Full text

ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ, ΕΜΠΟΡΙΟΥ, ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΑΣ ΚΑΙ ΤΟΥΡΙΣΜΟΥ

Αρ. Φακ. 8.13.10.26.1.64

Αριθμός Απόφασης 2016/08

Ο ΠΕΡΙ ΤΩΝ ΚΑΤΑΧΡΗΣΤΙΚΩΝ ΡΗΤΡΩΝ ΣΕ ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΙΚΕΣ ΣΥΜΒΑΣΕΙΣ ΝΟΜΟΣ
ΤΟΥ 1996 (Ν.93(Ι)/96)

'Ερευνα του Διευθυντή της Υπηρεσίας Ανταγωνισμού και Προστασίας Καταναλωτών του Υπουργείου Ενέργειας, Εμπορίου, Βιομηχανίας και Τουρισμού αναφορικά με την ύπαρξη καταχρηστικών συμβατικών ρητρών στο συμβόλαιο (αγοραπωλητηριο έγγραφο για ακίνητη ιδιοκτησία) μεταξύ της υπό διαχείριση εταιρείας I.C.E. Developers Ltd και των .... και

ΑΠΟΦΑΣΗ

Η Υπηρεσία Ανταγωνισμού και Προστασίας Καταναλωτών (στο εξής «η Εντεταλμένη Υπηρεσία») του Υπουργείου Ενέργειας, Εμπορίου, Βιομηχανίας και Τουρισμού, είναι η Εντεταλμένη Υπηρεσία για την εφαρμογή του Νόμου ‘’Ο Περί των Αθέμιτων Εμπορικών Πρακτικών των Επιχειρήσεων προς τους Καταναλωτές Νόμος του 2007 (Ν.103(Ι)/2007)’’ (στο εξής «ο Νόμος»).

1. Αντικείμενο Εξέτασης
Αντικείμενο εξέτασης της παρούσας υπόθεσης, αποτελεί το παράπονο που υποβλήθηκε στην Εντεταλμένη Υπηρεσία από τους Joseph O’ Sullivan και Marion McDowell (τέως Marion O’ Sullivan) (στο εξής «Καταναλωτές») εναντίον της Εταιρείας ανάπτυξης γης και οικοδομών PAFILIA PROPERTY DEVELOPERS LTD (στο εξής «η Εταιρεία»), για παράβαση του Νόμου σε σχέση με συναλλαγή πώλησης ακίνητης περιουσίας από την Εταιρεία στους Καταναλωτές.

2. Καθήκοντα, Αρμοδιότητες και Εξουσίες της Εντεταλμένης Υπηρεσίας
H εξέταση παραβάσεων, επιβολή διοικητικών προστίμων και έκδοση απαγορευτικού ή προστακτικού διατάγματος της Εντεταλμένης Υπηρεσίας καθορίζονται στο Άρθρο 11 του Νόμου. Σημειωτέον επίσης ότι ο Nόμος 135(Ι)2013 τροποποίησε, μεταξύ άλλων, το ανώτατο όριο του διοικητικού προστίμου από CY£150,000 σε €500,000, ενώ για κάθε ημέρα συνέχισης της παράβασης το διοικητικό πρόστιμο τροποποιήθηκε από CY£1,000 σε €5,000. Δεδομένου ότι τα όρια προστίμου αποτελούν διατάξεις ουσιαστικού δικαίου και δεν αφορούν τη διαδικασία που εφαρμόζει η Εντεταλμένη Υπηρεσία για τη διερεύνηση του παραπόνου, τυχόν διαπιστωθείσες παραβάσεις που έλαβαν χώρα στιγμιαίως πριν από την ημερομηνία που τέθηκε σε ισχύ ο Νόμος 135(Ι)2013, δηλαδή πριν από τις 22.11.2013 ή εξακολουθητικώς αλλά έπαυσαν πριν την ημερομηνία αυτή, τιμωρούνται με βάση τα όρια του βασικού νόμου.

11.-(1)(α) Η Εντεταλμένη Υπηρεσία έχει καθήκον και αρμοδιότητα να εξετάζει, κατόπιν υποβολής παραπόνου ή/και αυτεπάγγελτα, τυχόν παραβάσεις του παρόντος Νόμου.
(β) Κατά τη διερεύνηση παράβασης, κατόπιν παραπόνου ή/και αυτεπάγγελτα, η Εντεταλμένη Υπηρεσία δύναται:
(i) Να ζητά από τον εμπορευόμενο να προσκομίσει μέσα σε εύλογο υπό τις περιστάσεις χρονικό διάστημα, αποδεικτικά στοιχεία σχετικά με την ακρίβεια των
πραγματικών ισχυρισμών που αναφέρονται σε μια εμπορική πρακτική, εφόσον αυτό κρίνεται αναγκαίο, επί τη βάσει των δεδομένων της συγκεκριμένης υπόθεσης και λαμβάνοντας υπόψη τα έννομα συμφέροντα του εμπορευόμενου και των λοιπών επηρεαζόμενων, και
(ii) να θεωρεί ανακριβείς τους πραγματικούς ισχυρισμούς, εφόσον τα αποδεικτικά στοιχεία που ζητούνται σύμφωνα με την υποπαράγραφο (i) δεν προσκομιστούν έγκαιρα ή θεωρηθούν ανεπαρκή από την ΕντεταλμένηΥπηρεσία.
(2) ΄Οταν η Εντεταλμένη Υπηρεσία, κατά τη δυνάμει του εδαφίου (1) του παρόντος άρθρου διερεύνηση παραπόνου ή αυτεπάγγελτη έρευνα,
διαπιστώσει παράβαση του παρόντος Νόμου, έχει εξουσία να προβαίνει στις πιο κάτω ενέργειες:
(α) Να διατάσσει ή να συστήνει στον ενδιαφερόμενο παραβάτη ή οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο, κατά την κρίση της, ενέχεται ή ευθύνεται για την παράβαση αυτή, ή ακόμα και οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο, κατά την κρίση της, στην περίπτωση που αθέμιτη εμπορική πρακτική δεν έχει ακόμα εφαρμοστεί αλλά εύλογα κρίνεται από την Εντεταλμένη Υπηρεσία ότι επίκειται η εφαρμογή της, έστω και αν δεν αποδεικνύεται πραγματική ζημιά ή βλάβη, ούτε δόλος ή αμέλεια εκ μέρους του εμπορευόμενου, όπως, άμεσα ή μέσα σε τακτή προθεσμία, τερματίσει την παράβαση και αποφύγει επανάληψή της στο μέλλον,
(β) να δημοσιεύει ή να απαιτεί από τον παραβάτη τη δημοσίευση απόφασής της στο σύνολό της ή εν μέρει, με την μορφή και τοντρόπο που κρίνει κατάλληλο,
(γ) να απαιτεί επιπλέον από τον παραβάτη τη δημοσίευση μέσα σε τακτή προθεσμία, επανορθωτικής δήλωσης με τη μορφή και τον τρόπο που κρίνει υπό τις περιστάσεις κατάλληλο,
(δ) να επιβάλλει διοικητικό πρόστιμο, ανάλογα με τη φύση, τη βαρύτητα και τη διάρκεια της παράβασης, ύψους μέχρι και το πέντε τοις εκατόν (5%) του κύκλου εργασιών του παραβάτη κατά το αμέσως προηγούμενο της παράβασης έτος ή πρόστιμο ύψους μέχρι πεντακόσιες χιλιάδες ευρώ (€500,000):

Νοείται ότι, αναφορικά με ίδρυμα ή οργανισμό που κρίνεται ότι δεν έχει κύκλο εργασιών, για τον υπολογισμό του πιο πάνω διοικητικού προστίμου χρησιμοποιείται, ως βάση, αντί του κύκλου εργασιών, το πέντε τοις εκατόν (5%) του συνόλου του ενεργητικού του:
(…)

Νοείται έτι περαιτέρω ότι, σε καμία περίπτωση το διοικητικό πρόστιμο δε θα υπερβαίνει τις πεντακόσιες χιλιάδες ευρώ (€500,000),
(ε) να αποφασίζει ότι σε περίπτωση συνέχισης της παράβασης, θα επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο μέχρι και πέντε χιλιάδες ευρώ (€5,000), για κάθε μέρα συνέχισης της παράβασης, ανάλογα με τη βαρύτητα αυτής,
(στ) να ζητεί με αίτησή της προς το Δικαστήριο, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 13 του παρόντος Νόμου, την έκδοση απαγορευτικού ή προστακτικού διατάγματος, περιλαμβανομένου και προσωρινού διατάγματος, εναντίον οποιουδήποτε προσώπου το οποίο, κατά την κρίση της, ενέχεται στην παράβαση αυτή ή ευθύνεται για την εν λόγω παράβαση, ή/και
(ζ) να διατάσσει τους προμηθευτές μέσων επικοινωνίας εξ αποστάσεως και οποιαδήποτε πρόσωπα δημοσιεύουν ή διευθετούν τη δημοσίευση διαφημίσεων, να τερματίσουν, εφόσον είναι σε θέση να το πράξουν, τις πρακτικές εκείνες που έχουν κηρυχθεί ως αθέμιτες εμπορικές πρακτικές δυνάμει δικαστικής απόφασης σύμφωνα με το άρθρο 13 του παρόντος Νόμου ή τις εμπορικές πρακτικές που η Εντεταλμένη Υπηρεσία έχει διαπιστώσει ότι είναι αθέμιτες εμπορικές πρακτικές.
(3) Κατά τη δυνάμει του εδαφίου (1) διερεύνηση οποιασδήποτε παράβασης, η Εντεταλμένη Υπηρεσία δύναται, αν το θεωρήσει σκόπιμο, να λάβει υπόψη την οποιαδήποτε ανάληψη δέσμευσης που παρέχεται έναντι του καταναλωτή από ή εκ μέρους του παραβάτη, αναφορικά με τη γενόμενη παράβαση και την προοπτική του χρόνου και του τρόπου άρσης ή αποκατάστασης αυτής.
(4) Η Εντεταλμένη Υπηρεσία οφείλει να αιτιολογεί δεόντως την απόφασή της σε σχέση με την άσκηση οποιασδήποτε από τις εξουσίες που προβλέπονται στα εδάφια (3) και (4) του άρθρου 10 και στις παραγράφους (δ) και (ε) του εδαφίου (2) του παρόντος άρθρου.

Επομένως ο έλεγχος που πραγματοποιεί η Εντεταλμένη Υπηρεσία δεν περιορίζεται μόνο στο παράπονο συγκεκριμένων Καταναλωτών, αλλά αφορά και την παροχή γενικής παροχής προστασίας στο καταναλωτικό κοινό, πάντοτε στο πλαίσιο που ορίζει ο Νόμος. Ως εκ τούτου, η έκταση του ελέγχου νομιμότητας που πραγματοποιεί η Εντεταλμένη Υπηρεσία δεν αφορά μόνο το υποβαλλόμενο παράπονο, αλλά μπορεί να επεκταθεί αυτεπαγγέλτως σε οποιαδήποτε εμπορική πρακτική.

Σημειωτέον επίσης ότι η αρμοδιότητα της Εντεταλμένης Υπηρεσίας να εξετάσει τα υποβαλλόμενα παράπονα δεν επηρεάζεται από τυχόν παράλληλες διαδικασίες ενώπιον των δικαστηρίων μεταξύ των εμπλεκομένων μερών για την ίδια υπόθεση. Η διοικητική διαδικασία ενώπιον της Εντεταλμένης Υπηρεσίας είναι ανεξάρτητη από τυχόν εκκρεμείς ή/και μελλοντικές δίκες.

3. Το παράπονο
Το παράπονο υποβλήθηκε στην Εντεταλμένη Υπηρεσία στις 31 Δεκεμβρίου 2013. Το παράπονο εστιάζεται σε εμπορική πρακτική που η Εταιρεία χρησιμοποίησε πριν και/ή κατά τη διάρκεια και/ή μετά τη σύναψη σύμβασης μεταξύ των μερών, που πραγματοποιήθηκε στις 20 Δεκεμβρίου 2007, το οποίο αφορά την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας και συγκεκριμένα διαμερίσματος.

Οι Καταναλωτές κατήγγειλαν ότι η Εταιρεία απέκρυψε από αυτούς ουσιώδεις πληροφορίες τις οποίες, εάν γνώριζαν, δεν θα προχωρούσαν στη σύναψη συναλλαγής με την Εταιρεία και/ή δεν θα προχωρούσαν με την υπογραφή της σύμβασης. Οι Καταναλωτές, μεταξύ άλλων, ισχυρίστηκαν ότι η Εταιρεία τούς ώθησε να αγοράσουν συγκεκριμένο ακίνητο στην Κυπριακή Δημοκρατία καθορίζοντάς τους τη χρηματική του αξία σε σύμβαση πώλησης την οποία και υπέγραψαν.

Συγκεκριμένα, οι Καταναλωτές ανάφεραν μεταξύ άλλων ότι: παραπλανήθηκαν γιατί δεν ενημερώθηκαν για την ύπαρξη προϋπάρχουσων υποθηκών εκ μέρους του πωλητή επί του ακινήτου και πως, εάν είχαν ενημερωθεί, δεν θα προχωρούσαν με την αγορά του, παραπλανήθηκαν από διαφημιστικό υλικό που δόθηκε σε αυτούς από τον πωλητή για προώθηση του εν λόγω ακινήτου, γιατί σε αυτό γινόταν αναφορά πως ο Νόμος στην Κύπρο είναι βασισμένος στον Αγγλικό Νόμο, δεν ήταν ενήμεροι πως, εάν ο πωλητής δεν εξοφλήσει οποιαδήποτε υποθήκη
επί του ακινήτου, δεν θα πάρουν τίτλο ιδιοκτησίας, γιατί στην χώρα τους, εάν ο αγοραστής ξοφλήσει τα οφειλόμενα χρηματικά ποσά, τότε μεταβιβάζεται ο τίτλος ιδιοκτησίας στο όνομα του, ασχέτως εάν ο πωλητής έχει χρηματικές οφειλές επί της υποθήκης, και ζήτησαν την εξέταση του παραπόνου με βάση το Νόμο.

4. Διερεύνηση του παραπόνου
Η εξέταση της Εντεταλμένης Υπηρεσίας συγκεντρώθηκε στην πώληση του ακινήτου χωρίς προηγουμένως να έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής, στη μη ενημέρωση της υποθήκευσης αυτού και στο διαφημιστικό υλικό της Εταιρεία με τίτλο «PASSION FOR CYPRUS PROPERTY – The Ulitmate Quide to buying property in Cyprus», τα οποία αποτελούν εμπορικές πρακτικές οι οποίες ενδέχεται να θεωρηθούν ως αθέμιτες με βάση των σημείων 9 και 10 του παραρτήματος Ι σύμφωνα με το Άρθρο 4(4) και των άρθρων 5 και 6(1) του Νόμου.

Ειδικότερα, η Εντεταλμένη Υπηρεσία ζήτησε τις θέσεις/διευκρινήσεις της Εταιρείας για τα ακόλουθα:
(α) αν έχει εκδοθεί ο τίτλος ιδιοκτησίας για το πιο πάνω ακίνητο και, αν όχι, τολόγο που δεν έχει ακόμα εκδοθεί ο τίτλος ιδιοκτησίας,
(β) για τις περιστάσεις κάτω από τις οποίες υπογράφηκε η σύμβαση,
(γ) για τυχόν διαφημιστικά έντυπα ή οποιοδήποτε διαφημιστικό υλικό είχε ετοιμάσει για την προώθηση του συγκεκριμένου ακινήτου,
(δ) κατά πόσο υπήρχε υποθήκη στο ακίνητο, το οποίο αγόρασαν οι Καταναλωτές,κατά την ημερομηνία αγοράς του και σε περίπτωση που υπήρχε υποθήκη στο
συγκεκριμένο ακίνητο κατά την ημερομηνία αγοράς του ακινήτου, να τηνπρομηθεύσουν με στοιχεία που να δεικνύουν ότι οι Καταναλωτές είχανενημερωθεί για την προϋπάρχουσα υποθήκη, καθώς επίσης και για τις συνέπειες της, ιδιαίτερα σε σχέση με την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας.
(ε) σε περίπτωση εμπράγματων βαρών/ υποθηκών από την Εταιρεία στο ακίνητο, να ενημερωθεί κατά πόσο έχουν γίνει οποιεσδήποτε προσπάθειες/ενέργειες για αποδέσμευση των εμπράγματων βαρών για το μερίδιο των συγκεκριμένων παραπονούμενων,
(ζ) σε περίπτωση εμπράγματων βαρών/ υποθηκών από την Εταιρεία στο ακίνητο, να αποσταλούν τα σχετικά έγγραφα που να δεικνύουν την ημερομηνία σύναψης τους,
(η) τον κύκλο εργασιών της Εταιρείας κατά τα υπό αναφορά έτη.

Επίσης η Εντεταλμένη Υπηρεσία, ζήτησε δείγμα συμβολαίου κατά/ή περί την περίοδο υπογραφής της σύμβασης, το οποίο χρησιμοποιείτο ως συμβόλαιο σύμβασης μεταξύ της Εταιρείας και αγοραστών κατά την πώληση του ακινήτου.

4. 1 Θέσεις Εταιρείας
Η Εταιρεία για σκοπούς υπεράσπισης και/ή έρευνας του παραπόνου ανάφερε μεταξύ άλλων, ότι οι Καταναλωτές ήταν ενήμεροι για την έκταση των δεσμεύσεων της Εταιρείας και για το σκοπό αυτό έλαβαν και οι ίδιοι δάνειο για την αγορά του ακινήτου από την ίδια τράπεζα. Οι Καταναλωτές αγόρασαν την κατοικία μετά από εκτενείς συζητήσεις με την Εταιρεία και τον δικηγόρο τους, όπου τους επεξηγήθηκαν πλήρως οι λεπτομέρειες των διαδικασιών που ακολουθούνται στην Κύπρο και όχι βασιζόμενοι σε οποιοδήποτε διαφημιστικό υλικό αποκλειστικά. Η υπόσχεση που απορρέει από τον όρο 14 της Σύμβασης είναι ότι, όταν θα μεταβιβαστεί το ακίνητο, θα είναι καθαρό από οποιεσδήποτε εξασφαλίσεις και αυτό αποτελεί συνήθη εμπορική πρακτική. Η Εταιρεία ισχυρίζεται περαιτέρω ότι οι Καταναλωτές δεν επηρεάζονται από το γεγονός ότι δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας αφού το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο είναι καταχωρημένο στο
Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, το οποίο τους κατοχυρώνει και το δικαίωμα να το πωλήσουν ελεύθερα σε οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο πριν τηνέκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας.

Επιπλέον των άνω, η Εταιρεία τόνισε ότι δεν θεωρεί ότι υπάρχει οποιαδήποτε παραπλάνηση σύμφωνα με το Νόμο και ότι δεν έχει δοθεί επαρκής αιτιολογία περί αυτού. Η Εταιρεία δεν αποδέχεται ότι ακολουθήθηκαν παραπλανητικές πρακτικές που θα εξαπατούσαν τον μέσο καταναλωτή, ιδιαίτερα σε βαθμό που θα τον οδηγούσαν να λάβει απόφαση συναλλαγής την οποία διαφορετικά δεν θα ελάμβανε. Συγκεκριμένα περί του διαφημιστικού εντύπου, η Εταιρεία αναφέρει ότι από την στιγμή που οι Καταναλωτές ήταν από την Ιρλανδία, δεν μπορούν να αντιληφθούν πώς μπορεί η αναφορά στο Αγγλικό Δίκαιο εντός του διαφημιστικού να τους παραπλανήσει. Η Ιρλανδία είναι ξεχωριστή χώρα με διαφορετικό δίκαιο από το Αγγλικό. Επίσης, στο εν λόγω διαφημιστικό αναφέρεται ότι αυτός που το δημοσιεύει δεν μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος για οποιαδήποτε ζημιά προκύψει ως αποτέλεσμα των πληροφοριών που περιέχονται σ’ αυτό. Η Εταιρεία παραπέμπει στο σημείο 4, στην τελευταία σελίδα του διαφημιστικού, όπου αναφέρεται ότι η εταιρεία συμβουλεύει όλους τους πελάτες της να ζητήσουν ανεξάρτητη νομική συμβουλή από αγγλόφωνο δικηγόρο στην Κύπρο και ότι δύναται να τους παραπέμψει και η ίδια σε αριθμό γνωστών δικηγόρων περί αυτό το θέμα.

Επιπρόσθετα, η Εταιρεία αναφέρει ότι σύμφωνα με τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο (ΚΕΦ.96) δεν υπάρχει οποιαδήποτε απαγόρευση στην πώληση ακινήτων πριν την έκδοση Άδειας Οικοδομής, ούτε βάσει οποιασδήποτε άλλης νομοθεσίας εξ’ όσων γνωρίζει. Υπάρχει συμφωνία με τη τράπεζα ώστε κατόπιν σχετικού αιτήματος, να εκδίδεται επιστολή απαλλαγής (Bank Waiver letter) για κάθε ιδιοκτήτη μονάδας στο συγκρότημα, που να εξασφαλίζει ότι με την έκδοση των ξεχωριστών τίτλων η μονάδα θα μεταβιβαστεί στο όνομά τους ελεύθερη βαρών, το
οποίο είχε γίνει ως εισήγηση στους Καταναλωτές στο παρελθόν, οι οποίοι όχι μόνο αρνήθηκαν να αποδεχτούν τέτοια διευθέτηση, αλλά επέλεξαν επιπλέον να μην εκπληρώνουν τις υποχρεώσεις τους βάσει του συμβολαίου. Συγκεκριμένα, η Εταιρεία αναφέρει ότι εάν οι Καταναλωτές είχαν πρόθεση να σεβαστούν τα συμφωνηθέντα και ήταν τυπικοί στις οικονομικές τους υποχρεώσεις προς την τράπεζα, το εν λόγω παράπονο θα καθίστατο άνευ αντικειμένου ενόψει της πρότασης της τράπεζας για επιστολή απαλλαγής.

Η Εταιρεία δήλωσε την πρόθεσή της ακόμη και τώρα να προχωρήσει με όλα τα απαραίτητα διαβήματα ώστε να εκδοθεί επιστολή απαλλαγής, αλλά το πρόβλημα έγκειται στους ίδιους τους Καταναλωτές οι οποίοι δεν είναι πρόθυμοι να συμμορφωθούν με τις υποχρεώσεις καταβολής πληρωμών. Ενδεικτικά, η Εταιρεία ανάφερε ότι ως ένδειξη καλής θέλησης, κατά τις ημερομηνίες 09/09/2009 και 02/08/2010 προχώρησε σε πίστωση του λογαριασμού των Καταναλωτών ώστε να μην υπάρχει οποιαδήποτε χρέωση τόκου μέχρι την τελευταία ημερομηνία.

Η Εταιρεία ενημέρωσε ότι έγιναν προσπάθειες συμβιβασμού με τους Καταναλωτές, η οποία βασικά αφορά αίτηση της Εταιρείας προς την Τράπεζα για να αναλάβει η ίδια τις υποχρεώσεις πληρωμής του δανείου των Καταναλωτών, την κάλυψη των δικηγορικών εξόδων υπογραφής της συμφωνίας μέχρι €3.000,00, πλέον τα έξοδα που αφορούν την αγορά του ακινήτου και την επιστροφή του ποσού των €55.243,77 που είχαν καταβάλει οι Καταναλωτές σε αυτούς έναντι του τιμήματος του ακινήτου.

Είναι η θέση της Εταιρείας ότι όλες οι πρακτικές οι οποίες καταλογίζονται σε αυτή έγιναν πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ 8 ημέρες πριν από την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου ημερομηνίας 20/12/2007 και ότι η πρόθεση των αγοραστών είναι να απαλλαγούν από τις υποχρεώσεις τους τόσο προς την Εταιρεία όσο και προς την τράπεζα λόγω της αλλαγής της οικονομικής και/ή προσωπικής τους κατάστασης.

Η Εταιρεία δεν αποδέχτηκε σε καμία χρονική περίοδο της έρευνας ότι έχει παραβεί τον Νόμο, ωστόσο ανάφερε τους πιο κάτω λόγους για σκοπούς επιείκειας σε περίπτωση που θεωρηθεί ότι έχει τεκμηριωθεί παράβαση:
1. Η κατ’ ισχυρισμό παράβαση έλαβε χώρα πριν από 9 και πλέον χρόνια ενώ το παράπονο υποβλήθηκε 6 χρόνια μετά τα σχετικά περιστατικά και η διερεύνηση διήρκεσε πάνω από 2 χρόνια.
2. Η νομοθεσία τέθηκε σε ισχύ μόλις 8 ημέρες πριν την υπογραφή του εν λόγω αγοραπωλητηρίου. Ο Νόμος καθ’ ισχυρισμό της Εταιρείας δεν προέβλεψε για οποιεσδήποτε θετικές υποχρεώσεις στους πωλητές ακινήτων, χωρίς ειδικές πρόνοιες με αποτέλεσμα ο εμπορευόμενος να μην γνωρίζει τις υποχρεώσεις του, παρότι η Οδηγία 2005/09/ΕΚ αναφέρει στη σκέψη 9 ότι για την ακίνητη περιουσία «απαιτούνται λεπτομερείς ρυθμίσεις, συμπεριλαμβανομένων των θετικών υποχρεώσεων που επιβάλλονται στους εμπορευόμενους»
3. Συμφωνίες τέτοιας φύσεως και με παρόμοιους όρους χρησιμοποιούνταν από όλες τις εταιρείες ανάπτυξης γης κατά την επίμαχη περίοδο χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε υπόδειξη από οποιαδήποτε κρατική αρχή της Δημοκρατίας σε σχέση με τους όρους των εν λόγω συμφωνιών κατά τη σχετική περίοδο.
4. Η άδεια οικοδομής εκδόθηκε μόλις 7 μήνες μετά την υπογραφή τουαγοραπωλητητρίου.
5. Η Εταιρεία δεν αποκόμισε οποιοδήποτε αθέμιτο οικονομικό όφελος από τηνυπό εξέταση πρακτική.
6. Η Εταιρεία προσπάθησε με καλόπιστο τρόπο να έρθει σε συμβιβασμό με τους Καταναλωτές και ικανοποίησαν στις εν λόγω διαπραγματεύσεις πάρα πολλές από τις απαιτήσεις τους, ενώ η μη επίτευξη συμβιβασμού δεν μπορεί νααποδοθεί στην ίδια την Εταιρεία.

4. 2 Στοιχεία Εταιρείας, έργου οικοδομής και πωλητηρίου εγγράφου
Μετά από έρευνα τις Εντεταλμένης Υπηρεσίας διαφάνηκε ότι η Εταιρεία είναι νόμιμα εγγεγραμμένη στο μητρώο του Εφόρου Εταιρειών και Επίσημου Παραλήπτη με αριθμό εγγραφής ΗΕ 33959. Επιπλέον, σύμφωνα με στοιχείααπό το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αναφορικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου και με τις λεπτομέρειες του πωλητηρίου εγγράφου, ως εδόθησαν στις 08/10/2014 και 24/07/2015, διαφαίνεται ότι:
1) η Εταιρεία είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, 2) έχει γίνει νόμιμη καταχώρηση του προαναφερθέντος πωλητηρίου εγγράφου στις 17/04/2008 και 3) δεν υπάρχει κατατεθειμένη αίτηση για διαχωρισμό του ακινήτου για έκδοση ξεχωριστώντίτλων.
Μετά από διεξαγωγή έρευνας από την Εντεταλμένη Υπηρεσία διαφάνηκε ότι:
α) η Πολεοδομική Άδεια για την ανέγερση της εν λόγω οικοδομής,εκδόθηκε νόμιμα στις 14/04/2006, δηλαδή σε προγενέστερηημερομηνία από την υπογραφή του συμβολαίου,
β) η Εταιρεία υπέβαλε αίτηση για άδεια οικοδομής στις 24/07/2008,δηλαδή σε μεταγενέστερο στάδιο από την υπογραφή του συμβολαίουκαι η άδεια εκδόθηκε στις 30/07/2008,
γ) διαφαίνεται υποθήκη επί του έργου οικοδομής, με ημερομηνία έναρξης19/12/2007, δηλαδή προϋπάρχουσα της υπογραφής του συμβολαίου,
δ) η Εταιρεία είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του εν λόγω ακινήτου στααρχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με αγοραστέςτους Καταναλωτές.

5. Νομική Ανάλυση
5.1 Θέματα προς αμφισβήτηση από την Εταιρεία
5.1.1 Ισχύς του Νόμου
Η θέση της Εταιρείας ότι ο Νόμος δεν έχει ισχύ επειδή όλες οι πρακτικέςοι οποίες καταλογίζονται σε αυτή έγιναν πριν την έναρξη της ισχύος τουΝόμου, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Εκτός ότι δεν προσκομίσθηκαν τα οποιαδήποτε στοιχεία απόδειξης του ισχυρισμού, το σημείο αναφοράςεξέτασης του παραπόνου είναι η ημερομηνία υπογραφής, δηλαδή20/12/2007. Ο Νόμος ήταν σε ισχύ κατά την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου και η Εταιρεία και/ή οι νομικοί σύμβουλοι αυτής όφειλαν όχι μόνο να το γνωρίζουν και/ή να τον εφαρμόζουν αλλά και στο ελάχιστο να τηρούν τις απαιτήσεις επαγγελματικής ευσυνειδησίας, έστω και αν ήταν ή όχι εις γνώση τους ο Νόμος.

5.1.2 Η πρόθεση των Καταναλωτών.
Η Εντεταλμένη Υπηρεσία, οφείλει να εξετάσει όλα τα υποβαλλόμενα παράπονα εντός της αρμοδιότητας που της δίνει ο Νόμος. Οι καθ’ ισχυρισμόν προθέσεις των Καταναλωτών θα ληφθούν υπόψη μόνο εάν συνάδουν και/ή συνδέονται με την τυχόν παραβίαση του Νόμου από την Εταιρεία. Ο έλεγχος που πραγματοποιεί η Εντεταλμένη Υπηρεσία δεν περιορίζεται μόνο στο παράπονο συγκεκριμένων Καταναλωτών, αλλά αφορά και την παροχή γενικής παροχής προστασίας στο καταναλωτικό κοινό, πάντοτε στο πλαίσιο που ορίζει ο Νόμος. Ως εκτούτου, η έκταση του ελέγχου νομιμότητας που πραγματοποιεί η Εντεταλμένη Υπηρεσία δεν αφορά μόνο το υποβαλλόμενο παράπονο, αλλά μπορεί να επεκταθεί αυτεπαγγέλτως σε οποιαδήποτε εμπορική
πρακτική.

5.1.3 Το θέμα απαλλαγής (waiver) και ο νόμος περί ΠώλησηςΑκινήτων (Ειδική Εκτέλεση)
Δεν υπάρχει αμφισβήτηση της δήλωσης της Εταιρείας περί προσφοράς waiver (απαλλαγής) και Ειδικής Εκτέλεσης εφόσον το παράπονο και/ή η εξέταση αφορά την αθέμιτη παραπλανητική πρακτική που ενδέχεται να ακολούθησε η Εταιρεία και όχι αν τηρήθηκαν οι δεσμεύσεις των μερών.

Η πιθανότητα ‘διεξόδου’ και/ή ‘λύσης’ δια των προαναφερθέντων, λαμβάνονται υπόψη μόνο στο σημείο που συνάδουν με την πρακτική η οποία είναι προς εξέταση και πιθανόν ως μετριαστικοί παράγοντες. Από τη στιγμή που το παράπονο και/ή εξέταση ειδικεύει κάποιες πρακτικές που κρίνονται αθέμιτες και/ή παράνομες, δεν είναι εφικτό να θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει αθέμιτη πρακτική και/ή παρανομία επειδή μπορεί να υπήρξε κάποια μορφή επίλυσης της διαφοράς.

5.1.4 Κοινή πρακτική
Το παρόν θέμα συνάδει και μπορεί να ληφθεί υπόψη και με το 5.1.3 ανωτέρω. Έχουν γίνει πολλαπλές αναφορές από την Εταιρεία σε θέματα ‘κοινής πρακτικής’, ότι δηλαδή κάποιες πρακτικές ήταν κοινές πρακτικές εταιρειών ανάπτυξης και πώλησης γης. Επιπλέον, αναφέρθηκε ότι οι συμφωνίες τέτοιας φύσεως και με παρόμοιους όρους χρησιμοποιούνταν από διάφορες εταιρείες κατά την επίμαχη περίοδο, χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε υπόδειξη από οποιαδήποτε κρατική αρχή της Δημοκρατίαςπερί παραβίασης Νόμου.

Στην προκειμένη περίπτωση δεν εξετάζεται η θέση αν ήταν κοινή πρακτική ή όχι. Η εξέταση αφορά την αθέμιτη παραπλανητική πρακτική που ενδέχεται να ακολούθησε η Εταιρεία και δεν αφορά το θέμα κοινής πρακτικής. Η πιθανότητα ‘διεξόδου’ και/ή ‘λύσης’ δια μέσω κάποιων κοινών πρακτικών λαμβάνεται υπόψη μόνο στο σημείο που συνάδει με την πρακτική η οποία είναι προς εξέταση, δηλαδή κατά πόσο είναι αθέμιτη ή όχι. Μια πρακτική που ενδέχεται να χαρακτηρισθεί ως ‘κοινή πρακτική’ δεν απαλλάσσει τον χρήστη της από οποιαδήποτε ευθύνη και σε καμία περίπτωση δεν θεωρείται ‘αυτόματα’ νόμιμη και/ή θεμιτή.

5.2 Νομοθετική και Νομολογική ανάλυση.
Στο Άρθρο 2 του Νόμου, αναφέρεται ότι:
«Καταναλωτής σημαίνει κάθε φυσικό πρόσωπο το οποίο, όσον αφορά της εμπορικές πρακτικές που καλύπτει ο παρών Νόμος, ενεργεί για λόγους οι οποίοι δεν εμπίπτουν στην εμπορική, επιχειρηματική, βιοτεχνική ή ελεύθερη επαγγελματική του δραστηριότητα». Ο όρος καταναλωτής δεν περιορίζεται σε ιδιαίτερα είδη συναλλαγών. Στις κατευθυντήριες οδηγίες της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την εφαρμογή της Οδηγίας2005/29/ΕΚ για τις αθέμιτες εμπορικές πρακτικές επισημαίνεται ότι αποφασιστικό στοιχείο για την ιδιότητα ενός προσώπου ως «καταναλωτή» είναι η συναλλαγή να μην αποτελεί μέρος της επιχειρηματικής ή επαγγελματικής δραστηριότητας του συγκεκριμένου προσώπου ή των συγκεκριμένων προσώπων (Guidance on the
implementation/application of Directive 2005/29/EC on unfair commercial practices,SWD(2016) 163 final, σελ. 148).

Κατ’ επέκταση, η ιδιότητα του ‘’καταναλωτή’’ δεν ισχύει, μόνο αν η πράξη αγοράς κατοικιών για επενδυτικούς σκοπούς είχε σχέση με το επάγγελμα ή την επιχείρηση του αγοραστή. Ως εκ τούτου, η πράξη της αγοράς ιδιοκτησίας για επενδυτικούς σκοπούς δεν μπορεί, από μόνη της, να αποτελεί λόγο για να μην αναγνωριστεί στον
αγοραστή η ιδιότητα του ‘’καταναλωτή’’ και ως εκ τούτου να απορριφθεί η εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου.

Ο καταναλωτής που αγοράζει ένα επενδυτικό προϊόν, ανεξάρτητα από το αν πρόκειται για ακίνητο ή χρηματοοικονομικό προϊόν, έχει ανάγκη της ίδιας προστασίας, όπως όταν αγοράζει οποιοδήποτε άλλο είδος προϊόντος. Δεν υπάρχουν ενδείξεις στην Οδηγία 2005/29/ΕΚ για τις αθέμιτες εμπορικές πρακτικές ότι το πεδίο εφαρμογής της πρέπει να είναι πιο περιορισμένο σε σχέση με συναλλαγές που έχουν επενδυτικό σκοπό.

Η ερμηνεία αυτή βασίζεται και στην Οδηγία 2002/65/ΕΚ σχετικά με την εξ αποστάσεως εμπορία χρηματοοικονομικών υπηρεσιών προς τους καταναλωτές, η οποία ορίζει ως χρηματοοικονομική υπηρεσία ‘’κάθε υπηρεσία τραπεζικής, πιστωτικής, ασφαλιστικής ή επενδυτικής φύσεως, ή σχετική με ατομικές συντάξεις ή με πληρωμές’’ (Άρθρο 2 στοιχείο β). Αυτό σημαίνει, επομένως, ότι ένα φυσικό πρόσωπο, ενεργώντας με την ιδιότητα του καταναλωτή, δύναται κάλλιστα να αγοράσει ένα επενδυτικό προϊόν (ίδετε σχετική απόφαση του Δικαστηρίου των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων μεταξύ των Horațiu Ovidiu Costea και SC Volksbank România SA στην υπόθεση C-110/14 όπου υποστηρίζει ότι ακόμη και ένα πρόσωπο που ασκεί το επάγγελμα του δικηγόρου μπορεί να θεωρηθεί ως καταναλωτής σύμφωνα με το Άρθρο 2 (β) της οδηγίας 93/13/ΕΟΚ).

Εξάλλου, από την αρνητική διατύπωση του ορισμού του καταναλωτή που περιέχεται στους Νόμους και την Οδηγία 2005/29/ΕΚ, δηλαδή «κάθε φυσικό πρόσωπο το οποίο, όσον αφορά τις εμπορικές πρακτικές που καλύπτει ο παρών Νόμος, ενεργεί για λόγους οι οποίοι δεν εμπίπτουν στην εμπορική, επιχειρηματική, βιοτεχνική ή ελεύθερη επαγγελματική του δραστηριότητα», προκύπτει ότι πράξη που διενεργεί φυσικό πρόσωπο θεωρείται ότι δεν εμπίπτει κατ’ αρχήν στο πλαίσιο της επαγγελματικής του δραστηριότητας, εκτός αν υπάρχουν επαρκείς ενδείξεις
περί του αντιθέτου (ίδετε και ερμηνεία έννοιας «καταναλωτή» από το γερμανικό Ακυρωτικό Δικαστήριο (BGH) στην απόφαση της 30.9.2009, με στοιχεία VII ZR 7/09,
που καταλήγει στο ίδιο συμπέρασμα).

Στην παρούσα περίπτωση, οι δύο Καταναλωτές είναι φυσικά πρόσωπα, μόνιμοι κάτοικοι Ιρλανδίας, που αγόρασαν το ακίνητο στην Κύπρο ως εξοχική κατοικία.

Βάσει των δεδομένων ενώπιον της Εντεταλμένης Υπηρεσίας, η ενέργεια αυτή των παραπονούμενων δεν εμπίπτει στην εμπορική, επιχειρηματική, βιοτεχνική ή ελεύθερη επαγγελματική τους δραστηριότητα. Συγκεκριμένα, κατά τη χρονική περίοδο υπογραφής της σύμβασης και οι δύο οι Καταναλωτές εργάζονταν μόνιμα στην Ιρλανδία και ενήργησαν εκτός της εμπορικής, επιχειρηματικής, βιοτεχνικής ή ελεύθερης επαγγελματικής τους δραστηριότητας, με αποτέλεσμα να κατατάσσονται ως καταναλωτές. Αυτό επιτρέπει στην Εντεταλμένη Υπηρεσία να προχωρήσει με την εξέταση του παραπόνου. Εν πάση περιπτώσει και επιπλέον των άνω, δεν προέκυψαν στοιχεία ότι η αγοραπωλησία των παραπονούμενων έγινε στο πλαίσιο επιχειρηματικής δραστηριότητας και ούτε τέθηκε ένσταση περί αυτού από την Εταιρεία.

Στο Άρθρο 2 του Νόμου, αναφέρεται ότι:
«’’εμπορική πρακτική’’ σημαίνει κάθε πράξη, παράλειψη, τρόπο συμπεριφοράς ή εκπροσώπησης, εμπορική επικοινωνία, συμπεριλαμβανομένης της διαφήμισης και του μάρκετινγκ, ενός
εμπορευόμενου, άμεσα συνδεόμενη με την προώθηση, πώληση ή προμήθεια ενός προϊόντος σε καταναλωτές. »

Στην υπό κρίση περίπτωση, η Εταιρεία πώλησε το ακίνητο, χωρίς προηγουμένως να έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής και χωρίς να ενημερώσει τους υποψήφιους αγοραστές/καταναλωτές ότι το ακίνητο που ενδιαφέρονταν να αγοράσουν ήταν ήδη υποθηκευμένο ως μέρος ευρύτερης έκτασης. Επιπρόσθετα, κανένας όρος μέσα στη σύμβαση πώλησης δεν περιείχε σχετική μνεία και/ή διευκρίνηση των νομικών παραμέτρων περί των ανωτέρω και ούτε έχουν προσκομισθεί οποιαδήποτε στοιχεία για τυχόν ενημέρωση των παραπονούμενων περί αυτού. Άρα, πρόκειται
για πράξεις και παραλείψεις, που αφορούσαν την πώληση και/ή προώθηση ακίνητης περιουσίας από την Εταιρεία σε καταναλωτές εκτός συνόρων της Κυπριακής Δημοκρατίας. Επομένως οι πράξεις αυτές αποτελούν εμπορικές πρακτικές.

Στο Παράρτημα Ι του Άρθρου 4(4) του Νόμου, εκτίθεται κατάλογος με τις εμπορικές πρακτικές που θεωρούνται αθέμιτες υπό οποιεσδήποτε περιστάσεις. Οι εμπορικές πρακτικές που συμπεριλαμβάνονται στο Παράρτημα κρίνονται αυτόματα αθέμιτες και δεν απαιτείται εκτίμηση ώστε να εξακριβωθεί η ύπαρξη παραπλανήσεως ή παραπλανητικού χαρακτήρα.

Συγκεκριμένα το σημείο 9 αναφέρει: «Δήλωση ή με άλλο τρόπο δημιουργία της εντύπωσης ότι ένα προϊόν μπορεί να πωλείται νόμιμα, ενώ δεν μπορεί.»

Η Εντεταλμένη Υπηρεσία διαπίστωσε παράβαση του σημείου 9 του Παραρτήματος Ι του Άρθρου 4(4) του Νόμου, αφού αξιολόγησε τα ευρήματα της έρευνας και αφού έλαβε υπόψη ότι η Εταιρεία προχώρησε στην υπογραφή του συμβολαίου χωρίς να έχει πρώτα άδεια οικοδομής για ανέγερση του εν λόγω ακινήτου παρότι είχε πολεοδομική άδεια.

Η Εταιρεία άφησε τους Καταναλωτές να πιστεύουν ότι η ακίνητη περιουσία που αγόρασαν ήταν νόμιμη, ενώ ήταν εις γνώση της ότι κάτι τέτοιο δεν συνέβαινε, εφόσον δεν είχε εξασφαλίσει όλες τις απαραίτητες άδειες από τις Αρμόδιες Αρχές πριν την υπογραφή του συμβολαίου. Σύμφωνα με τα ευρήματα της Εντεταλμένης Υπηρεσίας, η Εταιρεία είχε αιτηθεί και εξασφαλίσει εν τέλει την άδεια οικοδομής για την ανέγερση του ακινήτου κατά ή περί τον Ιούλιο του 2008, δηλαδή 7 μήνες μετά την υπογραφή της σύμβασης. Την ευθύνη γνωστοποίησης των πιο πάνω και την ευθύνη ενημέρωσης των παραπονούμενων φέρει η Εταιρεία, σύμφωνα με το άρθρο 11(β)(ii) του Νόμου, η οποία δεν έχει παρουσιάσει ούτε προσκομίσει οποιεσδήποτε αποδείξεις που να αποδεικνύουν ως βάσιμους τους ισχυρισμούς της, ότι δηλαδή, παρείχε ικανοποιητική ενημέρωση πριν από την υπογραφή του συμβολαίου ως προς την ύπαρξη υποθηκών και την μη εξασφάλιση όλων των απαραίτητων αδειών από τις αρμόδιες Αρχές.

Αξίζει να γίνει ειδική αναφορά στα περί των απαραίτητων αδειών σε συνδυασμό με το Άρθρο 3 (2) του Νόμου. Από τη στιγμή που απαγορεύεται η ανέγερση χωρίς άδεια οικοδομής, τότε η Εταιρεία παράνομα υπέγραψε συμφωνία πώλησης πριν την έκδοση αυτής και η σύμβαση κρίνεται παράνομη κατά τη σύναψή της (ίδετε: Levy vs Yates (1838) όπου αφορά την εκτέλεση θεατρικού έργου πέραν των 20μιλιών από Λονδίνο ενώ γι’ αυτό χρειαζόταν ειδική βασιλική άδεια και η Σύμβαση θεωρήθηκε εξ’ υπαρχής άκυρη. Επίσης σχετικές είναι οι Αγαθοκλέους ν Λαππά (1988) 1 (Δ) ΑΑΔ 2202 όπου ο αρχιτέκτονας ενέργησε χωρίς να έχει ανανεώσει την άδεια του, Μιχάλης Σκουτέλλας ν Ανδρέας Αγαπίου Πολ. Έφεση 11143 όπου εργολάβος οικοδομών δεν ήταν αδειούχος εργολήπτης). Έχει νομολογιακά κριθεί ότι η πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας και μελλοντικής ανέγερσης ‘χωρίς άδεια ανέγερσης’ δεν επιτρέπεται. Σχετική είναι και η υπόθεση Beaumont Muriel και Άλλος ν. Nίκου Παπακλεοβούλου, (2010) 1 Α.Α.Δ. 525 η οποία προβαίνει και σε εκτενή αναφορά στο θέμα της Άδειας Οικοδομής και ότι δεν επιτρέπεται η
ανέγερση οικοδομής χωρίς την εν λόγω Άδεια.

Κατ’ επέκταση, ακόμη και αν για σκοπούς συζήτησης γινόταν δεκτή η πρακτική της Εταιρείας να πωλήσει ακίνητο πριν την έκδοση άδειας οικοδομής τότε η ενέργεια της Εταιρείας να μην συμπεριλάβει στο συμβόλαιο ρήτρα όπου περιλαμβάνει την παρούσα πληροφορία ως ενημέρωση σημαίνει ότι η Εταιρεία παραλείπει ουσιώδεις πληροφορίες που χρειάζεται ο μέσος καταναλωτής, ανάλογα με το συγκεκριμένο πλαίσιο, για να λάβει τεκμηριωμένη απόφαση συναλλαγής, κάτι το οποίο συνιστά αθέμιτη πρακτική.

Ενδεικτικό σημείο της αναγκαιότητας της παρούσας ενημέρωσης είναι ότι σε περίπτωση που για οποιονδήποτε λόγω απορριπτόταν η αίτηση για άδεια οικοδομής της Εταιρείας από τις αρμόδιες Κρατικές Αρχές, όχι μόνο δεν θα εκδιδόταν ποτέ ο τίτλος ιδιοκτησίας, αλλά δίνεται το δικαίωμα στην αντίστοιχη Επαρχιακή Διοίκηση να εκδώσει διάταγμα κατεδάφισης της ιδιοκτησίας.

Κατ’επέκταση, οι νομολογικές ρυθμίσεις και/ή παράμετροι αντικρούουν την θέση της εταιρείας ότι νόμιμα προχώρησαν με την πώληση από την στιγμή που σύμφωνα με τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο (ΚΕΦ.96) δεν υπάρχει οποιαδήποτε απαγόρευση στην πώληση ακινήτων πριν την έκδοση Άδειας Οικοδομής, ούτε βάσει οποιασδήποτε άλλης νομοθεσίας.

Ενδεικτικά, στην Marinakis Developers Ltd και Άλλοι ν. Επάρχου Λάρνακας, (2010) 2 Α.Α.Δ. 606 έγιναν οι πιο κάτω αναφορές του δικαστηρίου:
‘’Είναι στοιχειώδες πως απαιτείτο άδεια οικοδομής και πως χωρίς αυτή η ανέγερση οικοδομών ήταν παράνομη. Η όποια πρακτική για ανέγερση οικοδομής με την προσδοκία, όσο εύλογη και αν αυτή θα μπορούσε να είναι, πως θα αποκτηθεί άδεια οικοδομής, δεν αίρει το αξιόποινο της πράξης. Ακόμα και σε περιπτώσεις που εκδηλώνεται ανοχή. Η υπόθεση Muriel Beaumont κ.ά. ν. Νίκου Παπακλεοβούλου (2010) 1 Α.Α.Δ. 525, σελ. 32, είναι σχετική. Σ' αυτά τα πλαίσια δε, η αντίληψη πως θα έπρεπε ο Έπαρχος να είχε εκδώσει άδειες οικοδομής δεν αλλοιώνει την κατάσταση’’ (υπογράμμιση δική μας).

‘’Οι τρίτοι αγοραστές είναι εντελώς ξένοι προς την ποινική δίκη για την ανέγερση οικοδομών χωρίς άδεια και είναι αβάσιμα τα περί τη δυνατότητα, πολύ λιγότερο την υποχρέωση, για «προσεπίκληση» τους. Οι εφεσείοντες δεν έπρεπε να αρχίσουν την ανέγερση χωρίς άδεια οικοδομής. Αυτό ήταν παράνομο και τις επιπτώσεις στους τρίτους έπρεπε να τις συνυπολογίσουν εκείνοι (υπογράμμιση δική μας).

Στον όρο 14 του συμβολαίου, γίνεται αναφορά ότι το ακίνητο θα μεταβιβαστεί στο όνομα των αγοραστών χωρίς προϋπάρχουσες υποθήκες ή ενυπόθηκα βάρη, ωστόσο ούτε στον συγκεκριμένο όρο, αλλά ούτε και σε οποιονδήποτε άλλον όρο της σύμβασης πώλησης δεν αναγράφεται η ύπαρξη υποθήκης, η οποία αποτελεί την πραγματική οικονομική κατάσταση του ακινήτου, γεγονός που δεικνύει ότι ελλείπουν ουσιώδεις πληροφορίες που ο μέσος καταναλωτής χρειάζεται για να λάβει τεκμηριωμένη απόφαση συναλλαγής.

Οι όροι του συμβολαίου αναφέρουν ότι το ακίνητο θα μεταβιβαστεί στο όνομα των παραπονούμενων χωρίς προϋπάρχουσες υποθήκες ή ενυπόθηκα βάρη, με την προϋπόθεση ότι έχουν καταβληθεί όλα τα απαραίτητα χρηματικά ποσά και άδειες.

Η δήλωση της Εταιρείας, εξαπατά τον μέσο καταναλωτή στο να λάβει απόφαση συναλλαγής που διαφορετικά δεν θα ελάμβανε καθώς στον τελευταίο δημιουργείται η εντύπωση ότι δεν υπάρχουν προϋπάρχουσες υποθήκες επί του ακινήτου. Στην προκειμένη περίπτωση, η Εταιρεία, όπως παρουσίασε την εμπορική πρακτική της στους Καταναλωτές πουθενά δεν γνωστοποίησε και/ή δεν φρόντισε να γνωστοποιήσει στους Καταναλωτές την πραγματική οικονομική κατάσταση του ακινήτου, ότι δηλαδή αυτό βαρύνεται από υποθήκη, καθώς και τις συνέπειες της επιβάρυνσης αυτής.

Όπως διαφαίνεται, η Εταιρεία κατά την υπογραφή της σύμβασης γνώριζε πως η έκταση των δεσμεύσεων της δεν θα μπορούσε να υλοποιηθεί πριν την έκδοση όλων των απαραίτητων αδειών από τις αρμόδιες Αρχές για ανέγερση του ακινήτου και είχε υποθηκευμένο και το ακίνητο (γη) γεγονός που δεν ανέφερε στο συμβόλαιο, παραπλανώντας τους Καταναλωτές στην συνολική παρουσίαση του προς πώληση αγαθού.

Συνεπώς, τα ως άνω αποτελούν ουσιώδεις πληροφορίες που εάν περιέρχονταν εις γνώση των παραπονούμενων, ενδεχομένως να μην λάμβαναν την απόφαση να υπογράψουν την εν λόγω σύμβαση πώλησης.

Η Εντεταλμένη Υπηρεσία, καταλήγει επίσης στο πιο πάνω συμπέρασμα, λαμβάνοντας υπόψη ότι στους όρους της σύμβασης θα έπρεπε να αναγράφονται ξεκάθαρα οι συνέπειες της υποθήκης και των αδειών προς τους Καταναλωτές, ιδιαίτερα σε σχέση με την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας. Ενδεικτική είναι η απόφαση Vincent V. Deroo-Blanquart και Sony Europe Limited, C-310/15 του ΔΕΕ της 7ης Σεπτεμβρίου 2016, η οποία διευκρινίζει ότι η προσυμβατική ενημέρωση για τους συμβατικούς όρους αποτελεί εμπορική πρακτική και αφορά ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης. Χαρακτηριστικό της απόφασης είναι ότι το ΔΕΕ παραπέμπει (σκέψη 40) στην απόφασή του την απόφαση της 30ής Απριλίου 2014, Kásler και Káslerné Rábai, C-26/13,
EU:C:2014:282 (σκέψη 70) σε ότι αφορά τις παρασχεθείσες στον καταναλωτή διευκρινίσεις. Συγκεντρωτικά, τονίζει ότι η πληροφόρηση σχετικά με τους συμβατικούς όρους και τις συνέπειες αυτής είναι ουσιώδους σημασίας για τον καταναλωτή και πρέπει να γίνεται πριν από τη σύναψη αυτής. Βάσει ιδίως της πληροφορήσεως αυτής ο καταναλωτής αποφασίζει αν επιθυμεί να δεσμεύεται από τους όρους που έχει διατυπώσει εκ των προτέρων ο επαγγελματίας.

Στο Άρθρο 5 του Νόμου, αναφέρεται ότι:
«5.-(1) Μια εμπορική πρακτική θεωρείται παραπλανητική όταν περιλαμβάνει εσφαλμένες πληροφορίες και είναι επομένως αναληθής ή, όταν, με οποιοδήποτε τρόπο, συμπεριλαμβανομένης της συνολικής παρουσίασής της, εξαπατά ή ενδέχεται να εξαπατήσει το μέσο καταναλωτή, όσον αφορά ένα ή περισσότερα από τα στοιχεία τα οποία παρατίθενται στο εδάφιο (2), ακόμα και εάν οι πληροφορίες είναι, αντικειμενικά, ορθές, ή ούτως ή άλλως, όταν τον οδηγεί ή ενδέχεται να τον οδηγήσει να λάβει απόφαση συναλλαγής την οποία, διαφορετικά, δε θα ελάμβανε.
(2) Τα στοιχεία που αναφέρονται στο εδάφιο (1) αφορούν:
(α)Την ύπαρξη ή τη φύση του προϊόντος,
(β)τα κύρια χαρακτηριστικά του προϊόντος, όπως είναι η διαθεσιμότητα, τα οφέλη, οι κίνδυνοι, η εκτέλεση, η σύνθεση, τα συνοδευτικά εξαρτήματα, η μετά την πώληση υποστήριξη προς τον καταναλωτή και η αντιμετώπιση των παραπόνων, η μέθοδος και η ημερομηνία κατασκευής ή παροχής, η παράδοση, η καταλληλότητα, η χρήση, η ποσότητα, οι προδιαγραφές, η γεωγραφική ή εμπορική προέλευση ή τα αναμενόμενα από τη χρήση του προϊόντος αποτελέσματα ή τα αποτελέσματα και τα ουσιώδη χαρακτηριστικά των δοκιμών ή ελέγχων του προϊόντος,
(γ) την έκταση των δεσμεύσεων του εμπορευόμενου, τα κίνητρα για την εμπορική πρακτική και τη φύση της διαδικασίας πωλήσεων, κάθε δήλωση ή σύμβολο που αφορά άμεση ή έμμεση χορηγία ή έγκριση του εμπορευόμενου ή του προϊόντος,
(δ) την τιμή ή τον τρόπο υπολογισμού της ή την ύπαρξη ειδικής πλεονεκτικής τιμής,
(ε)την ανάγκη υπηρεσίας, ανταλλακτικού, αντικατάστασης ή επισκευής,
(στ)τη φύση, τα χαρακτηριστικά γνωρίσματα και τα δικαιώματα του εμπορευόμενου ή του πράκτορά του, όπως είναι η ταυτότητα και τα περιουσιακά στοιχεία του, τα προσόντα του, η ιδιότητα, η έγκριση, η εταιρική σχέση ή η σύνδεση και η κυριότητα δικαιωμάτων βιομηχανικής, εμπορικής ή πνευματικής ιδιοκτησίας ή τα βραβεία και οι διακρίσεις του,
(ζ)τα δικαιώματα του καταναλωτή, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος αντικατάστασης ή επιστροφής σύμφωνα με τον περί Ορισμένων Πτυχών της Πώλησης Καταναλωτικών Αγαθών και των Συναφών Εγγυήσεων Νόμο, ή των κινδύνων που μπορεί να αντιμετωπίσει ο καταναλωτής.
(3) Μια εμπορική πρακτική θεωρείται επίσης παραπλανητική όταν στο πραγματικό της πλαίσιο, λαμβανομένων υπόψη όλων των χαρακτηριστικών της και των περιστάσεων, οδηγεί ή ενδέχεται να οδηγήσει το μέσο καταναλωτή να λάβει απόφαση συναλλαγής την οποία διαφορετικά δε θα ελάμβανε, και η πρακτική αυτή περιλαμβάνει:
(α) Κάθε τρόπο προώθησης προς πώληση προϊόντος (μάρκετινγκ), συμπεριλαμβανομένης της συγκριτικής διαφήμισης, που δημιουργεί σύγχυση με προϊόντα, εμπορικά σήματα, εμπορικές επωνυμίες και άλλα διακριτικά γνωρίσματα ενός ανταγωνιστή,
(β) μη συμμόρφωση του εμπορευόμενου προς τις δεσμεύσεις που περιέχουν κώδικες συμπεριφοράς με τους οποίους ανέλαβε να δεσμευτεί, όταν:
(i) Η δέσμευση δεν είναι προγραμματική αλλά είναι ρητή και μπορεί να εξακριβωθεί, και
(ii) ο εμπορευόμενος αναφέρει σε μια εμπορική πρακτική ότι δεσμεύεται από τον κώδικα.»

Η Εντεταλμένη Υπηρεσία διαπίστωσε παράβαση του Άρθρου 5 του Νόμου από μέρους της Εταιρείας, αφού έλαβε υπόψη την έκταση των δεσμεύσεων της Εταιρείας όπως αυτή αναφέρεται στον όρο 14 της σύμβασης πώλησης και την παρουσίαση της εμπορικής πρακτικής της ως σύνολο.

Η έκταση των δεσμεύσεων των εμπορευόμενων που πρέπει να συμπεριλαμβάνονται στη σύμβαση αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση που προνοείται από το Νόμο. Κατ’ επέκταση, δεν μπορούν να παραβλεφθούν και/ή να αγνοηθούν οι δεσμεύσεις των εμπορευόμενων ένεκα της κατάθεσης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, η οποία έγινε σε μεταγενέστερο στάδιο, ή λόγω της αναφοράς της Εταιρείας στον όρο 16 της σύμβασης ότι δηλαδή δεν επηρεάζονται τα δικαιώματα των παραπονούμενων από το γεγονός ότι δεν έχει
εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος στο όνομά τους. Ακόμη και το αν μπορούν οι Καταναλωτές να πωλήσουν ή όχι το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο χωρίς την έκδοση τίτλου στο όνομά τους είναι άνευ ουσίας για τους νομοθετικούς σκοπούς των δεσμεύσεων του εμπορευόμενου.

Η Εντεταλμένη Υπηρεσία διαπίστωσε επιπρόσθετα παράβαση του Άρθρου 5 του Νόμου από την Εταιρεία, αφού συμπεριέλαβε πληροφορίες στο διαφημιστικό υλικό της με τίτλο «PASSION FOR CYPRUS PROPERTY – The Ultimate Quide to buying property in Cyprus», οι οποίες ενδέχεται να εξαπατήσουν και/ή να παραπλανήσουν τον μέσο καταναλωτή από την Ιρλανδία, το Ηνωμένο Βασίλειο και οποιαδήποτε άλλη χώρα της οποίας το δίκαιο της βασίστηκε στο Αγγλικό δίκαιο.

Ο μέσος καταναλωτής, από την Ιρλανδία, το Ηνωμένο Βασίλειο και από οποιαδήποτε άλλη χώρα της οποίας το δίκαιο βασίστηκε στο Αγγλικό, ενδέχεται να παραπλανηθεί και να θεωρήσει ότι οι νομικές αρχές και/ή οι νομικοί παράμετροι αυτής είναι πανομοιότυποι με αυτούς της χώρας του. Λαμβάνοντας υπόψη τις αναφορές εντός του διαφημιστικού, δηλαδή ότι ο νόμος στην Κύπρο είναι βασισμένος στον Αγγλικό Νόμο και ότι η Κύπρος είναι μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, χωρίς να γίνεται η οποιαδήποτε νομική επεξήγηση και/ή διευκρίνιση και/ή να υπάρχει υπόμνημα περί των νομικών και διαδικαστικών διαφορών ή έστω σημείωση περί την ύπαρξη διαφορών, τότε η εν λόγω αναφορές ενδέχεται να παραπλανήσουν τον μέσο ενδιαφερόμενο καταναλωτή, ακόμη και εάν οιπληροφορίες είναι αντικειμενικά ορθές.

Σχετική είναι η απόφαση του ΔΕΕ στην υπόθεση C-435/11 CHS Tour Services GmbH κατά Team4 Travel GmbH όπου γίνεται αναφορά ότι μια εμπορική πρακτική που είναι παραπλανητική για τον καταναλωτή είναι αθέμιτη και, συνεπώς, απαγορεύεται, χωρίς να είναι αναγκαίο να αποδειχθεί ότι είναι αντίθετη προς τις απαιτήσεις της επαγγελματικής ευσυνειδησίας. Με την απόφασή του, το Δικαστήριο απαντά ότι, σε περίπτωση που μια εμπορική πρακτική πληροί όλα τα ρητώς προβλεπόμενα κριτήρια της διατάξεως της οδηγίας, η οποία αφορά ειδικώς τις παραπλανητικές πρακτικές έναντι του καταναλωτή, δεν απαιτείται να διακριβωθεί εάν η πρακτική αυτή είναι και αντίθετη προς τις απαιτήσεις της επαγγελματικής ευσυνειδησίας, κατά την έννοια της Oδηγίας αυτής, για να μπορεί βασίμως να θεωρηθεί αθέμιτη και, συνεπώς, να απαγορευθεί. Ο παραπλανητικός χαρακτήρας μιας εμπορικής πρακτικής δεν εξαρτάται μόνον από το γεγονός ότι είναι αναληθής, στο μέτρο που περιλαμβάνει εσφαλμένες πληροφορίες, αλλά εξαρτάται και από τις πληροφορίες που είναι αντικειμενικά ορθές αλλά γενικώς ενδέχεται να εξαπατήσουν τον μέσο καταναλωτή και ενδέχεται να οδηγήσει τον συγκεκριμένο καταναλωτή να λάβει απόφαση συναλλαγής την οποία δεν θα ελάμβανε διαφορετικά. Συνεπώς, τα συστατικά στοιχεία μιας παραπλανητικής εμπορικής πρακτικής εκτιμώνται κατ’ ουσία σύμφωνα με την αντίληψη του μέσου καταναλωτή ως αποδέκτη αθέμιτων εμπορικών πρακτικών. Όταν συντρέχουν τα χαρακτηριστικά αυτά, η πρακτική θεωρείται παραπλανητική και, συνεπώς, αθέμιτη και απαγορευμένη, χωρίς να απαιτείται να διακριβωθεί η συνδρομή της προϋποθέσεως της άλλης διατάξεως της ίδιας Oδηγίας, η οποία προβλέπει τον γενικό ορισμό των αθέμιτων εμπορικών πρακτικών και εμπίπτει στη σφαίρα δράσεως του επιχειρηματία, ότι η πρακτική είναι αντίθετη προς τις απαιτήσεις της επαγγελματικής ευσυνειδησίας. Συνεπώς, η Oδηγία διασφαλίζει στην περίπτωση παραπλανητικών εμπορικών πρακτικών ένα υψηλό επίπεδο προστασίας των
καταναλωτών.

Στην παρούσα περίπτωση, διαφαίνεται ότι οι Καταναλωτές, κάτοικοι Ιρλανδίας της οποίας το δίκαιο στηρίζεται σε αυτό του Ηνωμένου Βασιλείου, παραπλανήθηκαν από το εν λόγω διαφημιστικό καθώς θεώρησαν ότι οι νομικές αρχές του Κυπριακού δικαίου, ιδιαίτερα όσον αφορά την απόκτηση ακίνητης περιουσίας είναι πανομοιότυπες με αυτές του Ηνωμένου Βασιλείου. Η ασφάλεια που επιφέρει μια τέτοια αντίληψη σε συνδυασμό με το γεγονός ότι και οι δύο χώρες είναι μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης, οδήγησε τους συγκεκριμένους Καταναλωτές να λάβουν απόφαση συναλλαγής την οποία δεν θα ελάμβαναν και/ή ενδεχομένως να μην ελάμβαναν αν δεν ένιωθαν την ασφάλεια ενός γνώριμου προς αυτούς νομικού συστήματος. Διαφαίνεται ότι η εν λόγω πρακτική της Εταιρείας, να προωθεί μια λανθασμένη ‘αίσθηση ασφάλειας’ σε καταναλωτές, από την Ιρλανδία, το Ηνωμένο Βασίλειο και οποιαδήποτε άλλη χώρα της οποίας το δίκαιο βασίστηκε στο Αγγλικό και μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, αποτελεί και την ουσία της εν λόγω αναφοράς.

Στο Άρθρο 6 (1) του Νόμου, αναφέρεται ότι:
«6.-(1) Μια εμπορική πρακτική θεωρείται παραπλανητική όταν, στο πραγματικό της πλαίσιο, λαμβανομένων υπόψη όλων των χαρακτηριστικών της και των περιστάσεων, καθώς και των περιορισμών του συγκεκριμένου μέσου επικοινωνίας, παραλείπει ουσιώδεις πληροφορίες που χρειάζεται ο μέσος καταναλωτής, ανάλογα με το συγκεκριμένο πλαίσιο, για να λάβει τεκμηριωμένη απόφαση συναλλαγής, και ως εκ τούτου τον οδηγεί ή ενδέχεται να τον οδηγήσει να λάβει απόφαση συναλλαγής την οποία διαφορετικά δε θα ελάμβανε.»

Η Εντεταλμένη Υπηρεσία, διαπίστωσε παράβαση του Άρθρου 6(1) του Νόμου από μέρους της Εταιρείας, αφού έλαβε υπόψη ότι η Εταιρεία παρέλειψε να ενημερώσει τους Καταναλωτές και/ή να αναφέρει στη σύμβαση πώλησης την πραγματική οικονομική κατάσταση του ακινήτου. Η διαπίστωση αυτή εξάγεται καθώς κατά τη διερεύνηση του παραπόνου δεν παρουσιάστηκε οποιοδήποτε στοιχείο που να δεικνύει ότι η Εταιρεία φρόντισε πριν την υπογραφή της σύμβασης ή στο περιεχόμενο αυτής, να ενημερώσει τους Καταναλωτές.

Ο μέσος καταναλωτής κατά την υπογραφή οποιασδήποτε σύμβασης πώλησης για αγορά αγαθού αναμένει ότι η πώληση του αγαθού είναι νόμιμη και ότι με την πληρωμή γίνεται αυτόματα ιδιοκτήτης του αγαθού. Στην υπό εξέταση περίπτωση, διαφαίνεται ότι οι Καταναλωτές δεν γνώριζαν ότι το ακίνητο ήταν ήδη υποθηκευμένο, καθώς και τις συνέπειες της κατάστασης αυτής, κατά την ημερομηνία σύναψης της σύμβασης πώλησης και δεν γνώριζαν ότι η Εταιρεία δεν είχε την απαιτούμενη άδεια οικοδομής τη συγκεκριμένη χρονική περίοδο.

Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα πιο πάνω, η σύμβαση όφειλε να συμπεριλαμβάνει ρητή αναφορά και/ή λεπτομέρειες της υποθήκης και της άδειας οικοδομής με ειδικό υπόμνημα ως προς τους κινδύνους και προϋποθέσεις που απαιτούνται, ώστε να οδηγηθεί ο μέσος καταναλωτής στον απώτερο σκοπό του συμβολαίου που στην συγκεκριμένη περίπτωση είναι η έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας στο όνομά του.

Επιπλέον, η Εντεταλμένη Υπηρεσία διαπίστωσε παράβαση του Άρθρου 6 (1) του Νόμου, αφού έλαβε υπόψη ότι η Εταιρεία παρέλειψε να ενημερώσει τους Καταναλωτές και/ή να αναφέρει στο διαφημιστικό υλικό της με τίτλο «PASSION FOR CYPRUS PROPERTY – The Ulitmate Quide to buying property in Cyprus», νομική επεξήγηση και/ή διευκρίνιση και/ή τις νομικές διαφορές που προκύπτουν στην αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο με αυτή της Αγγλίας. Η εν λόγω πράξη της Εταιρείας μπορεί να θεωρηθεί παραπλανητική παράλειψη ένεκα τις συμπερίληψης
στο διαφημιστικό έντυπο των δηλώσεων πως ο Νόμος στην Κύπρο είναι βασισμένος στον Αγγλικό Νόμο και ότι η Κύπρος είναι μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης χωρίς περαιτέρω επεξηγήσεις, το οποίο ενδέχεται να οδηγήσει και/ή να παραπλανήσει τον μέσο καταναλωτή να λάβει απόφαση συναλλαγής την οποία διαφορετικά δεν θα ελάμβανε.

6. Καταληκτικό Απόφασης
Η Εντεταλμένη Υπηρεσία αξιολόγησε το ενώπιόν της υλικό και όλα τα στοιχεία που περιέχονται στο διοικητικό φάκελο της υπόθεσης, ασκώντας τις εξουσίες που χορηγούνται σε αυτή σύμφωνα με τους Νόμους και βάσει της διαδικασίας που ο εν λόγω Νόμος προβλέπει. Έλαβε επίσης υπόψη τις διατάξεις του Άρθρου 11 και ιδιαίτερα της παραγράφου (2) εδάφιο (δ) του Νόμου, δηλαδή τη δυνατότητα επιβολής διοικητικού προστίμου ανάλογα με τη φύση, τη βαρύτητα και τη διάρκεια της παράβασης, ύψους μέχρι και το πέντε τοις εκατόν (5%) του κύκλου εργασιών του παραβάτη κατά το αμέσως προηγούμενο της παράβασης έτος ή πρόστιμο ύψους μέχρι εκατόν πενήντα χιλιάδες λίρες £150.000 (αντιστοιχία σε ευρώ €256.290). Ως έχει ήδη αναφερθεί, τυχόν διαπιστωθείσες παραβάσεις που έλαβαν χώρα πριν από την ημερομηνία που τέθηκε σε ισχύ ο Νόμος 135(Ι)2013, δηλαδή πριν από τις 22.11.2013, τιμωρούνται με βάση τα όρια που καθορίζονται στο βασικό νόμο.

Συγκεντρωτικά, οι ως άνω πράξεις, δηλαδή η πώληση του ακινήτου χωρίς προηγουμένως να έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής, η μη ενημέρωση για την ύπαρξη υποθήκης και το εν λόγω διαφημιστικό υλικό της Εταιρείας με τίτλο «PASSION FOR CYPRUS PROPERTY – The Ulitmate Quide to buying property in Cyprus», αποτελούν εμπορικές πρακτικές οι οποίες θεωρούνται ως αθέμιτες. Με βάση τα πιο πάνω, διαπιστώνεται παράβαση των σημείων 9 και 10 του παραρτήματος Ι σύμφωνα με το Άρθρο 4(4) και των άρθρων 5 και 6(1) του Νόμου.

Στον καθορισμό του ύψους του διοικητικού προστίμου λαμβάνεται υπόψη το χρονικό διάστημα που έχει παρέλθει από τη διάπραξη της παράβασης, καθώς και ότι το ύψος του διοικητικού προστίμου πρέπει να είναι αποτελεσματικό, να έχει ένα επαρκώς αποτρεπτικό αποτέλεσμα, να είναι ανάλογο με τη φύση, τη βαρύτητα και τη διάρκεια της παράβασης, αλλά και να συνάδει με την κατοχυρωμένη αρχή της αναλογικότητας.

Στην εξέταση της φύσης της παράβασης λαμβάνεται υπ’ όψιν, μεταξύ άλλων, το είδος και η χρήση του προϊόντος ή της υπηρεσίας και η απήχηση που έχει σε ευρύ ή λιγότερο ευρύ καταναλωτικό κοινό. Στην υπό εξέταση περίπτωση, η εμπορική πρακτική σχετίζεται με την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας ως εξοχικής κατοικίας, πρακτική που είναι δυνητικά εφαρμόσιμη σε ένα μεγάλο αριθμό καταναλωτών.

Στην εξέταση και στον καθορισμό της βαρύτητας της παράβασης λαμβάνονται υπ΄ όψιν, μεταξύ άλλων,
- η συμπερίληψη ή όχι της παράβασης στον κατάλογο με τις εμπορικές πρακτικές που θεωρούνται αθέμιτες υπό οποιεσδήποτε περιστάσεις στο παράρτημα Ι του Άρθρου 4(4) του Νόμου,
- η σοβαρότητα της παράβασης, όπως το αν υπήρχε πρόθεση ή όχι από τον παρανομούντα, αν στόχευαν ευάλωτες ομάδες καταναλωτών, όπως παιδιά ή ηλικιωμένοι,
- η γεωγραφική έκταση χρήσης της αθέμιτης πρακτικής όπως και το μέσο προβολής που χρησιμοποιήθηκε,
- το οικονομικό όφελος που αποκόμισε ή θα μπορούσε να είχε αποκομίσει ο παραβάτης από τη χρήση της πρακτικής,
- η ζημιά που υπέστη ή θα μπορούσε να είχε υποστεί ο καταναλωτής από τη χρήση της πρακτικής.

Στην υπό κρίση περίπτωση, η μία παράβαση, δηλαδή η πώληση του ακινήτου χωρίς όλες τις απαραίτητες άδειες κατά την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης, εμπίπτει στο σημείο 9 του Παραρτήματος Ι του Νόμου. Επιπρόσθετα, όλες οι κρινόμενες πράξεις και παραλείψεις ήταν σκόπιμες, προκειμένου να πεισθούν οι υποψήφιοι αγοραστές/καταναλωτές ότι η τυχόν απόφασή τους να αγοράσουν το ακίνητο θα ήταν απόλυτα ασφαλής. Η σύμβαση αφορούσε αγορά ακινήτου έναντι τιμήματος €350,263.00, για το οποίο δεν είχαν εξασφαλιστεί όλες οι απαραίτητες
άδειες από τις αρμόδιες αρχές για την ανέγερση του ακινήτου πριν ή κατά την υπογραφή του συμβολαίου. Επιπλέον οι Καταναλωτές έδωσαν στην Εταιρεία για την αγορά του ακινήτου ποσό της τάξης των €52,263.00 ενώ έλαβαν δάνειο ύψους CHF 459,500,00 για την αποπληρωμή του τιμήματος, υφιστάμενοι την επιβάρυνση
με όλα τα σχετικά έξοδα και τόκους.

Ο κύκλος εργασιών της Εταιρείας κατά το έτος 2006, έτος που προηγείται της υπογραφής της σύμβασης πώλησης μεταξύ της Εταιρείας και των παραπονούμενων, λαμβάνεται υπόψη. Η στοχευόμενη ομάδα αφορά μη Κύπριους καταναλωτές που κατοικούν στο εξωτερικό, η οποία δεν ανήκει στις ευάλωτες ομάδες, ωστόσο εξακολουθεί να αφορά μια επισφαλή ομάδα καταναλωτών οι οποίοι ήταν εξοικειωμένοι με ένα διαφορετικό νομικό και θεσμικό σύστημα αγοραπωλησιών ακίνητης ιδιοκτησίας και που ενεργούσαν εξ αποστάσεως με όλα
όσα συνάδουν με αυτό. Η έκταση της προβολής της αθέμιτης εμπορικής πρακτικής παράβασης επεκτείνεται εκτός Κύπρου.

Λαμβάνεται επίσης υπ’ όψιν ότι η Εταιρεία είχε θετική συνεργασία με την Εντεταλμένη Υπηρεσία για την εξέταση του παραπόνου, ενώ έχει προβεί, άνευ αποτελέσματος, σε προσπάθειες επίτευξης λύσης και/ή συμμόρφωσης και/ή συμβιβασμού με τους Καταναλωτές. Επιπλέον, η ενέργεια της Εταιρείας όπου προχώρησε σε πίστωση του λογαριασμού σε δύο διαφορετικές περιπτώσεις ώστε να μην υπάρξει χρέωση τόκου, λαμβάνεται ως ένδειξη καλής θέλησης της Εταιρείας.

Ομοίως, λαμβάνεται υπόψη το χρονικό διάστημα σχεδόν εννέα (9) ετών που έχει παρέλθει από τις εν λόγω παραβάσεις καθώς επίσης και το γεγονός ότι η υπογραφή του συμβολαίου είχε γίνει μόλις 8 ημέρες μετά που ο Νόμος τέθηκε σε ισχύ.

Η Εντεταλμένη Υπηρεσία αφού αξιολόγησε το ενώπιόν της υλικό και όλα τα διαθέσιμα στοιχεία, επιβάλλει στην Εταιρεία PAFILIA PROPERTY DEVELOPERS LTD διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατόν χιλιάδων ευρώ (€100.000,00).

Ημερομηνία της Απόφασης 9 Σεπτεμβρίου 2016

Χαράλαμπος Ρούσος
Αναπληρωτής Διευθυντής
Υπηρεσία Ανταγωνισμού και Προστασίας Καταναλωτών