Zemesgrāmata (Registo Predial)

Zemes reģistrs galvenokārt ir paredzēts tam, lai publiskotu ēku juridisko stāvokli ar mērķi nodrošināt juridiskās īpašuma tirdzniecības drošību, un tas parasti ir obligāts visiem tiesību aktiem, kas stājas spēkā no 2008. gada 21. jūlijs.

Galīgais reģistrs ir pieņēmums par to, ka pastāv tiesības uz īpašumu, kas pieder reģistrētam īpašniekam, saskaņā ar precīziem reģistrā izklāstītajiem noteikumiem.

Portugālē zemesgrāmatu sniedz reģistratori, un to vada konservatori.

Reģistrācijas pakalpojumi ir decentralizēti pakalpojumi Instituto dos Registertos e do Notariado (Instituto dos Registo e do Notariado), kas ir valsts iestāde, kas ir integrēta valsts netiešā pārvaldībā un Tieslietu ministrijas pārraudzībā un uzraudzībā. Šie pakalpojumi ir izkliedēti valstu teritorijā, katrā pašvaldībā, taču to kompetence nav noteikta saskaņā ar pašvaldības teritoriju, un to var veikt attiecībā uz jebkuru zemi, kas atrodas Portugālē.

Situācijas, kad ir vajadzīgs ieraksts zemesgrāmatā:

Saskaņā ar Zemes reģistra kodeksa 2. un 3. pantu reģistrācija ir nepieciešama:

1. Juridiski fakti, kas ir par pamatu īpašumtiesību, lietojuma, izmantošanas un dzīvesvietas, apbūves tiesību vai servitūta tiesību noteikšanai, atzīšanai, iegādei vai grozīšanai;
2. Juridiskie fakti, kas rada dzīvokļu īpašumtiesību nodibināšanu vai izmaiņas (horizontāls uzņēmums) un pastāvīgas uzturēšanās tiesības;
3. Par juridiskajiem faktiem, kas ir spēkā vai atceļ (convenções anuláveis) vai atceļ (convençõliorúveis), ir tiesības, kas minētas a) apakšpunktā;
4. Zemes maiņu, ko rada zemes kopīpašums, kopīpašums un sadalīšana, kā arī attiecīgās izmaiņas;
5. Tikai valdījums;
6. Solījumu (atsvešinātās) vai apgrūtinājuma (onerção), preferenču nolīgumu (pactos de opência) un testamenta rīkojumu (ja tie stājušies spēkā) un līguma statusa piešķiršanu, kas izriet no šādām situācijām;
7. Nekustamā īpašuma nodošana (cessão) kreditoriem:
8. Hipotēku, pārvedumu vai tā grozīšanu, attiecīgās ieceļošanas un īres cedēšanas (kravas sūtījumu veidā) nodošanu;
9. Hipotēkas vai nomas maksas garantēto kredītu nodošana, ja garantija ir jānodod;
10. Nekustamā īpašuma piešķiršana kā apdrošināšanas sabiedrību “tehniskās rezerves” garantijas, kā arī darba devēja atbildības nodrošināšana;
11. Finanšu noma un īpašumtiesību maiņa;
12. Nomu, kas ilgst vairāk nekā sešus gadus, un tās vai subletu nomu, izņemot lauksaimniecības nomu;
13. Konfiskācija un maksātnespējas deklarācija;
14. Ieķīlāšanu, apķīlāšanu, apķīlāšanu un to aktīvu uzskaiti, kas nodrošināti ar hipotēku vai nomas maksu, kā arī jebkurus citus aktus vai pasākumus, kas ietekmē šos aktīvus;
15. Konfiskācija kriminālprocesā;
16. “appaniola” (apanágio) un tā pārveidojumu izveide;
17. Apgrūtinājums (ónus) attiecībā uz jebkādu ziedojumu samazinājumu, uz kuriem attiecas atjaunošana;
18. Īrētas mājas (casa de renda limitada) vai saimniecisko ieņēmumu no ēkām, kas tādējādi iedalītas kategorijās, apgrūtināšanai;
19. Tādu ikgadējo pabalstu izmaksas, kas paredzēti lauksaimniecības atbalsta gadījumos;
20. Atteikšanās no atlīdzības (ekspropriācijas gadījumā) uz vērtības pieaugumu saistībā ar darbu, kas veikts ar nekustamo īpašumu, kas atrodas tuvu valsts ceļiem vai uz ko attiecas pašvaldību uzlabošanas plāni;
21. Jebkādi citi ierobežojumi attiecībā uz īpašumtiesībām, citiem apgrūtinājumiem un jebkādām citām situācijām, kam ir juridisks ieraksts reģistrā;
22. Īpašuma nodrošināšanu publiskajā sektorā un tā nodošanu, ja tiesības ir piešķirtas, ja tā vēlas reģistrēt hipotekāro kredītu;
23. Juridiski fakti, kas importē reģistrētu tiesību, nodevu vai maksājumu dzēšanu;
24. Nosaukums, ar ko izveido tūrisma uzņēmumu un tā grozījumus.

Jāreģistrē arī:

• Minēto tiesību atzīšana, izveide, grozīšana vai atsaukšana, kā arī izvairīšanās darbības;
• Reorganizācija, atzīšana par spēkā neesošu vai spēkā neesamības atzīšana par spēkā neesošu vai tās anulēšana;
• Galīgos lēmumus par iepriekšējām darbībām, tiklīdz tie kļūst par res judicata;
• Aresta rīkojuma piešķiršanas kārtība un aresta rīkojuma apraksts un jebkādi citi pasākumi, kas ietekmē brīvu īpašumu; un
• Iepriekš aprakstītās procedūras.

Zemesgrāmatas principi

Izpildāmības princips attiecībā pret trešām personām

Saskaņā ar Zemes reģistra kodeksa 5. pantu darbībām, uz kurām attiecas reģistrācija, ir ietekme pret trešām personām tikai pēc dienas, kad tās reģistrētas, izņemot:

• īpašuma, lietojuma, izmantošanas un mājokļa, virsmas vai servitūta iegāde, pamatojoties uz valdījumu;
• redzami servitūti; un
• faktiem, kas attiecas uz beztermiņa aktīviem, līdz brīdim, kad tie ir precizēti un noteikti.

Prioritātes princips

Saskaņā ar Nekustamā īpašuma reģistra kodeksa 6. pantu, pirmais maksājums prevalē pār tiem, kas attiecas uz tām pašām precēm, līdz reģistrācijas dienai un līdz attiecīgās informācijas iesniegšanai līdz tai pašai dienai.

Likumības princips

Saskaņā ar Zemes reģistra kodeksa 68. pantu reģistrācijas pieteikums ir jāvērtē, ņemot vērā piemērojamās tiesību normas, sagatavotos dokumentus un iepriekšējos ierakstus, jo īpaši ēkas identitāti, attiecīgo pušu leģitimitāti, nosaukumu oficiālo regularitāti un tajos ietverto tiesību aktu spēkā esamību.

Nosaukuma ķēdes princips

Saskaņā ar Zemes reģistra kodeksa 34. pantu izdevumu galīgā reģistrācija, ko veic juridiskie darījumi, ir atkarīga no preču iepriekšējas iekļaušanas to personu vārdā, kuras tās rada.

Tiesību iegūšanas galīgā reģistrācija ir atkarīga no preču iepriekšējas iekļaušanas tiesību nodevēja vārdā, ja dokuments, kas pierāda cedenta tiesības, nav iesniegts reģistrācijas dienestā, izņemot gadījumus, kad notikusi iegāde, pamatojoties uz apmaiņu, ja iepriekšēja reģistrācija vienmēr ir atcelta.

Ja reģistrē tiesību iegūšanu vai juridisku atzīšanu attiecībā uz tiesībām, kas var tikt nodotas uz šo īpašumu vai valdījumā, attiecīgajam turētājam ir jāiejaucas, lai varētu veikt jaunu ierakstu, ja vien attiecīgais notikums nav citu reģistrētu tiesību rezultāts.

Efektivitāte starp pusēm

Saskaņā ar Zemes reģistra kodeksa 4. pantu uz faktiem, kas ir jāreģistrē, pat ja tie nav reģistrēti, puses vai to mantinieki var paļauties, izņemot tādas hipotēkas izveidi, kuras efektivitāte starp pašām pusēm ir atkarīga no reģistra izmantošanas.

Vispārējs noteikums par reģistrācijas termiņu

Parasti un saskaņā ar Zemes reģistra kodeksa 8.c panta 1. punktu reģistrācija jāpieprasa 2 mēnešu laikā no dienas, kad fakti ir notikuši.

Citas reģistrācijas procesa iezīmes

Princips

Zemes reģistrā parasti tiek ievērots procedūras princips, proti, reģistrācija notiek pēc tādas personas lūguma, kurai ir tiesības celt prasību (Kodeksa par zemes reģistrāciju 41. pants).

Šādām ir likumīgas intereses pieprasīt ierakstīt reģistrā ierakstu par aktīviem un pasīviem jautājumiem, kā arī vispārīgi par to, kas tajā ir ieinteresēta vai kam ir pienākums veicināt šādu interesi.

Pieteikumus var iesniegt personīgi vai pa e-pastu vai pastu.

Var reģistrēt tikai tos faktus, kas pamatoti ar dokumentāriem pierādījumiem. Fakti, kas attiecas uz ēkām, parasti ir reģistrēti tiesību aktos, ko ir apstiprinājis valsts amatpersona (“escritors pública”), vai ar konkrētu autentificētu dokumentu (dokuments ir autentificēts ar notāra, advokāta, juriskonsulta vai zemes reģistratūras dokumenta autentiskumu un tas ir augšupielādēts Preredial Online tīmekļa vietnē).

Defektu trūkums

Pastāv obligāts mehānisms, lai novērstu trūkumus, kas paredzēti Zemes reģistra kodeksa 73. pantā, kurā ietilpst procedūra, kas ir pirms lēmuma par kvalifikāciju pieņemšanas, un kas jāizmanto, ja ir trūkumi, kurus pēc savas iniciatīvas var novērst, pamatojoties uz dokumentiem, kas iesniegti vai jau ir spēkā kompetentajā reģistrācijas iestādē, vai ar tiešu piekļuvi informācijai, kas atrodas valsts iestāžu iestāžu vai departamentu datubāzēs.

Tā kā nav iespējams papildināt savu priekšlikumu ar nosacījumu, ka trūkums nav saistīts ar jaunu reģistrācijas pieteikumu un ka tas jau ir reģistrēts kā atteikuma iemesls, pamatojoties uz to, ka tas, ka dokuments jau ir reģistrēts, jau ir reģistrēts vai tam nav jāveic reģistrācija, ka šis fakts ir pasludināts par spēkā neesošu vai ka reģistrs jau nav reģistrēts kā pagaidu dokuments, un tas, ka attiecīgo personu nevar izslēgt no reģistra, kompetentais reģistrācijas dienests pieteikuma iesniedzēju rakstiski informē pa e-pastu vai pasta reģistrā, lai tā piecu dienu laikā to darītu.

Ja trūkumi netiek novērsti pieteikuma iesniedzēja darbībā, reģistrāciju tomēr neveic provizoriski vai atsaka, ja attiecīgie trūkumi attiecas uz tādu dokumentu izlaišanu, kuri jāizsniedz valsts pārvaldes iestādēm vai dienestiem, un tajos ietverto informāciju nevar iegūt, piekļūstot attiecīgajām datubāzēm. Šādā gadījumā dienestiem ir jānodrošina, ka dokumenti tiek iegūti tieši no šīm iestādēm.

Uzskaites īstenošanas periods

Reģistrators veic ierakstu 10 dienu laikā no pieteikuma iesniegšanas dienas.

Ja reģistrācija ir kvalificēta tikai pēc pieprasījuma, par to paziņo pieteikuma iesniedzējam, izdodot motivētu rīkojumu, un to var pārsūdzēt, hierarhiski vai tiesā.

Izmaksas

Uz zemes reģistru attiecas izmaksas, kas paredzētas Regulā (EK) Nr. 322-A/2001 (1999. gada 14. decembris).

Piekļuve reģistrācijas informācijai

Pēc dokumentu papīra kopijām minētā informācija ir viegli pieejama tiešsaistē vietnē http://www.predialonline.pt/, izmantojot elektronisku certificate. ir pieejama atjaunināta informācija par ēku tiesisko stāvokli un par neizskatītajiem reģistrācijas pieteikumiem.

Piekļuve ir iespējama, izmantojot gada abonementu un izmaksas EUR 15 vai EUR 20 apmērā atkarībā no tā, vai piekļuves pieprasījumu zemesgrāmatas pastāvīgajam sertifikātam vai tās atjaunošanu izdara, izmantojot iepriekš minēto elektronisko adresi vai mutiski reģistra iestādē, kas atbild par zemes reģistrācijas tiesību aktiem. Pieteikums jāiesniedz, pamatojoties uz ēkas aprakstu numuru vai tā nodokļa numuru. Pēc maksājuma veikšanas informācija ir pieejama pēc sertifikācijas koda ievadīšanas.

Piekļuvi reģistrā iekļautajai informācijai var veikt arī, izmantojot vienkāršoto zemes informāciju, kas ietver tiešsaistes pieejamības nodrošināšanu par neapstiprinātu, pastāvīgu atjauninātu informāciju, kas ietver ēkas aprakstu un īpašnieka identifikāciju, kas ļauj ikvienam pilsonim vienkāršāk un lētāk pārbaudīt, vai tie ir reģistrēti attiecībā uz kādu konkrētu mantojumu, hipotēkām vai jebkuru citu apgrūtinājumu vai maksu. Par katru ēku ir jāmaksā EUR 6 par katru ēku. Papildus šai maksai iekasē EUR 4, ja pieteikumu iesniedz mutiski departamentā, kas ir atbildīgs par zemes reģistra izveides akta izveidi.

Citi pakalpojumi

Portugālē ir pieejami divi ar zemes reģistriem saistīti pakalpojumi: Īpašumu tiešsaistē un Casa Pronta.

Zemes īpašums

Ierakstus var pieprasīt http://www.predialonline.mj.pt/, un attiecīgajām personām ir jāautentificējas par digitālo sertifikātu.

Tādā pašā veidā ir iespējams iesniegt elektroniski autentificētus privātus dokumentus, kas attiecas uz juridiskiem darījumiem un atļaujām atcelt hipotēkas.

Ir iespējams arī radīt reklāmu, kas paredzēta, lai reklamētu uzņēmējdarbības pamatelementus, kas saistīti ar īpašumu, lai uzņēmumi, kuriem ir pirmpirkuma tiesību tiesības, varētu izteikt savu nodomu īstenot vai neizmantot tiesības. Tāpat ir iespējams iepazīties ar paziņojumiem, kas publicēti par ēkām saskaņā ar īpašām procedūrām par pamatojumu un labojumiem.

Piekļuve zemesgrāmatu reģistram tiešsaistē

Piekļuve lielākajai daļai tiešsaistes tiešsaistes lapas ir pieejama bez maksas. Tomēr dažiem pakalpojumiem ir izmaksas, kas noteiktas ar Regulu par reģistrāciju un Notaries (14. decembris Dekrētlikums Nr. 322-A/2001), un tie ir rezervēti autentificētiem lietotājiem. Autentifikāciju veic, izmantojot digitālo sertifikātu, un jo īpaši attiecas uz reģistrāciju tiešsaistē (pieprasījums un informācija par īpašuma statusu) un dokumentu noguldījumiem (deponēšana un apspriešanās).

Prota House

Pronta pakalpojums nodrošina vienas pieturas aģentūru visām nepieciešamajām formalitātēm attiecībā uz pilsētas, jaukta tipa vai lauksaimniecības zemes iegādi, dāvinājumu, dāvinājumu, apmaiņu, tā vietā, ar bankas kredītu vai bez tās, bankas kredīta pārvedumu bankas bankas iegādei no vienas bankas uz citu vai tāda aizdevuma realizāciju, kas nodrošināts ar mājokļa hipotēku. Ir iespējams arī izmantot „Casa Pronta” pakalpojumus dzīvokļu īpašniekiem (priprode horizontāli).

Procedūru pirmais posms ir zemes reģistrs (konservatoria) vai banka, kas var piekļūt tīmekļa vietnei ar lietotājvārdu un paroli. Šo procesu var ievērot jebkurā laikā.

Šī tīmekļa vietne dod iespēju ikvienam paziņot par īpašuma nodošanu, lai uzņēmumi, kuriem ir pirmpirkuma tiesību tiesības, varētu izteikt savu nodomu īstenot vai neizmantot tiesības.

Pieeja “Prota House”

Piekļuve procedūrai ir saistīta ar izmaksām, kas noteiktas Regulā Emolumentar dos e Registo e do Notariado (2009. gada 14. decembris Dekrēts Nr. 322-A/2001).

“Casa Prota” vietne dod iespēju ikvienam paziņot par īpašuma nodošanu par maksu EUR 15 apmērā.

Uzņēmumi, kuriem ir pirmpirkuma tiesības, var norādīt savu nodomu izmantot šīs tiesības bez maksas. Tomēr pēdējā gadījumā piekļuve vietai ir ierobežota.

Turklāt tikai šādām struktūrām ir piekļuve Web Casa Pronta:

• Bankas
• Zemes reģistrs
• Subjekti, kas saņem izvēles juridiskās tiesības.

Var piekļūt, ievadot lietotājvārdu un paroli.

Nav nekādu ierobežojumu attiecībā uz piekļuvi apspriedēm ar paziņojumiem par to, kā īstenojamas izvēles tiesības, kuras var parādīt bez maksas.

Noderīgas saites

Īpašums tiešsaistē

Prota House