Full text

RIIGIKOHUS
TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS
Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number
3-2-1-123-13

Otsuse kuupäev
Tartu, 13. november 2013. a

Kohtukoosseis
Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Lea Laarmaa

Kohtuasi
OÜ PRIDE GRUPP hagi Paul Priit Lukka vastu maaklerilepingu tühistamise avalduse tühisuse tuvastamiseks ning 7605 euro 49 sendi ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 5. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas
nr 2-11-2101

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ PRIDE GRUPP kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus
7605 eurot 49 senti

Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja OÜ PRIDE GRUPP (registrikood 11342844), esindaja vandeadvokaat Taimar Ehrlich
Kostja Paul Priit Lukka, esindaja vandeadvokaat Tanel Pürn

Asja läbivaatamise kuupäev
14. oktoober 2013. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 5. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-2101 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Eraarendus Osaühingule (konto nr 221033677496, Swedbank AS) 27. mail 2013 OÜ PRIDE GRUPP eest tasutud kassatsioonikautsjon 100 (ükssada) eurot.


ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ PRIDE GRUPP (hageja) esitas 18. jaanuaril 2011 hagi Paul Priit Lukka (kostja) vastu. Hageja palus tunnustada kostja esitatud maaklerilepingu tühistamise avalduse tühisust ja 12. jaanuari 2010. a maaklerilepingu kehtivust ning mõista kostjalt hageja kasuks välja 7605 eurot 49 senti. Lisaks palus hageja mõista kostjalt välja viivise tasu maksmisega viivitamise eest kohtu otsuse tegemise kuupäevani (absoluutsummas) ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 järgses määras alates kohtuotsuse tegemise päevale järgnevast päevast kuni põhisumma tasumiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hageja väitel pöördus kostja 2009. a kevadel tema poole hageja vahendatavate kinnisasjade tõttu. Hageja tutvustas kostjale mitut kinnisasja, mille omanike esindajaks ta oli, sh Merirahu 73 kinnistut (kinnistu). Pooled sõlmisid suulise kokkuleppe, mis vormistati 12. jaanuaril 2010 kirjalikult maaklerilepinguna (maaklerileping). 2009. a juunis pakkus hageja kinnistut kostjale ka esimest korda müüa. Hagejal oli kinnistu müümiseks suuline leping selle endise omaniku Irina Kaserskayaga, kes oli kinnistu omanik ka maaklerilepingu sõlmimise ajal. Koos kinnisasjade tutvustamisega anti kostjale üle neid tutvustav dokumentatsioon. Kostjale selgitati, et kinnistu omanik muutub lähiajal sundmüügi tõttu ja uus omanik Konstantin Poroshin on hagejale teatanud, et kavatseb kinnistu müüa ning on nõus kinnistu müügiga hageja vahendusel. I. Kaserskaya oli pankrotis võlgnevuse tõttu K. Poroshinile, keda hageja veenis läbirääkimiste tulemusena võtma võlgnevuse katteks kinnistu enda omandisse. Kinnistu omandiõigus läks 28. jaanuaril 2010 K. Poroshinile üle 14. jaanuari 2010. a kinnistamisavalduse alusel. Hagejal oli maaklerilepingu sõlmimise ajal suuline kokkulepe kinnistu müümiseks ka K. Poroshiniga, kuid hageja ei saanud talle teatada kostja ostusoovist, kuna kostja ei olnud teatanud kindlast soovist kinnistu omandada. Kuna kinnistu uuel omanikul oli siiski plaan kinnistu müüa, sõlmis ta väidetavalt kinnisvarabürooga Uus Maa (UM) maaklerilepingu. Kuu aega hiljem sai hageja kinnistu uuelt omanikult teada, et kinnistu võõrandati kostjale ja Nina Lukkale. Kostja kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 25. märtsi 2010. a kinnistamisavalduse alusel 6. aprillil 2010. Kostja ei teavitanud hagejat oma otsusest kinnistu omandada.

Hageja esitas kostjale maaklerilepingus kinnistu andmed ja kostja sõlmis kinnistu omandamiseks asjaõiguslepingu, seega on maaklerilepingu ja kinnistu omandamise vahel põhjuslik seos. Hageja otsis kinnistu kostja etteantud tingimustel, tegi õigusliku analüüsi ja selgitas selle tulemusi kostjale, esitles kostjale kinnistut, tegi endast oleneva kinnistu müümise võimalikuks muutumiseks ja pidas pooltega korduvalt läbirääkimisi, konsulteeris kostjat õiguslikes ning detailplaneeringut ja kinnistu hoonestamist puudutavates küsimustes ning tegi kinnistu hoonestamise detailplaneeringu analüüsi. Ei ole tähtis, kas kostja kasutas ka teiste maaklerite teenuseid või suhtles maaklerilepingut rikkudes otse kinnistu omanikuga. Kuivõrd hageja on oma maaklerilepingust tulenevad kohustused täitnud ja lepingu eesmärk on saavutatud (kostja oli sõlminud kinnistu kohta asjaõiguslepingu), esitas hageja kostjale 3. mail 2010 nõude maksta vahendustasu. Kostja esitas maksenõudele 12. mail 2010 vastuse ja maaklerilepingu tühistamise avalduse, milles viitas, et sõlmis maaklerilepingu pettuse mõjul. Kostjal ei olnud maaklerilepingu tühistamiseks alust ja leping kehtib. Kinnistu omanik teatas väidetavalt eksklusiivse lepingu sõlmimisest UM-ga alles kuu aega pärast maaklerilepingu sõlmimist hageja ja kostja vahel. Seega on vale väide, et hageja oli maaklerilepingu sõlmimise ajal teadlik sellest, et tal ei ole õigust kinnistu müüki vahendada ja ta eksitas kostjat teadlikult.

Hageja nõude aluseks on VÕS § 664 lg 1 ja maaklerileping. Maakleritasu 119 000 krooni (7605 eurot 49 senti) maksmise tingimused on täidetud. Hageja arvutas nõudesumma maaklerilepingu p 6 alusel, st 5% omaniku esialgu avaldatud hinnast 2 380 000 krooni. Hageja võib nõuda ka VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise maksmist. Viivist arvestab hageja 26. märtsist 2010, kuna notariaalselt tõestatud leping sõlmiti 25. märtsil 2010. 26. jaanuari 2012. a seisuga on viivisenõue 1124 eurot 90 senti.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja väitel on ta maaklerilepingu kehtivalt tühistanud, kuna hagejal puudus õigus pakkuda kinnistut müügiks kinnistu omaniku kirjaliku nõusolekuta ja seda asjaolu varjas hageja maaklerilepingu sõlmimise päeval kostja eest. Tehingu võis tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 90 lg 1 ja § 94 lg 3 kohaselt tühistada pettuse tõttu. Hagejal ei ole õigust saada maakleritasu, kuna kinnistu võõrandamislepingut ja asjaõiguslepingut ei sõlmitud hageja tegevuse tulemusena. Paljasõnaline osutamine müügis olevale objektile kinnistuomaniku kirjaliku nõusolekuta kinnisvara müüki vahendada ei viinud kinnistu võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Hageja muutis lubamatult hagi aluseks olevaid asjaolusid, hakates hiljem väitma, et tal oli kinnistu eelmise omaniku nõusolek müügiks ning kinnistu müüki alustati juba 2009.

3. Harju Maakohus jättis 25. mai 2012. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Maakohus leidis, et asjaolu, kas hagejal oli omaniku nõusolek kinnistu müügiks, ei too kaasa tehingu tühisust kostja näidatud alusel. Pettus eeldab petmise tahet, mida kohus hageja käitumisest ei tuvastanud, kuna kinnistu omaniku e-kirjast selgub, et hageja eeldas tema müümistahet tulenevalt varasematest läbirääkimistest. Kuigi hagejal puudus kinnistu omaniku kirjalik nõusolek kinnistu müügiks, mida hageja oli maaklerilepingu p-s 3.8 garanteerinud, ei ole see oluline puudus, kuna maaklerilepingu eesmärgiks oli kinnisasja müügi vahendamine ja kirjaliku nõusoleku puudumine ei välistanud lepingus kokkulepitud eesmärgi täitmist. Samuti oli maaklerilepingu p 7 järgi hageja pakkunud kostjale kolme objekti, mistõttu ei välista ühe pakutud objekti omaniku kirjaliku nõusoleku puudumine lepingu eesmärgi täitmist. Kuna hageja hinnangul oli tal kinnisasja omaniku nõusolek, ei saa käsitada kirjaliku nõusoleku puudumist TsÜS § 90 lg 1 mõistes pettusena, mis annaks aluse tehing tühistada.

Hageja ei ole maaklerilepingust tulenevate kohustuste täitmisel ilmutanud aga piisavalt hoolsust. Maaklerilepingu sõlmimise ajal, 12. jaanuaril 2010 oli kinnistu omanikuks I. Kaserskaya. Hagejal ei olnud võimalik saada kinnisasja omaniku nõusolekut kinnistu müügi vahendamiseks, sest I. Kaserskaya oli pankrotis ja tema vara oli muutunud pankrotivaraks, mille valitsemise ja käsutamise õigus oli üle läinud pankrotihaldurile. Tulenevalt nõudest võõrandada pankrotivara täitemenetluses sätestatud korras ehk enampakkumisel ei olnud isikut, kes saanuks maaklerilepingu sõlmimise ajal kindlalt väita, et tal on pankrotivõlgnikuga kokkulepe kinnistu omandamiseks. Samuti ei olnud nimetatud ajaks I. Kaserskaya pankrotimenetluses sõlmitud kompromissi, mis sõlmiti alles 30. septembril 2009. Kui eeldada, et pankrotimenetluses olid kompromissi tingimused kokku lepitud enne kompromissi vormistamist ja selle alusel andis K. Poroshin nõusoleku hagejale kinnistu müügi vahendamiseks, tuleb arvestada, et K. Poroshin on eitanud, et on andnud hagejale nõusoleku vahendada kinnistu müüki, ning hageja ei ole vastupidist tõendanud.

Hageja ei ole täitnud VÕS § 620 lg-st 1 tulenevat hoolsuskohustust. VÕS § 660 kohaselt ei või maakler teha käsundiandjale ettepanekut sõlmida leping isikuga, kelle kohta ta teab või peab teadma asjaolusid, mis annavad mõistliku aluse kahelda selles, et see isik täidab lepingust tulenevad kohustused kohaselt. Maaklerilepingu sõlmimise ajal, 12. jaanuaril 2010 valitsenud õiguslik olukord välistas hagejal saada kinnisasja omaniku nõusolek kinnistu müügi vahendamiseks. Hageja oleks pidanud olema teadlik, et tulenevalt asjaolust, et kinnistu omanik on pankrotistunud, ei ole võimalik kindlaks määrata isikut, kes omandab vara pankrotimenetluses. Samuti ei olnud hagejal võimalik mõjutada pankrotimenetluses korraldatava enampakkumise tulemusi või sõlmitava kompromissilepingu sisu. Kuna hageja ei olnud hoolsuskohustuse komponente (hoolsus, informeeritus ja riskide hindamine) täitnud, pidi ta ette nägema, et selle tagajärjel ei ole tal võimalik maaklerilepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt täita. Hageja on oluliselt rikkunud VÕS §-st 660 tulenevat keeldu, kuna ta pidi teadma asjaolusid, mis välistavad lepingu täitmise.

VÕS § 664 lg 5 sätestab, et kui leping öeldi üles või lepingust taganeti olulise lepingurikkumise tõttu, ei ole maakleril õigust tasu nõuda, kui ta teadis või pidi teadma, et lepingu rikkumine on tõenäoline. Kohus leiab, et kostja avaldusest ilmneb, et ta soovis hageja lepingurikkumiste tõttu pooltevahelist lepingulist suhet lõpetada. Tulenevalt asjaolust, et hageja on oluliselt rikkunud VÕS §-st 660 tulenevat keeldu ja arvestades kostja avalduse sisu, tuleb kostja 12. mai 2010. a avaldust käsitada maaklerilepingust taganemise avaldusena, mille tõttu ei ole hagejal õigust nõuda maaklerilepingust tulenevat tasu, kuna ta teadis või pidi teadma asjaolusid, millest tulenevalt ei olnud tal võimalik maaklerilepingut nõuetekohaselt täita.

Hagejal ei ole õigust saada tasu ka VÕS § 664 lg 2 järgi, sest hageja tegevuse tulemusel ei olnud kostjal võimalik kinnistut omandada. Kuigi kostja omandas kinnistu, ei tehtud tehingut hageja tegevuse tulemusel. Tegemist ei ole olukorraga, kus vahendatavast lepingust tulenev kohustus on käsundiandja suhtes täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu.

4. Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada.

Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.


Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus muutis 5. aprilli 2013. a otsusega maakohtu otsuse põhjendusi, jättes otsuse lõppjärelduses muutmata. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse järgi on õige maakohtu järeldus, et pettus ei ole tõendatud. Pettus eeldab TsÜS § 94 lg 1 järgi petmise tahet, mida ei ole tuvastatud. Maaklerilepingu sõlmimise ajal oli kinnistu omanik I. Kaserskaya (pankrotis), kes oli väidetavalt andnud hagejale nõusoleku kinnistu müügi vahendamiseks. Kinnistu müüs aga kinnistu omandanud uus omanik K. Poroshin, kes ei andnud hagejale nõusolekut tehingu vahendamiseks. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et lepingu tühistamise avaldust saab kohus omal algatusel käsitada lepingust taganemise avaldusena. Kostja ei ole teinud avaldust lepingust taganemiseks juhuks, kui leping jääb kehtima.

Kostja on maakleritasu nõudele vastu vaielnud ka alternatiivsel alusel, kuna ta ei ostnud kinnistut hageja vahendusel. Maakleritasu maksmise kohustust sätestav maaklerilepingu p 4.1 on hageja tüüptingimus. Maaklerileping oli hageja välja töötatud ja kostjale esitatud. Hageja ei ole tõendanud, et p 4.1 oli poolte vahel eraldi läbi räägitud. P-s 4.1 sisalduv tüüptingimus on tasunõude sissenõutavuse seisukohast kostjat ebamõistlikult kahjustav ning seega tühine. See tingimus parandab oluliselt hageja positsiooni kostja suhtes võrreldes VÕS § 664 lg-s 1 sätestatuga, kuna p 4.1 järgi ei sõltu maakleri tasu saamise õigus sellest, kas leping sõlmitakse hageja vahendamise või osutamise tulemusena. Tasu saamiseks piisab, kui hageja on maaklerilepingus märgitud kinnisasja tutvustanud isikule, kes selle hiljem ostab, ning ka juhul, kui ostjaks on sellise isiku lähedane, kellega ostjal on ühised majanduslikud huvid. Ringkonnakohtu hinnangul ei eksisteerinud asjaolusid, mis sellist kõrvalekallet VÕS § 664 lg-s 1 sätestatust objektiivselt õigustaksid.

Hageja ei ole väitnud, et ei oleks maaklerilepingut p-s 4.1 sisalduva tüüptingimuseta sõlminud. Seega tuleb maakleritasu nõude sissenõutavuse üle otsustamisel kohaldada VÕS § 664 lg-s 1 sätestatut. Selle normi kohaselt tuleks hagejal tasu saamise eeldusena tõendada, et kinnistu võõrandamisleping sõlmiti tema tegevuse tulemusena või vähemalt, et tema panus lepingu sõlmimisse oli määrava tähtsusega. VÕS § 664 lg 2 ei sätesta maakleri õigust nõuda maakleritasu juhul, kui tal jääb leping täitmata põhjusel, et käsundiandja on valinud teise maakleri, kelle vahendamise või osutamise tulemusel sõlmitakse leping. Ka lepingu muust tekstist nähtub, et kostja pidi maakleritasu maksma üksnes juhul, kui hageja vahendab lepingut. Seega ei pidanud kostja maksma maakleritasu lisaks müügihinnale.

Hageja esitatud tellimisavaldus ja e-kirjavahetus kinnistu omanikuga näitab, et hageja püüdis maaklerilepingut täita, kuid esitatud tõenditest ei nähtu, milline seos oli hageja tegevusel kinnistu võõrandamislepingu sõlmimisega. Maaklerilepingu kohaselt soovis kostja osta kinnistut maksimaalselt hinnaga 2 000 000 krooni. Sellise hinnaga kinnistut hageja kostjale ka ei pakkunud. Lisaks ei saanud hageja vara uue omaniku nõusolekut tehingu vahendamiseks. 10. veebruaril 2010 hagejale saadetud e-kirjas tuletab kinnistu omanik hagejale meelde, et tal on sõlmitud eksklusiivne leping UM maakleriga, millest ta on hagejat ka kohe teavitanud, ja märgib, et ta ei ole andnud hagejale õigust oma kinnistut massiteabevahendites reklaamida. Seega ei olnudki kostjal võimalik kinnistut osta hageja vahendusel. Kostja ostis kinnistu UM vahendusel. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja tõendanud tasu saamise eeldusi ja hagi tuleb jätta rahuldamata.


MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ning hagi rahuldada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja maakleritasu 7605 eurot 49 senti, viivis ja menetluskulud.

Hageja arvates luges ringkonnakohus vääralt maaklerilepingu p 4.1 tüüptingimuseks. Hageja tõendas, et ta edastas maaklerilepingu vormi kostjale mõned päevad enne allakirjutamist ning pooled arutasid läbi kõik kostja jaoks tähtsad lepingupunktid. Samuti tehti selles pärast standardse vormi läbiarutamist olulisi muudatusi, mh p-s 4.1. Isegi kui p 4.1 poolte vahel eraldi läbi ei arutatud, sai see olla võimalik ainult seetõttu, et kostja ei soovinud seda arutada. Kui lugeda p 4.1 tüüptingimuseks, ei saa seda lugeda kostja suhtes ülemäära kahjulikuks ega tunnistada tühiseks. Kostja suhtes ei saa pidada ebamõistlikult kahjustavaks kohustust tasuda talle osutatud teenuste eest juhul, kui hageja on täielikult täitnud oma lepingulised kohustused ning kui kostja on hageja tegevuse tulemusena saanud selle kinnistu omanikuks, mida ta soovis omandada. VÕS § 42 lg 2 kohaselt ei loeta tüüptingimust ebamõistlikult kahjustavaks tingimuseks juhul, kui see puudutab lepingu põhilist eset või hinna ja üleantu väärtuse suhet. Maaklerilepingu p 4.1 ongi selline punkt.

Hageja leidis kostjale kinnistu, pakkus seda ning tegi omalt poolt kõik võimaliku selleks, et kostja saaks tehingut teha. Hagejal ei olnud võimalust tehingut lõpuni viia kostja süül, kuna kostja varjas maakleri eest oma kavatsust viia tehing lõpule teise kinnisvarabüroo vahendusel, millega rikkus VÕS § 23 lg-t 2. Lähtudes maaklerilepingu p-st 4.1 ning VÕS § 658 lg-st 1 ja § 664 lg-st 1, jääb maakleritasu ikkagi kostjalt tervikuna sissenõutavaks.

7. Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata ning menetluskulud hageja kanda.


KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 2 ning § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

9. Kolleegium käsitleb esmalt vaidluse eset (I). Seejärel analüüsib kolleegium hageja tasunõude rahuldamise võimalusi ja lepingutingimusi (II). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (III).


I

10. Hageja esitas hagis kostja vastu järgmised nõuded (I kd, tl 4):

· tunnustada maaklerilepingu tühistamise avalduse tühisust;

· tunnustada maaklerilepingu kehtivust;

· mõista kostjalt hageja kasuks välja 7605 eurot 49 senti ja viivis.

Tuvastusnõuetest ei ole hageja loobunud ega neid tagasi võtnud ka hilisemas menetluses, kinnitades varasemaid nõudeid ka haginõude täpsustamise avalduses (I kd, tl 110).

11. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja ringkonnakohus ei muutnud maakohtu otsuse resolutsiooni. Samas on mõlemad kohtud nõustunud hageja põhiseisukohaga, et kostja esitatud maaklerilepingu tühistamise avaldus ei toonud kaasa lepingu tühistamist, st on toimetu. Kohtud on lugenud maaklerilepingu ka kehtivaks, ringkonnakohus leidis, et tühine on vaid selle lepingu p 4.1.

Seega on kohtud tegelikult hageja tuvastusnõuded vähemalt põhiosas sisuliselt rahuldanud, olgugi et otsuste resolutsioonide järgi on hagi jäetud (tervikuna) rahuldamata. Nii esineb vastuolu kohtute otsuste resolutsioonide ja põhjenduste vahel. Samuti ei ole kohtud arvestanud tuvastusnõuete sisulist rahuldamist menetluskulude jaotamisel. Kohtud ei ole jätnud hageja tuvastusnõudeid läbi vaatamata, mida võinuks õiguskaitsevajaduse puudumise tõttu põhimõtteliselt teha, kuna maaklerilepingu kehtivuse küsimus tuleb esitatud asjaoludel nagunii lahendada hageja rahalise nõude lahendamisel (vt ka nt Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 18).

Asja uuel läbivaatamisel tuleb tuvastusnõuete kohta võtta selge seisukoht.

12. Pooled on menetluse kestel nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus esitatud asjaolusid pidevalt täiendanud. Kohtud ei ole ka hilinenult esitatud asjaolude vastuvõtmisest siiski sõnaselgelt keeldunud, mistõttu lähtub ka kolleegium kõigist poolte esitatud asjaoludest.

13. Hageja on hagi alusena toonud välja järgmised põhilised asjaolud:

· hageja otsis kostja soovil 2009. a kevadest viimasele sobivaid kinnisasju ning pooled vormistasid selle kohta 12. jaanuaril 2010 kirjalikult ka maaklerilepingu, mille järgi oli ette nähtud mh hagejale maakleritasu maksmine;

· hageja tutvustas kostjale ka maaklerilepingus viidatud vaidlusalust kinnistut, mille kostja lõpuks omanikult hagejat teavitamata ka ostis, saades kinnistu omanikuks 25. märtsi 2010. a kinnistamisavalduse alusel 6. aprillil 2010;

· hagejal oli kinnistu müügi vahendamiseks suuline kokkulepe nii maaklerilepingu sõlmimise ajal kinnistu omanikuks olnud I. Kaserskayaga kui vähemalt alguses ka 28. jaanuaril 2010 kinnistu omanikuks saanud K. Poroshiniga, keda hageja veenis kinnistut müüma;

· kostja maaklerilepingu tühistamine ei kehti, kuna hageja ei ole kostjat lepingu sõlmimisel petnud.

14. Pooled ei vaidle, et allkirjastasid 12. jaanuaril 2010 maaklerilepingu, ega selle üle, et see hõlmas vaidlusalust kinnistut, ega ka selle üle, et kostja omandas selle kinnistu K. Poroshinilt.

Kostja põhilise vastuväitena on ta maaklerilepingu pettuse tõttu tühistanud, kuna hagejal ei olnud kinnistu pakkumiseks omaniku kirjalikku nõusolekut. Lisaks ei omandanud kostja kinnistut enda arvates hageja tegevuse tulemusena.

15. Maakohus leidis, et kuigi maaklerilepingu tühistamine oli tagajärjetu ja leping kehtib, tuleb tühistamisavaldus lugeda lepingust taganemise avalduseks hageja olulise lepingurikkumise tõttu. Hageja ei olnud maakohtu arvates lepingu täitmisel piisavalt hoolas, kuna tal ei olnud võimalik tagada I. Kaserskaya pankrotivaras oleva kinnistu müüki ning tal ei olnud kinnistu müügi kohta kokkulepet ka uue omaniku K. Poroshiniga. Lisaks ei omandanud kostja maakohtu arvates kinnistut hageja tegevuse tulemusena.

16. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et kostjapoolne maaklerilepingu tühistamine on tagajärjetu, kuid ei nõustunud, et tühistamisavalduse sai lugeda lepingust taganemise avalduseks. Ringkonnakohus leidis, et tasu maksmise eeldusi ettenägev maaklerilepingu p 4.1 on tühine tüüptingimus, mis tuleb jätta kohaldamata. VÕS § 664 lg 1 järgi ei ole hageja tasunõude eeldused ringkonnakohtu arvates aga täidetud, sest kostja ei ostnud kinnistut hageja tegevuse tulemusena, kuna mh ei pakkunud hageja kinnistut kostjale osta maaklerilepingus ettenähtud hinnaga ja hagejal ei olnud kinnistu uue omaniku nõusolekut tehingu vahendamiseks.


II

17. Hageja ja kostja on esitatud asjaoludel sõlminud ostuvahenduslepingu, mille eesmärgiks oli leida kostjale sobiv kinnisasi, millise teenuse eest lubas kostja maksta pärast kinnistu ostmist raha. Selline leping vastab VÕS § 658 lg 1 järgsetele maaklerilepingu tunnustele.

18. Maakleri kohustuseks võib VÕS § 658 lg 1 järgi olla nii kolmanda isikuga lepingu sõlmimine kui ka üksnes lepingu sõlmimise võimalusele viitamine. Seega võivad maakleri kohustused ka seaduse järgi piirduda üksnes sellega, et ta viitab käsundiandjale võimalusele vastava objekti suhtes leping sõlmida.

Millised olid hageja kui maakleri kohustused vaidlusaluse lepingu järgi, tuleb selgeks teha asja uuel läbivaatamisel. Pooled ei vaidle, et hageja on kostja omandatud kinnistut kostjale esitlenud ja see on märgitud ka maaklerilepingu p-s 7.

19. Maakleritasu on maakleril VÕS § 664 lg 1 järgi õigus saada alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Tasunõuet ei mõjuta VÕS § 664 lg 3 järgi ka see, kui leping sõlmitakse pärast maaklerilepingu lõppemist.

Maaklerilepingu p 4.1 järgi tuleb kliendil vahendajale maksta vahendustasu, kui vahendaja on esitlenud kliendile vara ning vara omanik sõlmib kliendiga (vm seotud isikuga) vara kohta asjaõiguslepingu maaklerilepingu kehtivuse ajal või 12 kuu jooksul pärast maaklerilepingu lõppemist (I kd, tl 10). Maakleritasu suurus on maaklerilepingu p 6 järgi 5% „vara omaniku esialgsest müügihinnast, mis ei sisalda käibemaksu ja mis on vara müügihinna sees". Maaklerilepingu p-s 6 on ette nähtud ka maksetingimused.

20. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu hinnanguga, et maaklerilepingu p 4.1 on tüüptingimusena tühine. Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud VÕS § 42 lg-t 2.

Enne 5. aprilli 2011 kehtinud VÕS § 42 lg 2 teise lause kohaselt ei vaadelda tüüptingimust ebamõistlikult kahjustavana, kui see puudutab lepingu põhilist eset või hinna ja üleantu väärtuse suhet. Sama tuleneb ka VÕS § 42 lg 2 alates 5. aprillist 2011 kehtivast redaktsioonist. Seega ei saa sellist tingimust lugeda ka ebamõistlikult kahjustavaks ja tühiseks VÕS § 42 lg 1 alusel.

Maaklerilepingu p-s 4.1 reguleeritakse tasu maksmise otseseid eeldusi, millal tuleb kostjal hagejale maakleritasu maksta. See puudutab lepingu põhilist eset, st millal kostja peab tegema hagejale vastusoorituse hageja soorituse eest. Seega ei saa seda sätet lugeda tüüptingimusena tühiseks. Seetõttu ei pea kolleegium vajalikuks käsitleda küsimust, kas ringkonnakohus luges lepingu p 4.1 õigesti tüüptingimuseks või kas ta võis seda esitatud asjaoludel omal algatusel üldse teha.

21. Kolleegiumi hinnangul ei ole maaklerilepingu p 4.1 ka iseenesest seadusega vastuolus, kuna VÕS § 664 lg 1 järgi võib maakleri õigus saada maakleritasu tekkida ka üksnes tema osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Tegu on pealegi dispositiivse normiga, mis ei keela kokkuleppel maakleritasu maksmise eeldusi ka täpsustada, mh selles osas, mida lugeda „vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimiseks".

Seadusega võib vastuolus olla kokkulepe, mis täielikult või põhiosas annab maaklerile tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel kas üldse mingit rolli või on see roll minimaalne ning selliselt piirataks käsundiandja lepinguvabadust edasiste lepingute sõlmimiseks ebaproportsionaalselt.

22. Tulenevalt TsMS § 688 lg-test 3–5 ei saa kolleegium ise asjaolusid tuvastada ega tõendeid hinnata. Seetõttu ei saa kolleegium ka ise hagi rahuldada, nagu soovib hageja, vaid asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb hageja tasunõude eeldusi uuesti kontrollida. Seejuures saab hinnata ka kostja vastuväiteid, et hagejal ei olnud kinnistu müügiks omaniku kirjalikku nõusolekut, nagu näeb ette maaklerilepingu p 3.8, ning seda, kas ja mida hageja tegelikult tegi, et kostja kinnistu omandaks. Need asjaolud võivad mh anda alust jätta hageja tasunõue osaliselt rahuldamata VÕS § 6 lg 2 alusel. Selgeks tuleb ka teha, milline oli poolte tahe maakleritasu suuruse määramisel lepingu p 6 järgi.

23. Kolleegium ei pea kohtute põhjendusi piisavaks, et hageja tasunõue täielikult välistada. Vaidlust ei ole, et esmase info sai kostja kinnistu kohta hagejalt, kes selgitas talle ka sellega seotud õiguslikke probleeme, ning lõppkokkuvõttes ta selle kinnistu ka omandas. Seda ei muuda ka see, kui hagejal ei olnud kirjalikku kokkulepet kinnistu vahendamiseks omanikuga, kuna see ei ole takistanud kostjal kinnistut omandamast. Samuti ei välista hageja tasunõuet asjaolu, et kostja või kinnistu müüja on tasunud vahendustasu mõnele muule maaklerile, ega ka see, kas UM ja K. Poroshin olid sõlminud ainuesinduslepingu kinnistu müümiseks.

24. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga, et kohus ei saa tehingu tühistamise avaldusena tähistatud tahteavaldust üldse lugeda lepingust taganemise avalduseks. See on võimalik, kui avalduse tegija tahe on suunatud tehingust tulenevate õiguslike tagajärgede kõrvaldamisele ja/või tehingu tagasitäitmisele ning avalduse alusena esitatud asjaolud võimaldavad tühistamise alusena kirjeldatut mõista ka etteheitena kohustuste rikkumise kohta, mis saavad olla aluseks lepingust taganemisele.


III

25. Menetluskulude jaotuse otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest.

26. Asja uuel läbivaatamisel tuleb otsustada ka hagejale antud menetlusabi võimalik väljamõistmine TsMS § 190 alusel.

27. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada.


Ants Kull, Villu Kõve, Lea Laarmaa