso pardavėjui nuosavybės teise, yra teisėtai įgytas ir pilnai apmokėtas. Tačiau 2018 m. lapkritį paaiškėjo, kad Vilniaus miesto apylinkės teisme yra nagrinėjama civilinė byla Nr. e2-21247-960/2016 pagal Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos Vilniaus teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamento ieškinį dėl statybą leidžiančio dokumento panaikinimo, pažymos apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių panaikinimo ir statybos padarinių pašalinimo. Minėtas ieškinys atsakovei įteiktas 2016 m. balandžio 26 d., t. y. prieš 6 mėnesius iki sutarties pasirašymo. Sutarties 5.2 papunktyje be kitų pardavėjo pareiškimų užfiksuota ir tai, kad parduodamo turto atžvilgiu nėra draudimų, ribojančių nuosavybės ar naudojimo teisę; parduodamame turte nėra trečiųjų asmenų turto, turtas nėra apsunkintas sutartiniu pagrindu atsiradusiomis daiktinėmis teisėmis servitutais, uzufruktais ir pan. Tačiau po sutarties pasirašymo paaiškėjo kad pretenzijas dėl statinio, kuriame ieškovei parduotos negyvenamosios patalpos, pareiškė galima turto bendrasavininkė – G. V.-A. (civilinė byla Nr. e2-21247-960/2016). Sutarties 5.13 papunktyje įtvirtinti atsakovės, kaip pardavėjos, įsipareigojimai iki 2016 m. lapkričio 30 d. pakeisti parduodamų patalpų paskirtį iš „viešbučių“ į „gyvenamąją“. Sutarties 5.14 papunktyje įtvirtinti atsakovės, kaip pardavėjos įsipareigojimai iki 2016 m. lapkričio 30 d. atlikti statybos ir dalinės apdailos darbus.

124.

13Ieškovė visus savo sutartinius įsipareigojimus įvykdė, kreipėsi į komunalines paslaugas teikiančias institucijas dėl sutarčių sudarymo ir paslaugų gavimo, tačiau paaiškėjo, kad paslaugų gavimo sutarčių pasirašyti nėra galimybės, nes statinys nėra pripažintas tinkamu naudoti, bei patalpos pagal išduotus statybos leidimus, yra rekonstruojamo šalia esančio viešbučio dalis, o su atskirų viešbučio patalpų dalies savininkais sutartys nesudarinėjamos (buvo pasirašyta tik su elektros energiją teikiančia įmone). Atsakovė pažeidė sutartyje nustatytus terminus ir neįvykdė savo prievolės dėl statinio pripažinimo tinkamu, statybų užbaigtumo klausimo išsprendimo bei patalpų paskirties pakeitimo.

145.

15Ieškovė, suklaidinta nesąžiningais ir apgaulingais atsakovės veiksmais, tikėjosi, jog atsakovė įvykdys savo įsipareigojimus, todėl įsikėlusi į nusipirktas patalpas, jas įrengė. Nuo sutarties su ieškove pasirašymo momento atsakovė nesikreipė į kompetentingas institucijas su prašymu išduoti pastato statybos užbaigimo aktą. Tokie nesąžiningi ir tyčiniai atsakovės veiksmai laikytini komerciniu nesąžiningumu, siekiu apgaulės būdu pasipelnyti iš ieškovės bei pažeidžia ieškovės teises. Ieškovė priversta mokėti nekilnojamojo turto mokestį, nors sutartį sudarė tik todėl, kad tikėjosi, jog atsakovė greitu metu pakeis patalpų paskirtį į gyvenamąsias.

166.

17Ieškovės nuomone, atsakovės apgaulę patvirtina ir tas faktas, jog sutarties pasirašymo dieną, atsakovė nutylėjo, jog iki galo nėra įrengusi požeminės jungties (galerijos) su „Karolinos“ viešbučiu, būtinos tam, kad naujai pastatytas statinys (kuriame yra ieškovei dėl apgaulės parduota patalpa) būtų pripažintas rekonstrukcija, t. y. viešbučio priestatu. Buvo nutylėta ir tai, jog minėta požeminė jungtis įrenginėjama po žemės sklypo dalimi, kuri nuomininkų susitarimu yra skirta G. V.-A., kuri yra pareiškusi savarankiškus reikalavimus civilinėje byloje Nr. e2-21247-960/2016.

187.

19Atsakovė pateikė atsiliepimą į pareikštą ieškinį su juo nesutiko ir prašė jį atmesti. Atsakovė nurodė, kad iš esmės ieškovė apgaule įvardina atsakovės neveikimą po sutarties sudarymo, t. y. negalėjimą priduoti statybos priėmimo komisijai pastato, kuriame yra jos patalpos, gauti statybos užbaigimo aktą bei pakeisti patalpų paskirtį iš „viešbučių“ į „gyvenamąją“ ir nepranešimą apie faktą, jog teisme nagrinėjama civilinė byla dėl pastato neteisėtos statybos padarinių šalinimo pagal Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos ieškinį bei trečiojo asmens G. V.-A. reikalavimą. Tačiau šis atsakovės galbūt neteisėtas neveikimas yra sutarties vykdymo klausimas ir šie santykiai yra reguliuojami Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) XVI skyriaus normų, o sutarčių neįvykdymo teisinės pasekmės numatytos CK XVII skyriuje.

208.

21Ieškovė nenurodė kuo pasireiškė atsakovės apgaulė jos atžvilgiu iki sutarties sudarymo, t. y. kokius apgaulingus veiksmus ieškovės atžvilgiu iki sutarties sudarymo atliko atsakovė ir kaip šie apgaulingi veiksmai nulėmė ieškovės valią apsispręsti nusipirkti negyvenamąsias patalpas, prieš tai preliminarioje tarp šalių sudarytoje sutartyje įvardintas butu.

229.

23Ieškovė neteigia, kad jeigu būtų žinojusi apie iškeltą civilinę bylą dėl statybos padarinių šalinimo, nebūtų pirkusi ginčo patalpų. Nurodo, kad pirko patalpas tik todėl, kad atsakovės buvo įtikinta, jog patalpų paskirtis keisis į gyvenamąsias (buto). Tačiau ši aplinkybė yra sutarties vykdymo sąlyga, kuri bus įgyvendinta. Šiuo metu yra vykdoma detaliojo plano pakeitimo procedūra. 2017 m. rugsėjo 14 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus pavaduotojo įsakymu „Dėl leidimo koreguoti sklypo ( - ) detaliojo plano sprendinius inicijavimo pagrindu“ leista koreguoti minėtą detalųjį planą, papildomai nustatant daugiabučių gyvenamųjų namų pastatų ir bendrabučių teritorijos naudojimo būdą (G2) ir teritorijos naudojimo reglamentus pagal Vilniaus miesto teritorijos bendrąjį planą. Šis dokumentas tvirtina, jog atlikus detaliojo plano korekciją, pastatas, kuriame yra ieškovės patalpos, bus priduotas atitinkamai komisijai ir bus pakeista ieškovės įsigytų patalpų paskirtis į gyvenamąją.

2410.

25Ieškovė neįrodė ieškinio faktinio pagrindo, todėl jos reikalavimas CK 1.91 straipsnyje numatytu teisiniu pagrindu neturėtų būti patenkintas. Ieškovės elgesys iki sandorio ir po jo, t. y. preliminarios sutarties sudarymas dėl buto pirkimo, sutarties sudarymas, buto pagerinimas ir pritaikymas savo reikmėms, komunalinių mokesčių apmokėjimas, delsimas pareikšti ieškinį (pareikštas po dviejų metų nuo sutarties sudarymo), leidžia daryti išvadą, jog ieškovė nebuvo apgauta, nei suklaidinta dėl sandorio dalyko bei sąlygų.

2611.

27Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis tarp ieškovės ir atsakovės pasirašyta 2016 m. balandžio 14 d., t. y. dar iki civilinės bylos Nr. e2-21247-960/2016 (pagal Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos Vilniaus teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamento ieškinį dėl statybą leidžiančio dokumento panaikinimo, pažymos apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių panaikinimo ir statybos padarinių pašalinimo) iškėlimo 2016 m. balandžio 26 d. Ši sutartis laikytina esminiu juridiniu faktu sprendžiant ir aiškinantis tikruosius šalių ketinimus sutarties vykdymo atžvilgiu. Šią sutartį šalims buvo privalu vykdyti ir jos ją vykdė sudarydamos pagrindinę sutartį.

2812.

29Atsakovė nėra atsakinga už valstybės ir savivaldybės institucijų veiksmus bei atsiradusius padarinius. Nors įsipareigojimo priduoti namą bei pakeisti jame esančių patalpų paskirtį pagal terminus, numatytus sutartyje, dėl ne nuo jos priklausančių aplinkybių ji negalėjo ir iki šiol negali įvykdyti, tačiau tai bus padaryta vienaip ar kitaip išsprendus ginčą. Nėra objektyvaus pagrindo netikėti atsakovės gerais ketinimais, nes tikslas buvo ir yra parduodamas patalpas paversti gyvenamaisiais butais, užbaigti pastato statybą, registruoti baigtumą 100 proc.

3013.

31Ieškovė nenurodo, koks teisinis reglamentavimas, sutartinis ar įstatyminis, įpareigojo atsakovę sudarant sutartį pranešti ieškovei apie techninius statybos procesus, ir kuo pasireiškė apgaulė šia prasme, ar kad šis faktas būtų įtakojęs ieškovės sprendimą sudaryti sutartį ir ji nebūtų pirkusi patalpų. Priešingai, aplinkybė, kad požeminės jungties įrenginėjimo darbai buvo pradėti ir vykdomi, rodo atsakovės rūpinimąsi, veiksmus, nukreiptus statybos užbaigimo link, toks tikslas ir buvo. Be to, pagal sutartį atsakovė užbaigti statybos bei paskirties keitimo procesą įsipareigojo iki 2016 m. lapkričio 30 d., o ne sutarties pasirašymo dieną, todėl ieškovės pretenzija neturi pagrindo.

3214.

33Neatitinka tikrovės ieškovės teiginys dėl neva jos mokamo nekilnojamojo turto mokesčio. Ji nepateikė įrodymų, kad jį moka, kokio dydžio jis yra, jos patalpos nėra įrašytos į 2018 m. gegužės 16 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Nr. 30-1699/18(2.1.1E- TD2) patvirtintą Nekilnojamojo turto, kuriam 2018 m. taikomas 3 proc. nekilnojamojo turto mokesčio tarifas, sąrašą. Trečia, šis teiginys niekaip nepagrindžia ieškinio dalyko.

3415.

35Trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų UAB „NT partneriai“ pateikė atsiliepimą į pareikštą ieškinį ir prašė ieškinį atmesti. Nurodė, kad pagal 2014 m. spalio 3 d. tarpininkavimo paslaugų sutartį, sudarytą tarp atsakovės ir UAB „NT partneriai“ iš esmės vykdė negyvenamųjų-viešbučio patalpų, esančių ( - ), naujai pastatytame name, pardavimo procedūrą, t. y. sudarė pardavimų marketingo planą bei rūpinosi kainodara, vykdė potencialių pirkėjų paiešką, siūle pirkti minėtas patalpas, konsultavo tiek užsakovą, tiek klientus pardavimo klausimais, teikė potencialiems klientams pilną ir teisingą informaciją apie objektus. Šios sutarties pagrindu bendrauta su ieškove. Jai suteikta visa informacija apie jos ketinamas įsigyti negyvenamąsias patalpas, tikėtinus pastato pridavimo eksploatacijai terminus, patalpų paskirties keitimą iš viešbučio į gyvenamąją. Klaidinanti informacijai jai nebuvo suteikta ir jos niekas neapgaudinėjo.

3616.

37Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba ištyrė suinteresuotų asmenų skundus dėl galimai paskleistos klaidinančios informacijos interneto tinklalapyje ( - ) apie atsakovės statomus ir parduodamus butus ( - ). 2016 m. spalio 14 d. Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba priėmė nutarimą Nr. 12NKV-128 atsisakyti pradėti nagrinėjimo procedūrą dėl atsakovės galimo Lietuvos Respublikos nesąžiningos komercinės veiklos vartotojams draudimo įstatymo pažeidimo, kuriame nurodė, kad išanalizavus skyriaus prašymą bei atsakovės, Capital Pro pateiktus paaiškinimus bei įrodymus, iš atsakovės pateiktos pirkimo-pardavimo sutarties kopijos matyti, jog atsakovė informuoja vartotojus apie nekilnojamojo turto paskirtį. Sutartyje aiškiai ir nedviprasmiškai nurodyta, jog asmuo įsigijo negyvenamąsias (viešbučio) patalpas. Taip pat pateikiama informacija, jog bendrovė iki tam tikro termino įsipareigoja nekilnojamojo turto paskirtį pakeisti į gyvenamąją – butų. Bendrovė nesiekia klaidinti vartotojų, t. y. iškreipti jų ekonominį elgesį. Atsižvelgiant į tai, atsakovės veiksmuose nėra nesąžiningos komercinės veiklos požymių.

3817.

39Trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų Vilniaus m. 19-ojo notaro biuro notaras Mindaugas Kačergis pateikė atsiliepimą į pareikštą ieškinį ir nurodė, jog jis neprieštarauja, jog teismas šioje byloje priimtų sprendimą savo nuožiūra. Ieškovei atvykus į notaro biurą, ieškovė pastabų dėl sutarties teksto neturėjo. Notaras, prieš ieškovei pasirašant sutartį, supažindino ieškovę su sutarties esminėmis nuostatomis, ieškovė patvirtino savo valią sudaryti sutartį, t. y. nupirkti patalpas savo nuosavybėn. Kadangi Vilniaus m. 19-ojo notaro biurui buvo pateikti visi sutarčiai patvirtinti reikalingi dokumentai, tvirtinant sutartį turto areštų registre atliktos paieškos duomenimis nei pardavėjas, nei pirkėja nebuvo įrašyti turto areštų aktuose, be to nei pardavėjas, nei pirkėja neatskleidė kitos informacijos, dėl kurios sutarties nebūtų galima tvirtinti, bei kitos aplinkybės, dėl kurių sandorio nebūtų galima patvirtinti, notarui nebuvo žinomos, todėl, atsižvelgiant į šalių valią sudaryti sutartį, sutartis buvo patvirtinta.

4018.

41Trečiasis asmuo V. Z. pateikė atsiliepimą į ieškinį, su juo sutiko ir prašė tenkinti.

42II.

43Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

4419.

45Vilniaus apygardos teismas 2019 m. birželio 13 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas nustatė, kad 2016 m. rugsėjo 15 d. tarp ieškovės ir atsakovės sudaryta sutarties 5.1 papunktyje įtvirtintas pardavėjo atstovo pareiškimas, kad parduodamas turtas priklauso pardavėjui nuosavybės teise, yra teisėtai įgytas ir pilnai apmokėtas. Sutarties 5.2 papunktyje, be kitų pardavėjo pareiškimų, užfiksuota ir tai, kad parduodamo turto atžvilgiu nėra draudimų, ribojančių nuosavybės ar naudojimo teisę, parduodamame turte nėra trečiųjų asmenų turto, turtas nėra apsunkintas sutartiniu pagrindu atsiradusiomis daiktinėmis teisėmis servitutais, uzufruktais ir pan. Sutarties 5.4 papunktyje įtvirtinta, kad dėl parduodamo turto nėra ginčų teismuose, dėl jo nėra pareikšta pretenzijų, ir nėra pagrindo tokiems ginčams ar pretenzijoms kilti. 5.10 papunktyje įtvirtinta, kad pardavėjas nėra gavęs iš valstybės institucijų pranešimų apie ketinimą apriboti jo nuosavybės teises ar pranešimų apie su parduodamo turto nuosavybės teise susijusių papildomų pareigų nustatymą, tačiau prieš 6 mėnesius iki šios sutarties pasirašymo atsakovei buvo įteiktas ieškinys. Sutarties 5.13 papunktyje įtvirtinti atsakovės, kaip pardavėjos, įsipareigojimai iki 2016 m. lapkričio 30 d. pakeisti parduodamų patalpų paskirtį iš „viešbučių“ į „gyvenamąją“. Sutarties 5.14 papunktyje įtvirtinti atsakovės, kaip pardavėjos įsipareigojimai iki 2016 m. lapkričio 30 d. atlikti statybos ir dalinės apdailos darbus. Sutarties 7.1 papunktyje šalys pareiškė, kad ši sutartis neprieštarauja viešai tvarkai ir gerai moralei, sudaryta be apgaulės, smurto, ekonominio spaudimo ar realaus grasinimo, vadovaujantis sąžiningumo, teisingumo, protingumo principais, šalys atskleidė viena kitai visas šios sutarties sudarymo aplinkybes. Šalims išaiškinta, kad sutartis, sudaryta neketinant sukurti teisinių pasekmių, negalioja. Byloje nėra ginčo, kad ieškovė visus savo sutartinius įsipareigojimus įvykdė.

4620.

47Ieškinyje nurodytos aplinkybės bei ieškovės atstovų teismo posėdyje paaiškinimai patvirtino, jog ieškovė ginčo turtą pirko savo poreikių tenkinimui, t. y. kaip šeimos gyvenamąjį būstą, taigi susiklostę santykiai vertinti ir kaip vartojimo teisiniai santykiai.

4821.

49Ieškovė savo reikalavimus iš esmės grindė aplinkybe, jog atsakovė jai pardavė ginčo patalpas neteisėtai pastatytame pastate ( - ) ir sudarant sutartį šį faktą nuslėpė. Pagal sutarties 1.1.1 papunktį ieškovė nupirko negyvenamąją patalpą – viešbučio patalpas, plane pažymėtas nuo ( - ), kurių paskirtis: viešbučių, bendras plotas: 44,64 kv. m, baigtumas 88 proc., esančias ( - ), patalpų Nr. ( - ) ir pagal šios sutarties 1.1.2 papunktį ieškovė nupirko 1/47 dalį negyvenamosios patalpos, plane pažymėtos nuo ( - ), kurios paskirtis: kita, bendras plotas: 1502,67 kv. m, esančios ( - ), patalpos Nr. ( - ). Taigi šioje sutartyje aiškiai ir nedviprasmiškai yra nurodyta parduodamo daikto paskirtis.

5022.

51Pagal šalių 2016 m. balandžio 14 d. sudarytos preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties 1.6 papunktį matyti, kad ieškovė sudarydama preliminarią sutartį galėjo išsamiai susipažinti su statomo namo projektu ir jo sprendiniais. Ginčijamos sutarties 1.3 papunktyje yra nurodytas žemės sklypo valdymo juridinis pagrindas – 2005 m. sausio 19 d. valstybinės žemės nuomos sutartis N01/2005-100, susitarimas 2008 m. gruodžio 31 d., 2010 m. rugsėjo 21 d. Ieškovė turėjo galimybę pasidomėti ir susipažinti su nuomos sutarties sąlygomis, kas leidžiama vykdyti žemės sklype, kas apribojama, kokio aukštingumo pastatai gali būti statomi ir šios aplinkybės nebuvo nuslėptos. Be to, sutarties 1.1.1 papunktyje nurodytas parduodamų negyvenamųjų patalpų nuosavybės įregistravimo nekilnojamojo turto registre pagrindas – 2015 m. rugsėjo 7 d. pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto Nr. PASS-00-150907-00971, kas reiškia, kad sudarant sandorį, atsakovei nebuvo pagrindo abejoti statybų teisėtumu ir vykdyti savo preliminaria sutartimi prisiimto įsipareigojimo sudaryti pagrindinę sutartį. Taigi ieškovei buvo žinomi projektiniai, rekonstravimo sprendiniai (preliminarios sutarties 1.6 papunktis), valstybinės žemės nuomos sutartis buvo minima sutartyje, be to, ji yra įregistruota viešame registre, prieš sudarydama sandorį ieškovė turėjo pareigą pasidomėti sutarties turiniu.

5223.

53Iš esmės ieškovė apgaule įvardina atsakovės neveikimą po sutarties sudarymo, t. y. negalėjimą priduoti statybos priėmimo komisijai pastato, kuriame yra jos patalpos, gauti statybos užbaigimo aktą bei pakeisti patalpų paskirtį iš „viešbučių“ į „gyvenamąją“ ir nepranešimą apie faktą, jog teisme nagrinėjama civilinė byla dėl pastato neteisėtos statybos padarinių šalinimo pagal valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos ieškinį bei trečiojo asmens G. V.-A. reikalavimą.

5424.

55Ieškovė nenurodė kuo pasireiškė atsakovės apgaulė jos atžvilgiu iki sutarties sudarymo, t. y. kokius apgaulingus veiksmus ieškovės atžvilgiu iki sutarties sudarymo atliko atsakovė ir kaip šie apgaulingi veiksmai lėmė ieškovės valią apsispręsti nusipirkti negyvenamąsias patalpas, prieš tai preliminarioje tarp šalių sudarytoje sutartyje įvardintas butu.

5625.

57Ieškovė taip pat nurodė, jog buvo ketinama parduoti butą, esantį 6 aukšte, kai tuo tarpu buvo leisti statyti tik 5 aukštai. Tačiau byloje pateikti rašytiniai įrodymai – 2015 m. rugsėjo 7 d. pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto Nr. PASS-00-150907-00971 patvirtina, kad ginčo patalpų pardavimo metu ieškovės patalpos 6 aukšte buvo pastatytos teisėtai, be to, nėra byloje duomenų, jog statybą leidžiantis dokumentas yra negaliojantis. Šią pažymą, kuri yra nurodyta sutartyje, išdavė Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcija, kuri yra atsakinga už vykdomų statybų teisėtumą. Detalaus plano pakeitimai inicijuoti 2014 m., o ne 2018 m. kaip teigia ieškovė, statomo pastato aukštingumas padidintas nuo 5 iki 7.

5826.

59Pagal viešai prieinamą Vilniaus miesto savivaldybės tinklapyje pateiktą informaciją – 2017 m. rugsėjo 14 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus pavaduotojo įsakymu Nr. „Dėl leidimo koreguoti sklypo ( - ) detaliojo plano sprendinius inicijavimo pagrindu“ leista koreguoti minėtą detalųjį planą, papildomai nustatant daugiabučių gyvenamųjų namų pastatų ir bendrabučių teritorijos naudojimo būdą (G2) ir teritorijos naudojimo reglamentus pagal Vilniaus miesto teritorijos bendrąjį planą. Šis dokumentas tvirtina, jog atlikus detaliojo plano korekciją, pastatas, kuriame yra ieškovės patalpos bus priduotas atitinkamai komisijai ir svarstomas klausimas pakeisti ieškovės įsigytų patalpų paskirtį į gyvenamąją.

6027.

61Laikomas nepagrįstu ir kitas ieškovės atstovų argumentas pareikštas teisme, jog ieškovei tikrosios ginčo sutarties sąlygos, jog ji perka ne butą, o negyvenamąsias viešbučio patalpas, buvo praneštos tik sutarties pasirašymo dieną notaro biure. Tačiau, kaip nurodė notaras, prieš ieškovei pasirašant sutartį, notaras supažindino ieškovę su sutarties esminėmis nuostatomis, ieškovė patvirtino savo valią sudaryti sutartį, t. y. nupirkti patalpas savo nuosavybėn. Be to, šalys sutartį sudarė 2016 m. rugsėjo 15 d., o ieškinys šioje byloje pareikštas 2018 m. gruodžio 10 d., taigi praėjus daugiau nei dvejiems metams po sutarties sudarymo momento. Ieškovės elgesys iki sandorio ir po jo, t. y. preliminarios sutarties sudarymas dėl buto pirkimo, sutarties sudarymas, buto pagerinimas ir pritaikymas savo reikmėms, komunalinių mokesčių apmokėjimas, delsimas pareikšti ieškinį, leidžia daryti išvadą, jog ieškovė nebuvo apgauta, nei suklaidinta dėl sandorio dalyko bei sąlygų.

6228.

63Ieškovė ieškinyje nurodė, kad preliminarios sutarties sudarymo metu egzistavo teisėtas lūkestis, jog po dviejų mėnesių nuo pagrindinės sutarties pasirašymo bus pakeista patalpų paskirtis. Tai patvirtina, jog atsakovės tikslas buvo įvykdyti įsipareigojimus, susijusius statybos užbaigimu ir patalpų paskirties keitimu, o ne apgauti ieškovę. Tokios aplinkybės patvirtina faktą, jog ieškovė iš esmės suprato ginčo sutarties sąlygas ir laukė, kol jas įvykdys atsakovė. Todėl atsakovės veiksmai galimai vertintini tik sutarties vykdymo aspektu..

6429.

65Teismas konstatavo, kad ieškovei sudarant ginčijamą sutartį nebuvo pateiktos siurprizinės sąlygos, ieškovė turėjo arba galėjo žinoti perkamo objekto ypatumus, o taip pat, jog perka nebaigtas statyti negyvenamąsias viešbučio patalpas, taigi tiek ieškovė, tiek atsakovė prisiėmė tam tikrą riziką. Teismas taip pat konstatavo, kad ieškovė neįrodė ieškinio faktinio pagrindo, todėl jos reikalavimas pagal CK 1.91 straipsnį netenkintas. Nepatenkinus pagrindinio reikalavimo, netenkinti ir išvestiniai ieškinio reikalavimai dėl restitucijos ir žalos atlyginimo.

66III.

67Apeliacinio skundo ir atsiliepimo argumentai

6830.

69Ieškovė pateikė apeliacinį skundą, kuriame prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2019 m. birželio 13 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos argumentus:

7030.1.

71Nors pirmosios instancijos teismas susiklosčiusius santykius vertino kaip vartojimo teisinius santykius ir ieškovę pripažino silpnesniąja šalimi, tolimesnės teismo išvados paneigė jo paties padarytą išvadą. Skundžiamame sprendime teigiama, kad prieš sudarydama sandorį ieškovė turėjo pareigą pasidomėti sutarties turiniu. Teismas akcentavo, kad valstybinės žemės nuomos sutartis buvo įregistruota viešajame registre, todėl, teismo nuomone, ieškovė turėjo galimybę pasidomėti ir susipažinti su nuomos sutarties sąlygomis. Tačiau pirmosios instancijos teismas neįvertino aplinkybės, kad atsakovė, būdama profesionalia rinkos dalyve, kuri statybų veikla verčiasi nuo 1991 m. negalėjo prisiimti įsipareigojimų ir garantuoti valstybinių institucijų sprendimų, t. y. sutarties 5.13 papunktyje įsipareigoti iki 2016 m. lapkričio 30 d. pakeisti parduodamų patalpų paskirtį iš „viešbučių“ į „gyvenamąją“ bei 5.14 papunktyje įsipareigoti iki 2016 m. lapkričio 30 d. atlikti statybos ir dalinės apdailos darbus, nes prieš 6 mėnesius iki sutarties pasirašymo atsakovė sužinojo, kad Vilniaus miesto apylinkės teisme yra nagrinėjama civilinė byla Nr. e2-21247-960/2016 pagal Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos Vilniaus teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamento ieškinį dėl statybą leidžiančio dokumento panaikinimo, pažymos apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių panaikinimo ir statybos padarinių pašalinimo. Atsakovė negalėjo grįsti savo veiksmų teisėtumo pažyma dėl statinio statybos be nukrypimų nuo esminių sąlygų, kuri yra ginčijama.

7230.2.

73Pirmosios instancijos teismas neįvertino aplinkybės, kad atsakovė neinformavo ieškovės apie teisminį ginčą ir kad yra keliamas klausimas ne tik dėl pažymos, jog statybos vyko be nukrypimų, bet ir dėl pastato, kuriame ieškovė įsigijo patalpas, pastatymo teisėtumo ir neteisėtos statybos padarinių šalinimo.

7430.3.

75Pirmosios instancijos teismas neįvertino aplinkybės, kad 2015 m. rugsėjo 7 d. pažymoje apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių Nr. PASS-00-150907-00971 yra konstatuota, kad pastatas (prekybos, negyvenamosios paskirties) kategorija – ypatingas, adresas – ( - ), žemės sklype, kurio kadastro Nr.: ( - ) yra rekonstruojamas. Tai yra šioje pažymoje konstatuojama, kad be nukrypimų rekonstruojamas statinys, kurio paskirtis prekybos, tuo tarpu statinio, kuriame apeliantė įsigijo patalpas, paskirtis pagal projektinę dokumentaciją yra viešbučio. Sprendime teigiama, kad sutarties 1.3 papunktyje yra nurodytas žemės sklypo valdymo juridinis pagrindas – 2005 m. sausio 19 d. valstybinės žemės nuomos sutartis N01/2005-100, susitarimas 2008 m. gruodžio 31 d., 2010 m. rugsėjo 21 d., tačiau teismo nebuvo vertinama, kad pvz., 2010 m. rugsėjo 21 d. Valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 49/2010-30, kurios 3 straipsnyje įvardinta pagrindinė tikslinė žemės sklypo naudojimo paskirtis, būdas ir pobūdis – komercinės paskirties objektų (prekybos, paslaugų, pramogų objektų) statyba. Tai reiškia, kad atsakovei buvo žinoma, kad ji negali šiame iš valstybės nuomojamame žemės sklype statyti gyvenamojo namo. Tuo tarpu apeliantė, net jei ir būtų perskaičiusi, neturėdama išsilavinimo ar patirties, žinių statybų sferoje (t. y. kokie reikalavimai taikomi statiniams, žemei ir pan.), objektyviai negalėtų įvertinti ir suprasti jos atžvilgiu taikomos apgaulės (t. y. esminės informacijos nutylėjimo).

7630.4.

77Minėtos sutarties 7 straipsnyje įtvirtinti architektūriniai žemės naudojimo apribojimai – maksimalus aukštingumas 5 aukštai. Tai reiškia, kad atsakovei buvo puikiai žinoma, kad ji negalėjo statyti 7 aukštų namo, nepaisant to buvo pastatyti du papildomi aukštai ir juose esančios patalpos parduodamos (tame tarpe ir ieškovei) nutylint apie jų (aukštų) nelegalumą.

7830.5.

79Minima žemės nuomos sutartis ir susitarimai su cituotomis sąlygomis yra galiojantys ir šiai dienai, kas dar kartą pagrindžia faktą, jog atsakovė negalėjo statyti 6 ir 7 pastato aukštų, o pastačiusi – pardavinėti juose esančių patalpų.

8030.6.

81Ieškovė apie daugelį ieškinyje minimų faktinių aplinkybių sužinojo tik praėjus keliems metams nuo sutarties sudarymo ir tik po to kai Vilniaus miesto apylinkės teismo nutartimi buvo įtraukta trečiuoju asmeniu. Atsakovės priimti įsipareigojimai dėl pastato užbaigimo, paskirties pakeitimo, ieškovei taip pat leido pagrįstai tikėti, kad problemų dėl perkamos patalpos nėra. Skundžiamame sprendime nuolat akcentuojama, kad ieškovė turėjo pareigą pasidomėti, patikrinti, susipažinti ir pan., tačiau pamirštama apie atsakovės pareigą informuoti apie parduodamą turtą. Net ir silpnesnei šaliai perkeliant pareigą pasidomėti perkamu objektu, negalima nevertinti tos aplinkybės, kad atsakovė yra verslo subjektas, turintis patirties šioje srityje. todėl jai teko pareiga tinkamai informuoti ieškovę apie esmines sandorio sąlygas.

8230.7.

83Pirmosios instancijos teismas nevertino ir kitos reikšmingos aplinkybės – Lietuvos Respublikos konkurencijos tarybos (toliau – Konkurencijos taryba) priimto sprendimo, kuriame konstatuota, kad atsakovė skleidė klaidinančią reklamą, turėjusią poveikį asmenų ekonominiam apsisprendimui. Konkurencijos taryba atliko išsamų tyrimą, įvertino iš valstybės institucijų gautą dokumentaciją, atsakovės ir UAB „NT partneriai“ paaiškinimus bei kitus dokumentus, 2017 m. spalio 2 d. nutarime „Dėl projekto „Karolinos parkas“ reklamos atitikties Lietuvos Respublikos reklamos įstatymo reikalavimams“ Nr. 2S-6(2017) konstatavo, kad tiek atsakovė, tiek UAB „NT partneriai“ skleidė klaidinančią reklamą, kuri turėjo poveikį asmenims (vartotojams), jų pasirinkimui, kad tai buvo tęstinė veikla. Konkurencijos taryba pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju vartotojai galėjo įsigyti tik negyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą (viešbučio patalpas), o reklamos galėjo suklaidinti vartotojus, suformuodamos lūkesčius apie galimybę įsigyti gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą.

8430.8.

85Ieškovės teigimu apgaulė pasireiškė tuo, kad negalėdama nei pastatyti, nei pardavinėti (net ir kaip komercinės paskirties objektus) atsakovė tokius veiksmus atliko, prisiėmė įsipareigojimus bei nustatė jų vykdymo trumpą laikotarpį, tokiu būdu siekė sudaryti pirkėjui apgaulingą įspūdį savo veiksmų teisėtumu ir sąmoningai nutylėjo esmines aplinkybes, kurios turėtų tiesioginės įtakos ieškovės valios formavimuisi.

8630.9.

87Pirmosios instancijos teismas nevertino aplinkybės, kad patalpos įsigijimo procese ieškovei buvo ypač reikalingas būstas, nes ji laukėsi ir turėjo netrukus gimdyti, o tai nulėmė ieškovės apsisprendimą pasirašyti sutartį ir sutikti, kad joje bus įrašyta negyvenamosios patalpos pirkimas. Juolab, kad perkama patalpa visiškai atitiko patalpą, kuri buvo įvardinta preliminariojoje sutartyje ir kurią nekilnojamojo turto agentai, veikiantys atsakovės vardu, vardindavo, kaip gyvenamąją (butą). Tai patvirtina ir ieškovės teismui pateiktas bukletas, tačiau pirmosios instancijos teismo į tai nebuvo atsižvelgta, kas lėmė nesąžiningo ir nepagrįsto sprendimo priėmimą.

8830.10.

89Tai, kad ieškovė pasirašė sutartį ir ketino pirkti gyvenamąją patalpą (butą), be jau išvardintų aspektų, patvirtina ir tai, kad ši patalpa yra vienintelė jos šeimos gyvenamoji patalpa, ji deklaravo joje savo gyvenamąją vietą.

9030.11.

91Sutartis dėl viešbučio paskirties patalpos įsigijimo sudaryta 2016 m. rugsėjo 15 d., o preliminarios sutarties 5.1 papunktyje buvo numatyta, kad turtą planuojama priduoti 2016 m. III ketvirtyje. Kaip matyti iš pačios atsakovės pateiktų dokumentų – Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus pavaduotojos 2017 m. rugsėjo 14 d. įsakymo „Dėl leidimo koreguoti sklypo ( - ) detaliojo plano sprendinius inicijavimo pagrindu“, detalaus plano pakeitimai buvo inicijuojami gerokai vėliau nei ieškovei buvo parduotos patalpos, t. y. praėjus metams. Tai reiškia, kad patalpų ieškovei pardavimo dieną nebuvo techninės galimybės pakeisti patalpų paskirtį per sutartyje nurodyta terminą.

9230.12.

93Byloje nėra objektyvių duomenų, leidžiančių teigti, kad pastato aukštingumą buvo leidžiama koreguoti dar 2014 m., nes tokia data buvo nurodyta atsakovės procesiniame dokumente, bet nepridėti tai patvirtinantys įrodymai. Be to, galiojanti žemės sklypo nuomos sutartis, kurios sąlygos dėl užstatymo aukštingumo nėra pakeistos ir šiai dienai, neleistų priimti ar sudaryti dokumento, kurio pagrindu būtų didinamas aukštingumas, nes pastatų paskirtis ir aukštis buvo viena esminių valstybinės žemės nuomos ir naudojimo sąlygų. Byloje nėra pateikta naujos sutarties, kurioje šios sąlygos būtų pakeistos, nėra dokumentų (raštų), patvirtinančių galimybę didinti aukštingumą.

9430.13.

95Atsakovė nesiėmė veiksmų, kad patalpos paskirtis būtų pakeista ir negalėjo imtis tokių veiksmų, nes prieš pusmetį iki sutarties pasirašymo dienos, jai pareikštas ieškinys, nagrinėjamas Vilniaus miesto apylinkės teisme. Atitinkamai, ji negalėjo prisiimti įsipareigojimų, kad prasidėjus teismo procesui ir nežinant bylos procesinio sprendimo (ar pastatas bus griaunamas, ar ne), jog per labai trumpą laiko tarpą paskirtį pakeis. Be to, pirmosios instancijos teismas, neturėdamas byloje tai patvirtinančių įrodymų, nepagrįstai konstatavo, kad pastato, kuriame yra ieškovei priklausančios patalpos, atžvilgiu bus išduotas statybos užbaigimo aktas.

9630.14.

97Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai teigia, jog ieškovė apie perkamų patalpų paskirtį sužinojo anksčiau nei vyko sutarties pasirašymas notaro kontoroje. Teismas pažymėjo, kad notaras, prieš pasirašant sutartį, supažindino ieškovę su sutarties esminėmis sąlygomis, tačiau supažindinimo veiksmus notaras galėjo atlikti tik sutarties pasirašymo notaro kontoroje dieną.

9830.15.

99Teismas nevertino aplinkybės, kad atsakovė pasamdė UAB „NT partneriai“ pardavinėti butus ir komercines patalpas, įrengti parodomąjį butą – tai reiškia, kad atsakovė visada (net ir iki šiol neturėdama atitinkamų dokumentų) komercines viešbučio paskirties patalpas ketino pardavinėti kaip butus – tokie atsakovės veiksmai yra tyčiniai apgaulės veiksmai.

10031.

101Atsakovė pateikė atsiliepimą į apeliacinį skundą, kuriame prašo apeliacinį skundą atmesti, priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodomi šie pagrindiniai argumentai:

10231.1.

103Apeliaciniame skunde nėra nurodytų nei procesinių, nei materialinių teisės normų, kurios neva buvo pažeistos. Nenurodyti konkretūs suformuoti precedentai analogiškose bylose nuo kurių tariamai buvo nukrypta, nepateikta įrodymų dėl netinkamos įrodinėjimo naštos paskirstymo.

10431.2.

105Pirmosios instancijos teismas, vertindamas šalių argumentus, sutartį, pagristai konstatavo, jog tikroji šalių valia buvo: apeliantei – įsigyti gyvenamąjį būstą, atsakovei, kaip verslo subjektui, parduoti patalpas sutartimi įsipareigojant pakeisti jų paskirti į „gyvenamąją“. Būtent dėl to, teismas pagrįstai vertino susiklosčiusius pirkimo-pardavimo santykius ir kaip vartojimo santykius, kuriuose apeliantė – fizinis asmuo, yra silpnesnioji šalis įsigyjanti turtą savo asmeniniams / šeimos poreikiams tenkinti, o atsakovė – verslo subjektas. Atsižvelgiant į tai, jog apeliantė neginčija vartojimo santykių šioje byloje, nepagrįstas apeliacinio skundo teiginys, neva teismas neįvertino tikrųjų šalių ketinimų.

10631.3.

107Remiantis sutarties 1.1.1 ir 5.13 papunkčiais, atsakovės valia buvo parduoti negyvenamosios paskirties patalpas ir per sutartyje nustatytą laikotarpi pakeisti jų paskirtį į gyvenamąją. Byloje nėra įrodymų pagrindžiančių apeliaciniame skunde dėstomą aplinkybę dėl negalimumo pakeisti patalpų paskirtį iš „viešbučio” į „gyvenamąsias”. Priešingai, byloje esantys įrodymai patvirtina, jog patalpų paskirties keitimo procesas yra vykdomas.

10831.4.

109Apeliantė duomenų, pagrindžiančių, kad jau ginčo sutarties sudarymo metu atsakovės sutartimi prisiimti įsipareigojimai pagal savo pobūdį buvo neįgyvendintini ir atsakovė šią aplinkybę žinojo bei jos apeliantei sąmoningai neatskleidė, byloje nepateikė. Priešingai, byloje esantis 2017 m. rugsėjo 14 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus pavaduotojo įsakymas „Dėl leidimo koreguoti sklypo ( - ) detaliojo plano sprendinius inicijavimo pagrindu”, kuriuo leista koreguoti minėtą detalųjį planą, papildomai nustatant daugiabučių gyvenamųjų namų pastatų ir bendrabučių teritorijos naudojimo būdą (G2) ir teritorijos naudojimo reglamentus pagal Vilniaus miesto teritorijos bendrąjį planą, patvirtina turėtų ginčo sutarties sudarymo metu atsakovės ketinimų įgyvendinimo realumą.

11031.5.

111Aplinkybė, jog tarp šalių susiklostė teisiniai santykiai kvalifikuoti ir kaip vartojimo nepaneigia apeliantės (vartotojo) pareigos susipažinti su sutartyje numatytomis sąlygomis. Nesidomėjusi sutarties turiniu, įsigyjamu turtu, apeliantė nesielgė nei atidžiai, nei rūpestingai, todėl prisiėmė riziką.

11231.6.

113Sutartis sudaryta esant galiojančiam statybą leidžiančiam dokumentui bei 2015 m. rugsėjo 7 d. pažymai apie statinio statybą be esminiu nukrypimu nuo projekto. Atsakovė šiuo metu vykdo detaliojo plano pakeitimo procedūrą ir nei dabar, nei sutarties sudarymo metu nėra / nebuvo juridinio pagrindo draudžiančio atsakovei prisiimti tokius sutartinius įsipareigojimus, kaip patalpų paskirties keitimas.

11431.7.

115Civilinė byla Nr. e2-21247-960/2016 dar yra nagrinėjimo stadijoje, sprendimas joje nėra priimtas ir statinio, tame tarpe ir apeliantės įsigytų patalpų, statyba nėra pripažinta neteisėta, leidimas statybai yra galiojantis, todėl atsakovė objektyviai negalėjo žinoti apie galimus statybos pažeidimus (kurie nėra nustatyti, dokumentai nepanaikinti). Šias aplinkybes nustatė ir pirmosios instancijos teismas, todėl pagrįstai vertino, jog atsakovė neatliko neteisėtų veiksmų, nesuklaidino apeliantės dėl sutarties objekto ir dalyko bei, nors ir įsipareigojimo priduoti namą bei pakeisti jame esančių patalpų paskirtį pagal terminus, numatytus sutartyje, dėl ne nuo jos priklausančių aplinkybių negalėjo įvykdyti, tačiau imasi aktyvių veiksmų įvykdyti šiuos sutartinius įsipareigojimus.

11631.8.

117Apeliantės kartu su procesiniais dokumentais pateikta valstybinės žemės nuomos sutartis sudaryta ne tarp šios bylos šalių, o tarp Lietuvos Respublikos ir G. V.-A. ir teisinių pasekmių nei atsakovei, nei apeliantei nesukelia. Minėtoje sutartyje nurodomi apribojimai liečia trečiojo asmens nuomojamo žemės sklypo dalį, bet ne atsakovės nuomojamą žemės sklypą.

11831.9.

119Aplinkybė, kad Konkurencijos taryba yra priėmusi 2017 m. spalio 2 d. nutarimą dėl klaidinančios reklamos, nepatvirtina apgaulės apeliantės atžvilgiu panaudojimo, kadangi reklama galėjo sąlygoti apeliantės ketinimą pirkti ginčo patalpą atsiradimą, tačiau ne apsisprendimą, gavus visą informaciją raštu (nurodytą ginčo sutartyje), sudaryti ginčo sutartį, ar ne. Be to, Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnybos komisijos 2016 m. spalio 14 d. nutarimu Nr. 12NKV-128, nesant faktinių duomenų dėl galimo pažeidimo, atsisakyta pradėti nagrinėjimo veiksmus dėl atsakovės veiksmų, galbūt pažeidžiančių Lietuvos Respublikos nesąžiningos komercinės veiklos vartotojams draudimo įstatymo nuostatas. Šiame dokumente nurodoma, kad iš atsakovės pateiktos pirkimo-pardavimo sutarties kopijos matyti, jog atsakovė informuoja vartotojus apie nekilnojamojo turto paskirtį.

12031.10.

121Sutarties 1.3 papunktyje įtvirtintas žemės sklypo valdymo pagrindas, tai reiškia, kad apeliantė turėjo galimybę pasidomėti ir susipažinti su nuomos sutarties sąlygomis, kas leidžiama vykdyti žemės sklype, kas apribojama, kokio aukštingumo pastatai gali būti statomi ir šios aplinkybės nebuvo nuslėptos. Teismas neturėjo pagrindo konstatuoti, jog atsakovė sąmoningai nuslėpė informaciją nuo apeliantės apie atliktus ar ateityje planuojamus atlikti požeminės jungties su „Karolinos“ viešbučiu darbus, kadangi, akivaizdu, jog šie darbai yra susiję su statybos užbaigimu ir kuriai ginčo sutartyje nustatytas tam tikras terminas, todėl šios informacijos apeliantei pateikimas negalėjo sąlygoti jos apsisprendimo dėl ginčo sutarties (ne)sudarymo.

12231.11.

123Apeliantė sudarė sutartį turėdama teisėtą lūkestį dėl patalpos paskirties ateityje pakeitimo, o atitinkamai atsakovė sudarė sutartį prisiėmusi atitinkamus įsipareigojimus patalpos atžvilgiu. Taigi, akivaizdu, jog abi ginčo šalys, sudarydamos sutartį, prisiėmė atitinkamą riziką. Atsižvelgiant į tai, teismas pagristai sprendė, jog tokio pobūdžio sutarties sudarymas, kurioje aiškiai nurodyta (atskleista) perkamos ginčo patalpos paskirtis bei atitinkamai įtvirtintas atsakovės įsipareigojimas dėl patalpos paskirties pakeitimo, liudija būtent tai, jog atsakovė turėjo ginčo sutarties sudarymo metu ketinimus įgyvendinti sutartinius įsipareigojimus, o ne apgauti apeliantę.

12432.

1252020 m. balandžio 16 d. ieškovė pateikė prašymą dėl naujo įrodymo priėmimo ir rašytinius paaiškinimus. Ieškovė prašo priimti naują įrodymą (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2019 m. lapkričio 27 d. nutartį), kuris patvirtina ieškinio ir apeliacinio skundo pagrįstumą ir atsakovės tyčinius, nesąžiningus, apgaulingus veiksmus apeliantės atžvilgiu. Nurodo, kad ieškinio nagrinėjimo metu ir rašant apeliacinį skundą, Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas dar nebuvo išnagrinėjęs atsakovės apeliacinio skundo ir nepriėmė sprendimo dėl 2018 m. kovo 7 d. Vilniaus apygardos teismo sprendimo, kuriuo atsakovei ir UAB „NT partneriai“ buvo paliktos galioti Konkurencijos tarybos paskirtos baudos už klaidinančios reklamos skleidimą. Abiejų instancijų teismai konstatavo, kad atsakovei išduotame Vilniaus miesto savivaldybės leidime rekonstruoti statinį buvo numatyta būsima viešbučių paskirtis, tačiau atsakovė nekilnojamojo turto projektą „Karolinos parkas“ plačiai reklamavo, kaip gyvenamąjį. Be to, vien aplinkybė, kad atsakovė klaidinančios reklamos skleidimo laikotarpiu, sudarydama sutartį su ieškove dar net nebuvo pateikusi prašymo dėl parduodamų patalpų paskirties pakeitimo, patvirtina atsakovės kaltę ir sąmoningą ieškovės apgaulę. Ieškovė neturėjo galimybės šio įrodymo pateikti pirmos instancijos teismui, kadangi minėta nutartis priimta pirmos instancijos teismui išnagrinėjus civilinę bylą ir pateikus apeliacinį skundą. Naujai prašomas prijungti įrodymas pagrindžia ir turi tiesioginės įtakos faktinėms aplinkybėms (jų vertinimui), kurios nurodytos tiek ieškinyje, tiek apeliaciniame skunde. Minėtoje nutartyje yra konstatuoti prejudiciniai faktai, dėl kurių negali būti reiškiama šalies nuomonė (teismo sprendimo privalomumo principas), todėl naujo įrodymo pateikimas neužvilkins bylos nagrinėjimo.

126Teisėjų kolegija

konstatuoja:

127IV.

128Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

129Dėl naujo įrodymo priėmimo

13033.

131Ieškovė prašo priimti naują įrodymą – Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2019 m. lapkričio 27 d. nutartį, kuri, ieškovės vertinimu, patvirtina ieškinio ir apeliacinio skundo pagrįstumą ir atsakovės tyčinius, nesąžiningus, apgaulingus veiksmus apeliantės atžvilgiu. Nurodo, kad ieškinio nagrinėjimo metu ir rašant apeliacinį skundą, Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas dar nebuvo išnagrinėjęs atsakovės apeliacinio skundo ir nepriėmė sprendimo dėl 2018 m. kovo 7 d. Vilniaus apygardos administracinio teismo sprendimo, kuriuo atsakovei ir UAB „NT partneriai“ paliktos galioti Konkurencijos tarybos paskirtos baudos už klaidinančios reklamos skleidimą.

13234.

133CPK 314 straipsnyje nustatyta, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau.

13435.

135Kaip matyti iš prašomos priimti į bylą Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2019 m. lapkričio 27 d. nutarties, ji priimta jau po pirmosios instancijos teismo sprendimo nagrinėjamoje byloje, todėl pirmosios instancijos teismui negalėjo būti pateikta. Prašomu priimti nauju įrodymu ieškovė įrodinėja, jos vertinimu, bylai reikšmingas aplinkybes – atsakovės nesąžiningus veiksmus, apgaulę. Kadangi prašomas priimti naujas įrodymas atsakovei žinomas, naujo įrodymo priėmimas neužvilkins bylos nagrinėjimo. Dėl nurodytų aplinkybių, konstatuotina, kad yra pagrindas taikyti bendrosios taisyklės (CPK 314 straipsnis) išimtį ir ieškovės pateiktą įrodymą priimti bei vertinti kitų byloje esančių įrodymų kontekste. Dėl apeliacinio proceso ribų

13636.

137Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, nagrinėdama šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis). Atsižvelgiant į tai, apeliacinis procesas vyksta pagal apeliacinio skundo ribas.

13837.

139Apeliacijos dalykas – pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo atmestas ieškovės ieškinys dėl pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, restitucijos taikymo, patalpų įrengimo išlaidų ir žalos atlyginimo priteisimo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

140Dėl bylai reikšmingų faktinių aplinkybių

14138.

1422010 m. rugsėjo 21 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi, sudaryta tarp Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos, atstovaujančios Lietuvos Respubliką (nuomotojo) ir G. V.-A. (nuomininkės), nuomininkė išsinuomojo valstybės žemės sklypo, esančio ( - ), dalį. Šios sutarties 3 punkte nustatyta, kad pagrindinė tikslinė žemės sklypo naudojimo paskirtis ir pobūdis: kitos paskirties žemė: komercinės paskirties objektų teritorijos (prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybos), 7.1. papunktyje nustatyta, kad žemės naudojimui nustatyti architektūriniai-urbanistiniai ribojimai ir sąlygos, viena iš jų – pastatų aukštingumas – iki 5 aukštų.

14339.

144Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2015 m. balandžio 21 d. atsakovei išdavė statybos leidimą Nr. LNS-01-150421-00428, kuriuo leista rekonstruoti statinį, esama paskirtis – prekybos (negyvenamosios paskirties pastatai), būsima paskirtis – viešbučių (negyvenamosios paskirties pastatai), kategorija – ypatingas, unikalus Nr. ( - ). 2015 m. rugsėjo 7 d. Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos Vilniaus teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyriaus išduota pažyma Nr. PASS-00-150907-00971 ,,Apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių“, kurios 1 punkte nustatyta rekonstruojamo pastato paskirtis – prekybos (negyvenamosios paskirties pastatai) kategorija – ypatingas, statinio unikalus Nr. ( - ), adresas – ( - ), žemės sklype, kurio kadastro Nr. ( - ).

14540.

146Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis tarp ieškovės ir atsakovės sudaryta 2016 m. balandžio 14 d. Preliminarios sutarties tekste pastatas, kuriame yra ieškovei parduotos patalpos, vadinamas daugiabučiu gyvenamuoju namu, o patalpos, kurias ieškovė pirko, šioje sutartyje vadinamos butu.

14741.

1482016 m. balandžio 26 d. iškelta civilinė byla pagal Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos Vilniaus teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamento ieškinį dėl statybą leidžiančio dokumento panaikinimo, pažymos apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių panaikinimo ir statybos padarinių pašalinimo (dabartinis bylos Nr. e2-100-960/2020). Ieškinys minėtoje byloje atsakovei įteiktas 2016 m. balandžio 28 d.

14942.

1502016 m. rugsėjo 15 d. tarp ieškovės ir atsakovės sudaryta ginčo sutartis. Pagal sutarties 1.1.1 papunktį ieškovė pirko negyvenamąją patalpą – viešbučio patalpas, kurių paskirtis: viešbučių, bendras plotas: 44,64 kv. m, baigtumas 88 proc., esančias ( - ), patalpų Nr. ( - ) ir pagal šios sutarties 1.1.2 papunktį ieškovė nupirko 1/47 dalį negyvenamosios patalpos, plane pažymėtos nuo ( - ), kurios paskirtis: kita, bendras plotas: 1 502,67 kv. m, esančios ( - ), patalpos Nr. ( - ). Sutarties 1.1.1 papunktyje nurodytas parduodamų negyvenamųjų patalpų nuosavybės įregistravimo nekilnojamojo turto registre pagrindas – 2015 m. rugsėjo 7 d. pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto Nr. PASS-00-150907-00971. Sutarties 5.13 papunkčiu atsakovė įsipareigojo iki 2016 m. lapkričio 30 d. pakeisti parduodamų patalpų paskirtį iš „viešbučių“ į „gyvenamąją“. Sutarties 1.3 papunktyje yra nurodytas žemės sklypo valdymo juridinis pagrindas – 2005 m. sausio 19 d. valstybinės žemės nuomos sutartis N01/2005-100, susitarimas 2008 m. gruodžio 31 d., 2010 m. rugsėjo 21 d. Sutarties 5.4 papunktyje nustatyta, kad dėl parduodamo turto nėra ginčų teismuose, dėl jo nėra pareikšta pretenzijų, ir nėra pagrindo tokiems ginčams ar pretenzijoms kilti. Sutarties 5.10 papunktyje atsakovė patvirtino, kad nėra gavusi iš valstybės institucijų pranešimų apie ketinimą apriboti jos nuosavybės teises ar pranešimų apie su parduodamo turto nuosavybės teise susijusių papildomų pareigų nustatymą.

15143.

152Atsakovės prašymu leisti koreguoti Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2007 m. balandžio 4 d. sprendimu „Dėl sklypo ( - ) detaliojo plano tvirtinimo“ patvirtinto detaliojo plano (reg. Nr. 1899) sprendinius, sklypo dalyje papildomai nustatant daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos naudojimo būdą (G2) ir koreguoti detaliajame plane numatytus statybos reglamentus, 2017 m. rugsėjo 14 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus pavaduotojo įsakymu „Dėl leidimo koreguoti sklypo ( - ) detaliojo plano sprendinius inicijavimo pagrindu“ leista koreguoti detalųjį planą, papildomai nustatant daugiabučių gyvenamųjų namų pastatų ir bendrabučių teritorijos naudojimo būdą (G2) ir teritorijos naudojimo reglamentus pagal Vilniaus miesto teritorijos bendrąjį planą ir patvirtinta planavimo darbų programa. 2018 m. gegužės 30 d. pasirašyta teritorijų planavimo proceso inicijavimo sutartis Nr. A615-42/18(2.15.1.7-TD2).

15344.

154Konkurencijos taryba 2017 m. spalio 2 d. nutarimu Nr. 2S-6(2016) „Dėl projekto „Karolinos parkas“ reklamos atitikties Lietuvos Respublikos reklamos įstatymo reikalavimams“ pripažino, kad laikotarpiu nuo 2014 m. spalio 28 d. iki 2017 m. balandžio 12 d. UAB „Karolinos turas“ iniciatyva ir interesais skleista projekto „Karolinos parkas“ reklama, susijusi su nekilnojamojo turto pardavimu, buvo klaidinanti ir pažeidė Lietuvos Respublikos reklamos įstatymo 5 straipsnio 2 dalies 1 ir 3 punktų reikalavimus, taip pat Konkurencijos taryba nutarimu skyrė 8 688 Eur baudą UAB „Karolinos turas“ ir tokio pačio dydžio baudą UAB „NT partneriai“. Vilniaus apygardos administracinis teismas 2018 m. kovo 7 d. sprendimu pareiškėjų UAB „NT partneriai“ ir UAB „Karolinos turas“ skundus dėl Konkurencijos tarybos nutarimo atmetė. Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas 2019 m. lapkričio 27 d. nutartimi Vilniaus apygardos administracinio teismo 2018 m. kovo 7 d. sprendimą paliko nepakeistą.

15545.

156Nustatytų faktinių aplinkybių kontekste, apeliacinio skundo nustatytose ribose, vertintinas skundžiamo sprendimo pagrįstumas ir teisėtumas, pirmosios instancijos teismo atliktas ginčo teisinių santykių kvalifikavimas.

157Dėl ginčo sutarties kvalifikavimo vartojimo sutartimi

15846.

159Teismų praktikoje pripažįstama, kad vartojimo sutarčiai kvalifikuoti nustatytini trys požymiai, apibūdinantys sutarties šalių teisinį statusą: prekes ar paslaugas turi įsigyti fizinis asmuo; fizinis asmuo prekes ar paslaugas turi įsigyti savo asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams tenkinti; šias prekes ar paslaugas turi teikti verslininkas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-256/2009; 2011 m. spalio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-397/2011). CK 6.2281 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad vartotojas, tai fizinis asmuo, su savo verslu, prekyba, amatu ar profesija nesusijusiais tikslais (vartojimo tikslais) siekiantis sudaryti ar sudarantis sutartis. Verslininkas – fizinis asmuo arba juridinis asmuo ar kita organizacija, ar jų padalinys, savo prekybos, verslo, amato arba profesijos tikslais siekiantys sudaryti ar sudarantys sutartis, įskaitant asmenis, veikiančius verslininko vardu arba jo naudai.

160Pirmosios instancijos teismas ginčo sutartį kvalifikavo vartojimo sutartimi, su šia pirmosios instancijos teismo išvada sutiktina. Nagrinėjamu atveju iš bylos medžiagos nustatyta, kad ginčo patalpą ieškovė (fizinis asmuo) įsigijo savo asmeniniams, šeimos poreikiams tenkinti, siekdama naudoti įsigytas patalpas kaip šeimos būstą iš atsakovės (verslininko), kurios viena iš veiklų yra nekilnojamojo turto vystymas, pardavimas, apgyvendinimo ir kitos paslaugos, dėl ko konstatuotina, kad tarp šalių susiklostę santykiai vertintini kaip vartojimo teisiniai santykiai, o esant vartojimo santykiams, taikoma sutarties aiškinimo vartotojo naudai (contra proferentem) taisyklė (CK 6.193 straipsnio 4 dalis).

161Dėl pagrindo sutartį pripažinti negaliojančia

16247.

163Nagrinėjamoje byloje ieškovė pareiškė reikalavimus dėl pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, restitucijos taikymo CK 1.91 straipsnio pagrindu, įrodinėdama atsakovės apgaulės panaudojimo faktą ieškovės atžvilgiu, pastarajai įsigyjant ginčo patalpą. Atsižvelgiant į tai, vertinant ieškovės pareikštų reikalavimų pagrįstumą, byloje spręstinas klausimas, ar sutartis dėl ginčo patalpos iš tiesų sudaryta dėl atsakovės panaudotos apgaulės ieškovės atžvilgiu.

16448.

165Viena iš būtinųjų sandorio galiojimo sąlygų – tai laisva šalių valia sudaryti tam tikrą sandorį ir laisvas šios valios išreiškimas. Sandoris turi esminių valios defektų ir gali būti pripažintas negaliojančiu, jei sandorio šalies valia buvo iškreipta esminio suklydimo (CK 1.90 straipsnis) ar kitos sandorio šalies neteisėto poveikio - apgaulės, smurto, ekonominio spaudimo ar realaus grasinimo (CK 1.91 straipsnis). CK 1.91 straipsnio 1 dalyje, reglamentuojančioje sandorio nuginčijimą dėl vienos sandorio šalies valios trūkumų, kurie atsirado dėl kitos sandorio šalies neteisėto poveikio, nustatyta, kad sandoris gali būti teismo pripažintas negaliojančiu, jeigu jis sudarytas dėl apgaulės. Apgaulė gali būti sandorio šalies tylėjimas, t. y. aplinkybių, kurias žinodama kita sandorio šalis nebūtų sudariusi sandorio, nuslėpimas, jeigu, vadovaujantis protingumo, teisingumo ir sąžiningumo principais, tos aplinkybės turėjo būti atskleistos kitai šaliai, arba aktyvūs veiksmai, kuriais siekiama suklaidinti kitą sandorio šalį dėl sandorio efekto, jo esminių sąlygų, sandorį sudarančio asmens civilinio teisinio subjektiškumo bei kitų esminių aplinkybių (CK 1.91 straipsnio 5 dalis). Apgaule laikomas tyčinis asmens elgesys, kuriuo siekiama suklaidinti sandorio šalį ir taip ją palenkti sudaryti sandorį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-126/2011; 2018 m. balandžio 20 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-164-611/2018 38 punktas).

16649.

167Taigi, apgaulė CK 1.91 straipsnio prasme – tai vienos sandorio šalies tyčinis suklaidinimas dėl esminių sandorio aplinkybių, kuris gali reikštis tiek aktyviais veiksmais, tiek ir svarbių sandorio aplinkybių nuslėpimu, sąmoningai siekiant sudaryti kitos sandorio šalies tikrosios valios neatitinkantį sandorį. Apgaulė yra pagrindas nuginčyti sandorį tik tuo atveju, jei šalis buvo suklaidinta dėl esminių sandorio aplinkybių ir jeigu apgaulės nebūtų buvę, apgautoji sandorio šalis sandorio arba apskritai nebūtų sudariusi, arba būtų sudariusi jį visiškai kitokiomis sąlygomis (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-264/2013; 2015 m. gegužės 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-329-916/2015).

16850.

169Kasacinio teismo praktikoje nurodyta, kad kai reiškiamas reikalavimas pripažinti negaliojančiu sandorį, sudarytą dėl apgaulės, byloje turi būti tiriama ir vertinama, ar atsakovas atliko tyčinius nesąžiningus veiksmus (tyčia pranešė tikrovės neatitinkančias žinias arba nutylėjo svarbias aplinkybes dėl esminių sudaromo sandorio elementų, siekdamas suklaidinti ieškovą), dėl kurių ieškovas paskatintas sudaryti ne tokį sandorį, kokį jis iš tikrųjų siekė sudaryti, tiriamas bei vertinamas ir ieškovo elgesys tiek prieš sandorio sudarymą, tiek ir sudarant sandorį bei po sandorio sudarymo. Sprendžiant dėl apgaulės konstatavimo, abiejų šalių veiksmai turi būti vertinami vadovaujantis protingumo, teisingumo ir sąžiningumo principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-264/2013; 2013 m. rugsėjo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-429/2013).

17051.

171Nagrinėjamu atveju, siekiant pripažinti sandorį negaliojančiu dėl apgaulės, ieškovei tenka pareiga įrodyti, kad atsakovės veiksmai ją suklaidino dėl esminių pirkimo – pardavimo objekto požymių ir kad žinodama tikrąją padėtį ji sandorio nebūtų sudariusi. Kaip minėta, apgaulė gali pasireikšti net tik aktyviais veiksmais, bet ir esminių aplinkybių nuslėpimu, kuris nėra pateisinamas atsižvelgiant į sandorio esmę. Nagrinėjamu atveju ieškovė teigia, kad atsakovės veiksmų neteisėtumas pasireiškė tiek aktyviais veiksmais – pateikiant tikrovės neatitinkančią informaciją apie ginčo sutarties objekto esmines savybes, tiek ir nutylint esminę ieškovės apsisprendimui sudaryti ginčo sandorį informaciją.

17252.

173Ieškovė teigia, kad atsakovės apgaulė pasireiškė tylėjimu šiuose epizoduose: atsakovei buvo žinoma, kad ji negalėjo iš valstybės nuomojamame žemės sklype statyti gyvenamosios paskirties namo, nes tokios teisės jai nesuteikė sklypo nuomos sutarties sąlygos, bet ji šios esminės aplinkybės neatskleidė; iki pagrindinės sutarties sudarymo atsakovė žinojo, kad Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos Vilniaus teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamentas kreipėsi į teismą dėl ginčo patalpų statybą leidžiančio dokumento panaikinimo, pažymos apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių panaikinimo ir statybos padarinių pašalinimo; atsakovė iki pat notarinės ginčo patalpų sutarties sudarymo slėpė aplinkybę apie patalpų paskirtį, be to, atsakovė žinojo, bet nutylėjo aplinkybę, kad patalpų paskirties pakeitimas per ginčo sutartyje nurodytą terminą ar per kitą protingą terminą yra neįmanomas, todėl įsipareigodama per trumpą terminą pakeisti patalpų paskirtį, elgėsi akivaizdžiai nesąžiningai. Taip pat, ieškovės teigimu, atsakovė atliko aktyvius neteisėtus veiksmus – per jos įgaliotus asmenis platino klaidinančią reklamą, kad jos pastatyti butai yra gyvenamosios paskirties, nors ketino pardavinėti komercinės paskirties viešbučio patalpas kaip butus, preliminarioje sutartyje klaidingai nurodė, kad bus parduodamas butas gyvenamosios paskirties daugiabučiame name, tokiu būdu aktyviai suklaidindama ieškovę. Taigi, ieškovės teigimu, apgaulė pasireiškė būtent tuo, kad pagal galiojantį reguliavimą negalėdama nei pastatyti, nei pardavinėti patalpų (ne tik kaip gyvenamosios paskirties, bet ir kaip komercinės paskirties objektų) atsakovė tokius veiksmus atliko, prisiėmė įsipareigojimus bei nustatė jų vykdymo trumpą laikotarpį, tokiu būdu siekė sudaryti ieškovei apgaulingą įspūdį savo veiksmų teisėtumu ir sąmoningai nutylėjo esmines aplinkybes, kurios turėtų tiesioginės įtakos ieškovės valios formavimuisi.

17453.

175Taigi, ieškovės argumentai dėl atsakovės apgaulės remiasi prielaida, kad atsakovė žinojo, jog valstybiniame žemės sklype apskritai negalima tokia pastato, kurio patalpas atsakovė pardavinėja, rekonstrukcija. Ieškovės teigimu, atsakovė turėjo žinoti, kad Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2015 m. balandžio 21 d. atsakovei išduotas statybos leidimas Nr. LNS-01-150421-00428, kuriuo leista rekonstruoti statinį ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos Vilniaus teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyriaus 2015 m. rugsėjo 7 d. išduota pažyma Nr. PASS-00-150907-00971 ,,Apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių“ išduoti neteisėtai, nesant tam pagrindo.

17654.

177Kaip minėta, apgaulė yra aplinkybių, kurias žinodama kita sandorio šalis nebūtų sudariusi sandorio, nuslėpimas arba aktyvūs veiksmai, kuriais siekiama suklaidinti kitą sandorio šalį dėl jo esminių sąlygų. Nagrinėjamu atveju yra pagrindas spręsti, kad atsakovės veiksmų visuma ieškovės atžvilgiu atitinka CK 1.91 straipsnio 5 dalyje įtvirtintas sąlygas. Sprendžiant, kokia ir kaip informacija dėl sandorio sąlygų turėjo būti atskleista ieškovei, atsižvelgtina į aplinkybę, kurią nustatė pirmosios instancijos teismas ir kurios atsakovė neginčija, kad ieškovė yra vartotoja, silpnesnioji sandorio šalis. Nagrinėjamu atveju, reikšmingas CK 6.2284 straipsnyje įtvirtintų vartojimo sutarčių nesąžiningų sąlygų turinys. CK 6.2284 straipsnio 2 dalies 9 punkte aiškiai įtvirtinta, kad vartojimo sutarties sąlyga yra nesąžininga ir gali būti savarankišku pagrindu sutarčiai nuginčyti, jei vartotojas įpareigojamas vykdyti sutarties sąlygas, su kuriomis jis neturėjo realios galimybės susipažinti iki sutarties sudarymo. Taigi, vartotojo atveju apgaulė pasireiškia aplinkybių, kurios yra svarbios įvertinant sandorio sąlygas, nutylėjimu ir(ar) jų neatskleidimu prieš protingą terminą iki sandorio sudarymo.

17855.

179Byloje nustatyta, kad dalis esminių aplinkybių ieškovei atskleistos per vėlai – tik notaro biure, kada jau nebuvo galimybės išsamiai įvertinti pateiktos informacijos, be to, dalis informacijos – apie teisminius ginčus dėl pastato statybos teisėtumo, apskritai liko neatskleistos. Bylos aplinkybės leidžia daryti pagrįstą išvadą, kad atsakovė galėjo suprasti, jog nuslėpta informacija yra esminė ieškovei ir pasirinko jos neatskleisti, kas pripažintina atsakovės tyčiniais veiksmais ieškovės atžvilgiu.

18056.

181Byloje nustatyta, kad turto paskirtis ieškovei atskleista prieš pat sudarant ginčo sutartį notaro biure. Toks informavimo terminas aiškiai pažeidžia CK 6.2284 straipsnio 2 dalies 9 punktą ir negali būti pripažįstamas tinkamu. Įvertinus bylos aplinkybes pažymėtina, kad ieškovei iki sutarties sudarymo notaro biure neatskleisti faktai buvo esminiai jai apsispręsti dėl sandorio sąlygų, nes ieškovė pirko patalpas su tikslu jose gyventi, todėl patalpų paskirtis turėjo jai esminės reikšmės. Konstatuotina, kad normaliai atidus ir protingas asmuo, žinodamas tikrąją padėtį, kad pirktų patalpų paskirtis iš „viešbučių“ į „gyvenamoji“ galbūt nebus pakeista arba bus pakeista tik po labai ilgo laiko tarpo nuo sutarties sudarymo, kad turtu nebus galima pilnavertiškai naudotis kaip butu, kad bus apsunkintas ginčo turto tolimesnis perleidimas, panašioje situacijoje sandorio nebūtų sudaręs arba būtų jį sudaręs iš esmės kitokiomis sąlygomis. Atkreiptinas dėmesys, kad atsakovės įsipareigojimas 2016 m. rugsėjo 15 d. pirkimo-pardavimo sutarties 5.13 papunktyje pakeisti patalpų paskirtį per du su puse mėnesio nuo sutarties sudarymo, taip pat įrodo atsakovės nesąžiningumą, nes atsakovė savo atsikirtimuose nepateikė įrodymų, kad sandorio sudarymo metu ji galėjo protingai tikėtis įvykdyti šią sąlygą.

18257.

183Papildomai pažymėtina, kad aplinkybė, jog atsakovei paskirta bauda dėl klaidingos reklamos skleidimo, pati savaime neįrodo, kad remiantis šia reklama ieškovė priėmė sprendimą sudaryti ginčo sandorį, bet pagrindžia aplinkybę, kad atsakovė turėjo pareigą per protingą terminą atskleisti ieškovei faktą apie negyvenamąją patalpų paskirtį ir aplinkybes, kurios gali turėti neigiamos įtakos patalpų pakeitimo galimybei, nes atsakovei turėjo būti žinoma, kad ieškovė gali būti minėtos reklamos suklaidinta. Kartu su aplinkybe, kad atsakovė preliminarioje patalpų pirkimo-pardavimo sutartyje buvo aiškiai nurodžiusi, jog parduodamas butas daugiabučiame gyvenamajame name, o ne viešbučio patalpos, sudaro pagrindą teigti, kad atsakovė nutylėdama aplinkybes apie tikrąją patalpų paskirtį ir neatskleisdama tikrųjų rizikų dėl patalpų paskirties pakeitimo galimybės iki ginčo sandorio sudarymo sąmoningai klaidino ieškovę.

18458.

185Pažymėtina, kad atsakovė ne tik dalį informacijos ieškovei atskleidė per vėlai, bet dalies esminės apsispręsti sandorį sudaryti informacijos pasirinko visiškai neatskleisti. Atsakovė pažeidė ir CK 6.321 straipsnio 4 dalyje įtvirtintą pardavėjo pareigą patvirtinti, kad nėra viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei į tą daiktą. Bylos duomenys pagrindžia, kad ginčo sandorio sudarymo metu atsakovė jau žinojo, jog teisme yra nagrinėjama civilinė byla pagal Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos Vilniaus teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamento ieškinį dėl statybą leidžiančio dokumento panaikinimo, pažymos apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių panaikinimo ir statybos padarinių pašalinimo, kurioje nagrinėjamos bylos atsakovė taip pat dalyvauja atsakovės statusu. Žinodama šią aplinkybę, ginčo sutarties 5.4 papunktyje atsakovė vis dėlto patvirtino, kad dėl parduodamo turto nėra ginčų teismuose, dėl jo nėra pareikšta pretenzijų, ir nėra pagrindo tokiems ginčams ar pretenzijoms kilti.

18659.

187Nors byloje pateiktais dokumentais ieškovė įrodinėja, kad tokia pastato, kuriame esančias patalpas pardavinėja atsakovė, rekonstrukcija apskritai negalima, tačiau esant galiojantiems statybos leidimui ir pažymai apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių, rekonstrukcijos teisėtumas lieka preziumuojamas. Sutarties sudarymo metu ginčijami dokumentai galiojo ir vis dar galioja šios nutarties priėmimo metu ir byloje nėra tiesioginių įrodymų, kad dviejų valstybės įstaigų priimtų administracinių aktų teisėtumu atsakovė turėjo abejoti. Tačiau aplinkybė, kad vyksta teisminis ginčas dėl statybą leidžiančio dokumento panaikinimo, mažino įgyjamo turto vertę, darė abejotina perspektyvą dėl patalpų paskirties pakeitimo bei apsunkino turto perleidimą ateityje, todėl ši informacija neabejotinai buvo esminė ieškovei ir turėjo būti atskleista. Taigi, nors byloje nėra tiesioginių įrodymų, kad patalpų paskirties pakeitimas yra neįmanomas, tačiau nekonkretus šios šalių sutartinės nuostatos įgyvendinimo terminas (ir ar ši nuostata apskritai bus įgyvendinta, nes ginčijamas pastato statybos leidimo teisėtumas) sudaro savarankišką esminę informaciją, kuri buvo nuslėpta nuo ieškovės.

18860.

189Byloje esant nustatytoms aplinkybėms, kad ieškovė pirko ginčo turtą šeimos poreikiams tenkinti, kaip vartotoja (neturinti specialių žinių, reikalingų nustatyti perkamo turto naudojimo paskirties pakeitimo ypatumus, galimybes ir galimo paskirties nepakeitimo pasekmes), deklaravo savo gyvenamąją vietą ginčo patalpose, siekianti pirktomis patalpomis naudotis kaip butu (sudaryti su komunikacijų, vandens, elektros, komunalinių bei kt. paslaugų tiekėjais sutartis bei naudotis jų teikiamomis paslaugomis), turėjo pagrįstą lūkestį, kad atsakovė pagal sutarties nuostatas per du su puse mėnesio nuo sutarties sudarymo pakeis patalpų paskirtį iš „viešbučių“ į „gyvenamoji“, tačiau šiai sutarties nuostatai nesant įvykdytai net po trijų su puse metų ir nesant konkrečios datos, kada ši sutarties nuostata bus įgyvendinta (ar bus įgyvendinta apskritai), konstatuotina, kad ieškovė buvo apgauta dėl esminių šio sandorio sudarymo aplinkybių. Esant konstatuotam apgaulės faktui dėl esminių sandorio sąlygų, yra pagrindas pripažinti ginčijamą sutartį negaliojančia, kaip sudarytą dėl apgaulės (CK 1.91 straipsnis).

19061.

191Dėl nurodytų aplinkybių yra pagrindas panaikinti sprendimo dalį, kuria atmestas ieškovės reikalavimas pripažinti sutartį negaliojančia ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – ieškovės reikalavimą patenkinti – pripažinti sutartį negaliojančia.

192Dėl restitucijos, patalpų įrengimo išlaidų ir neturtinės žalos atlyginimo

19362.

194Jeigu sandoris pripažintas negaliojančiu dėl apgaulės, tai antroji šalis privalo grąžinti nukentėjusiajam visa, ką ji yra gavusi pagal sandorį (restitucija natūra) (CK 1.91 straipsnio 2 dalis). CK 1.91 straipsnio 2 dalyje papildomai nustatyta, kad jeigu sandoris pripažintas negaliojančiu dėl apgaulės, tai šalia restitucijos, kaltoji šalis turi atlyginti nukentėjusiajam visas turėtas išlaidas ir nukentėjusysis taip pat turi teisę reikalauti atlyginti jam padarytą neturtinę žalą. Ieškovė prašydama taikyti restituciją (patenkinus ieškinio reikalavimą dėl sutarties pripažinimo negaliojančia) reikalavo įpareigoti atsakovę per vieną mėnesį nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos grąžinti ieškovei 69 500 Eur, sumokėtus pagal 2016 m. rugsėjo 15 d. sutartį, įpareigoti atsakovę per vieną mėnesį nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos priimti atgal pagal sutartį parduotą turtą – negyvenamąją patalpą – viešbučio patalpą, plane pažymėtą nuo ( - ) (unikalus Nr. ( - )) ir 1/47 dalį negyvenamosios patalpos, plane pažymėtos nuo ( - ) bei padengti visas su daikto gražinimu susijusias išlaidas. Taip pat ieškovė ieškiniu reikalavo atlyginti atsakovei grąžintinų patalpų įrengimo išlaidas, priteisti neturtinę žalą, procesines palūkanas.

19563.

196Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad nepatenkinus pagrindinio reikalavimo (dėl sutarties pripažinimo negaliojančia), netenkinami ir išvestiniai ieškinio reikalavimai dėl patalpų įrengimo išlaidų ir žalos atlyginimo priteisimo. Plačiau šiais klausimais pirmosios instancijos teismas nepasisakė.

19764.

198CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punkte nustatyta, kad apeliacinės instancijos teismas panaikina apskųstą teismo sprendimą ir perduoda bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, jeigu neatskleista bylos esmė ir pagal byloje pateiktus įrodymus bylos negalima išnagrinėti iš esmės apeliacinės instancijos teisme.

19965.

200Kadangi pirmosios instancijos teismas, atmetęs ieškovės reikalavimą dėl sutarties pripažinimo negaliojančia, nevertino ir atmetė reikalavimus dėl patalpų įrengimo išlaidų ir neturtinės žalos atlyginimo priteisimo, yra pagrindas šioje dalyje grąžinti bylą nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui. Byloje esant nevertintiems įrodymams dėl ieškovės iš atsakovės pirktų patalpų įrengimo išlaidų, neturtinės žalos atlyginimo, šioje bylos dalyje nėra galimas teisingas reikalavimų dėl patalpų įrengimo išlaidų ir neturtinės žalos atlyginimo pagrįstumo klausimo išsprendimas apeliacinės instancijos teisme, todėl atsižvelgus į neištirtų aplinkybių apimtį ir pobūdį, spręstina, kad nurodytų aplinkybių aiškinimasis ir vertinimas reikštų bylos dalies nagrinėjimą apeliacinės instancijos teisme, o tai neatitinka apeliacijos paskirties (patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinio sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą) bei apriboja šalių teisę į apeliaciją. Nesant galimybės pašalinti šiuos trūkumus apeliacinės instancijos teisme, skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas šioje dalyje taip pat naikintinas ir byla šioje dalyje grąžintina nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui (CPK 326 straipsnio 1 dalies 4 punktas).

20166.

202Atsižvelgiant į tai, kad ieškovės reikalavimas dėl sutarties pripažinimo negaliojančia šiuo apeliacinės instancijos teismo procesiniu sprendimu patenkinamas, tačiau reikalavimų dėl patalpų pagerinimo išlaidų priteisimo ir neturtinės žalos atlyginimo pagrįstumo klausimas perduodamas nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui, kolegijos vertinimu, taip pat tikslinga pirmosios instancijos teismui perduoti spręsti ir restitucijos taikymo šioje byloje klausimą. Šios išvados kolegija priėjo atsižvelgusi į tai, kad nagrinėjamu atveju restitucijos taikymas būtų susijęs su ieškovės nekilnojamojo turto grąžinimu atsakovei bei atsakovės lėšų grąžinimu ieškovei, o turto pagerinimo išlaidos ir neturtinė žala (jeigu jos būtų priteistos) taip pat kaip lėšos būtų perduodamos atsakovės ieškovei. Siekiant išvengti sprendimo vykdymo dviem etapais (nekilnojamojo turto grąžinimo atsakovei ir lėšų grąžinimo ieškovei pagal šį procesinį sprendimą (nusprendus taikyti restituciją šiuo nuo priėmimo ir paskelbimo įsiteisėjančiu procesiniu sprendimu) bei patalpų įrengimo išlaidų ir neturtinės žalos atlyginimo lėšų (jeigu jos bus priteistos) perdavimo ieškovei iš naujo išnagrinėjus reikalavimą dėl patalpų įrengimo išlaidų ir neturtinės žalos atlyginimo priteisimo) pirmosios instancijos teismui taip pat perduodamas spręsti klausimas dėl restitucijos taikymo pagal šalių sudarytą ir pripažintą negaliojančia 2016 m. rugsėjo 15 d. sutartį.

203Dėl bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų

20467.

205Dėl šioje nutartyje nurodytų motyvų, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija sprendžia, kad yra pagrindas panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir dalyje dėl ieškinio reikalavimo dėl sutarties pripažinimo negaliojančia priimti naują sprendimą – šį ieškinio reikalavimą patenkinti – pripažinti patalpų pirkimo-pardavimo sutartį negaliojančia (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas), o bylos dalį dėl likusių ieškinio reikalavimų (restitucijos taikymo, patalpų įrengimo išlaidų, neturtinės žalos atlyginimo ir procesinių palūkanų priteisimo) grąžinti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo (CPK 326 straipsnio 1 dalies 4 punktas).

20668.

207Skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą naikinant ir bylą iš dalies grąžinant nagrinėti iš naujo, apeliacinės instancijos teismas bylinėjimosi išlaidų nepaskirsto, kadangi nėra aiški galutinė patenkintų ieškinio reikalavimų apimtis, visas šalių patirtas bylinėjimosi išlaidas turės paskirstyti bylos dalį iš naujo išnagrinėjęs pirmosios instancijos teismas.

208Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 ir 4 punktais,

Nutarė

209Vilniaus apygardos teismo 2019 m. birželio 13 d. sprendimą panaikinti ir dalyje dėl ieškovės I. N. ieškinio reikalavimo dėl sutarties pripažinimo negaliojančia priimti naują sprendimą – šį ieškinio reikalavimą patenkinti – pripažinti 2016 m. rugsėjo 15 d. pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą tarp I. N. ir uždarosios akcinės bendrovės „Karolinos turas“, negaliojančia, o bylos dalį dėl ieškovės I. N. ieškinio reikalavimų (restitucijos taikymo, patalpų įrengimo išlaidų, neturtinės žalos atlyginimo ir procesinių palūkanų priteisimo) grąžinti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.