PREZES
URZĘDU OCHRONY
KONKURENCJI I KONSUMENTÓW
TOMASZ CHRÓSTNY
Poznań, 19 sierpnia 2021r.
RPZ.611.1.2021.JM
DECYZJA nr RPZ 6/2021
Po przeprowadzeniu postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy
za niedozwolone wszczętego z urzędu przeciwko Longbridge Instalatorów Sp. z o.o.
z siedzibą w Warszawie
I. na podstawie art. 23b ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji
i konsumentów (t.j. Dz.U. z 2021r. poz. 275) Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji
i Konsumentów uznaje postanowienia wzorca umowy deweloperskiej stosowane przez
Longbridge Instalatorów Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, o treści:
1. „w przypadku wystąpienia różnicy powierzchni do 2% lub równej 2% Nabywca nie
będzie uprawniony do odstąpienia od niniejszej umowy” (§ 2 ust. 4 lit. a)
2. „W przypadku nieprzeniesienia na Nabywcę prawa własności Lokalu, w terminie
określonym w § 4 ust. 1 niniejszego aktu notarialnego, Nabywca uprawniony będzie
do żądania od Dewelopera zapłaty kary umownej za każdy dzień opóźnieniaw wysokości odsetek ustawowych, wyliczonych od wysokości Ceny, która została
zapłacona przez Nabywcę, przy czym łącznie kwota należnej Nabywcy kary
umownej nie może wynosić więcej niż 3% (trzy procent) Ceny” (§ 8 ust. 2),
za niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 3851
§ 1 ustawy z dnia 23
kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020r. poz. 1740 ze zm.), co stanowi
naruszenie art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i zakazuje ich
wykorzystywania
II. na podstawie art. 23b ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada na Longbridge Instalatorów
Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie środki usunięcia trwających skutków naruszenia
zakazu określonego w art. 23a ww. ustawy w postaci:
1. skierowania do konsumentów, będących stronami umów deweloperskich zawartych
na podstawie wzorca umowy deweloperskiej, o którym mowa powyżej w pkt I, na
piśmie, listem poleconym, w terminie 3 (trzech) miesięcy od daty uprawomocnienia
się decyzji, informacji o wydaniu przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji
i Konsumentów niniejszej decyzji nr RPZ 6/2021 z dnia 20 sierpnia 2021r. o treści:
„Longbridge Instalatorów Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie informuje, że Prezes
Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów decyzją nr RPZ 6/2021 z dnia 20
sierpnia 2021r. uznał za niedozwolone postanowienia wzorca umowy
deweloperskiej wykorzystywane przez Spółkę w obrocie z konsumentami,
2
o następującej treści: (…) - należy przytoczyć treść postanowień uznanych za
niedozwolone z oznaczeniem wzorca, w którym zostały zamieszczone
W związku z powyższym, postanowienia te nie wiążą Pani/Pana, czyli są
bezskuteczne. Bezskuteczność powstaje z mocy prawa i nie jest konieczne
stwierdzenie jej na drodze sądowej. Klauzulę uznaną za abuzywną należy zatem
traktować tak, jakby w ogóle nie została zamieszczona w zawartej umowie.
Decyzja Prezesa UOKiK została udostępniona na stronie internetowej
www.uokik.gov.pl.
Podpis osoby uprawnionej do reprezentacji Spółki”
2. zamieszczenia, na koszt Longbridge Instalatorów Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie,
na głównej stronie internetowej Spółki (w dacie wydania decyzji jest to strona:
www.longbridge.pl), nie później niż w terminie 14 (czternastu) dni od dnia
uprawomocnienia się niniejszej decyzji oraz utrzymywania przez okres 3 (trzech)
miesięcy komunikatu o treści:
„Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów decyzją nr RPZ RPZ 6/2021
z dnia 20 sierpnia 2021r. uznał za niedozwolone postanowienia wzorca umowy
deweloperskiej wykorzystywane przez Longbridge Instalatorów Sp. z o.o. z siedzibą
w Warszawie w obrocie z konsumentami, o następującej treści: (…) - należy
przytoczyć treść postanowień uznanych za niedozwolone z oznaczeniem wzorca, w którym
zostały zamieszczone, zakazując Spółce ich wykorzystywania.
Postanowienia te są bezskuteczne. Klauzulę uznaną za abuzywną należy traktować
tak, jakby w ogóle nie została zamieszczona w zawartej umowie.
Ww. decyzja jest prawomocna. Decyzja została udostępniona na stronie
internetowej www.uokik.gov.pl.”
Komunikat w warstwie wizualnej powinien być zamieszczony w górnej części
głównej strony internetowej Spółki, sporządzony czcionką w rozmiarze co najmniej
11, w kolorze czarnym, rodzaju Times New Roman, na białym tle, widoczny przez
cały czas, gdy użytkownik jest na stronie (nie może mieć formy np. rotacyjnego
banera czy slajdera), z możliwością jego zamknięcia przez użytkownika strony
poprzez klikniecie krzyżyka w prawym górnym rogu.
III. na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 3a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada na Longbridge Instalatorów
Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w związku z naruszeniem zakazu, o którym mowa
w art. 23a ww. ustawy:
1. karę pieniężną w wysokości 16.153 zł (słownie: szesnaście tysięcy sto pięćdziesiąt
trzy zł) za stosowanie postanowienia wzorca umowy określonego w pkt I.1
niniejszej decyzji, płatną do budżetu państwa
2. karę pieniężną w wysokości 24.230 zł (słownie: dwadzieścia cztery tysiące dwieście
trzydzieści zł) za stosowanie postanowienia wzorca umowy określonego w pkt I.2
niniejszej decyzji, płatną do budżetu państwa
IV. na podstawie art. 77 ust. 1 i art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz
art. 263 § 1 i art. 264 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania
administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2021r. poz. 735) w zw. z art. 83 ustawy o ochronie
konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
postanawia obciążyć Longbridge Instalatorów Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie kosztami
postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone
w wysokości 17 zł (słownie: siedemnaście zł) oraz zobowiązać do ich zwrotu Prezesowi
Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia
się niniejszej decyzji.
3
Uzasadnienie
W związku z otrzymanym zawiadomieniem konsumenta dotyczącym stosowania
niedozwolonych postanowień umownych przez Longbridge Instalatorów Sp. z o.o.
z siedzibą w Warszawie (dalej: Spółka), Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji
i Konsumentów- Delegatura w Poznaniu (dalej: Prezes Urzędu), skierował wystąpienie do
Spółki na podstawie art. 49a ust. 1 i 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.
Pismami z dnia: 24 września i 20 listopada 2020r. (sygn. akt RPZ.642.11.2020) Prezes
Urzędu wystąpił do Spółki m.in. o wskazanie realizowanych przedsięwzięć deweloperskich
oraz przedłożenie wzorca umowy deweloperskiej wykorzystywanego w obrocie
z konsumentami w odniesieniu do tych przedsięwzięć. W odpowiedzi Spółka
poinformowała, że aktualnie nie prowadzi przedsięwzięć deweloperskich i nie przedkłada
konsumentom wzorców umowy deweloperskiej. Spółka wyjaśniła, że ostatnie
przedsięwzięcie, w ramach którego wykorzystywała wzorzec umowy deweloperskiej, tj.
Active City 1 w Warszawie, zakończyła we wrześniu 2020r., uzyskując prawomocne
pozwolenie na użytkowanie budynku.
Po przeanalizowaniu przekazanego przez Spółkę wzorca umowy deweloperskiej
dotyczącego ww. inwestycji Prezes Urzędu uznał, że zamieszczone w nim postanowienia:
§ 2 ust. 4 lit. a oraz § 8 ust. 2 mogą spełniać przesłanki niedozwolonych postanowień
umownych. Z uwagi na powyższe, postanowieniem z dnia 8 lutego 2021r. Prezes Urzędu
wszczął przeciwko Spółce postępowanie w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy
za niedozwolone, w związku z podejrzeniem stosowania postanowień, które mogą zostać
uznane za niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 3851
§ 1 Kodeksu
cywilnego, o treści:
1. „w przypadku wystąpienia różnicy powierzchni do 2% lub równej 2% Nabywca nie
będzie uprawniony do odstąpienia od niniejszej umowy” (§ 2 ust. 4 lit. a)
2. „W przypadku nieprzeniesienia na Nabywcę prawa własności Lokalu, w terminie
określonym w § 4 ust. 1 niniejszego aktu notarialnego, Nabywca uprawniony będzie
do żądania od Dewelopera zapłaty kary umownej za każdy dzień opóźnieniaw wysokości odsetek ustawowych, wyliczonych od wysokości Ceny, która została
zapłacona przez Nabywcę, przy czym łącznie kwota należnej Nabywcy kary
umownej nie może wynosić więcej niż 3% (trzy procent) Ceny” (§ 8 ust. 2).
Spółka nie zajęła stanowiska co do postawionego zarzutu. W odpowiedzi na
wezwanie Prezesa Urzędu, pismem z dnia 26 maja 2021r. Spółka poinformowała m.in., że
w ramach zrealizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego Active City 1 wybudowano 212
lokali mieszkalnych. Spółka zaznaczyła, że nie zakończyła jeszcze procesu przenoszenia
własności tych lokali na nabywców, co spowodowane było wydaniem zaświadczenia
o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
dopiero w dniu 12 stycznia 2021r. Spółka wskazała, że niezwłocznie, już 15 stycznia 2021r.
zawarto pierwszą umowę przenoszącą własność. Spółka przekazała także dane o obrocie,
który uzyskała w 2018r., 2019r. i 2020r.
W trakcie postępowania Prezes Urzędu zawiadomił Spółkę, zgodnie z art. 73 ust. 6
ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, o zaliczeniu w poczet dowodów
w niniejszym postępowaniu materiału zgromadzonego w sprawie o sygn. akt
RPZ.642.11.2020.JM.
Pismem z dnia 14 lipca 2021r. Prezes Urzędu zawiadomił Spółkę o zakończeniu
zbierania materiału dowodowego oraz możliwości zapoznania się z nim i złożenia
dodatkowych wyjaśnień. Pełnomocnik Spółki zapoznał się z aktami sprawy w dniu 22 lipca
2021r.
4
Prezes Urzędu ustalił, co następuje:
Longbridge Instalatorów Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie jest spółką prawa
handlowego wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego nr KRS
0000289840. Przedmiotem jej działalności jest m.in. realizacja projektów budowlanych
związanych ze wznoszeniem budynków (dowód: odpis z rejestru przedsiębiorców KRS- k. 2-
5 akt).
Prowadząc działalność gospodarczą, Spółka zrealizowała przedsięwzięcie
deweloperskie Active City 1 w Warszawie, które obejmowało budowę budynku
mieszkalnego wielorodzinnego z 212 lokalami mieszkalnymi, 5 lokalami usługowymi,
garażem podziemnym, drogą dojazdową wewnętrzną i niezbędną infrastrukturą
techniczną. Przy realizacji ww. przedsięwzięcia Spółka posługiwała się wzorcem umowy
deweloperskiej, w oparciu o który zawierała umowy z konsumentami. Wzorzec ten Spółka
wykorzystywała od dnia 21 września 2018r. do dnia 10 września 2020r. Zgodnie z jego
postanowieniami Spółka zawarła [usunięto] umów deweloperskich.
W wykorzystywanym przez Spółkę wzorcu umowy deweloperskiej zamieszczono
postanowienia o treści:
1. „w przypadku wystąpienia różnicy powierzchni do 2% lub równej 2% Nabywca nie
będzie uprawniony do odstąpienia od niniejszej umowy” (§ 2 ust. 4 lit. a)
2. „W przypadku nieprzeniesienia na Nabywcę prawa własności Lokalu, w terminie
określonym w § 4 ust. 1 niniejszego aktu notarialnego, Nabywca uprawniony będzie
do żądania od Dewelopera zapłaty kary umownej za każdy dzień opóźnieniaw wysokości odsetek ustawowych, wyliczonych od wysokości Ceny, która została
zapłacona przez Nabywcę, przy czym łącznie kwota należnej Nabywcy kary
umownej nie może wynosić więcej niż 3% (trzy procent) Ceny” (§ 8 ust. 2).
(dowód: pismo Spółki z dnia 26 listopada 2020r.- k. 27 akt, pismo Spółki z dnia 12
października 2020r. wraz z wzorcem umowy deweloperskiej dotyczącym przedsięwzięcia
deweloperskiego Active City 1- k. 11-19 akt).
Spółka uzyskała decyzję o pozwoleniu na użytkowanie ww. budynku w dniu 11
września 2020r. Decyzja stała się ostateczna z dniem 14 września 2020r. (dowód: pismo
Spółki z dnia 26 listopada 2020r.- k. 27 akt).
Obrót Spółki w 2020r. wyniósł [usunięto] zł, w tym przychody netto ze sprzedaży
produktów: [usunięto] zł (dowód: pismo Spółki z dnia 9 lipca 2021r. wraz z rachunkiem
zysków i strat za 2020r.- k. 34-35 akt).
Prezes Urzędu zważył, co następuje:
I.
Naruszenie interesu publicznego
Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ochrona
interesów przedsiębiorców i konsumentów podejmowana w ramach działań Prezesa Urzędu
jest prowadzona w interesie publicznym. Ingerencja Prezesa Urzędu ma na celu ochronę
interesów zbiorowości, a nie wprost poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku.
Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzględny warunek uznania kompetencji
Prezesa Urzędu do rozstrzygnięcia określonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony
wówczas, gdy działania przedsiębiorcy godzą w interesy ogólnospołeczne i dotykają
szerokiego kręgu uczestników rynku, zaburzając jego prawidłowe funkcjonowanie.
W opinii Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny.
Wiąże się z ochroną praw potencjalnie nieograniczonej liczby konsumentów, którzy mogli
być narażeni na stosowanie przez Spółkę we wzorcu umowy deweloperskiej
niedozwolonych postanowień umownych. Zakwestionowane działania Spółki nie dotyczą
więc interesów poszczególnych osób, których sprawy miałyby charakter jednostkowy,
indywidualny i nie dający się porównać z innymi, ale kręgu konsumentów, których sytuacja
5
jest identyczna i wynika z faktu posługiwania się przez Spółkę wzorcem umowy przy
realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego Active City 1 w Warszawie.
Należy jednocześnie podkreślić, że przepisy art. 3851
i art. 3853 Kodeksu cywilnego,
które stanowią materialną podstawę ingerencji Prezesa Urzędu w niniejszej sprawie,
implementują do prawa krajowego dyrektywę Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993r.
w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz.U.UE.L.1993.95.29).
Interpretacji tych przepisów należy zatem dokonywać w odniesieniu do uregulowań
zawartych w dyrektywie. Zgodnie z preambułą dyrektywy, obowiązkiem państw
członkowskich jest zapewnienie, aby umowy zawierane z konsumentami nie zawierały
nieuczciwych warunków. Należy tym samym uznać, że ochrona interesu publicznego
w rozpatrywanej sprawie wyraża się także w konieczności zagwarantowania, by we
wzorcach umów wykorzystywanych przez przedsiębiorców w relacjach z konsumentami nie
występowały niedozwolone postanowienia umowne.
Naruszenie art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów
Art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazuje stosowania we
wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych,
o których mowa w art. 3851
§ 1 Kodeksu cywilnego.
Odwołanie się do stosowania we wzorcach umów niedozwolonych postanowień
umownych w rozumieniu art. 3851
§ 1 Kodeksu cywilnego powoduje, że zrekonstruowanie
treści zakazu wynikającego z art. 23a wymaga sięgnięcia także do uregulowań
kodeksowych, odnoszących się do wzorców umów i postanowień niedozwolonych (por. K.
Pacuła [w:] Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów; art. 23a-23d i 99a-99f.
Komentarz pod red. K. Osajdy, 2018, wyd. 1, Legalis). O ile bowiem art. 3851 § 1 Kodeksu
cywilnego określa cywilnoprawne skutki zastosowania w umowie niedozwolonego
postanowienia umownego, o tyle art. 23a ww. ustawy ustanawia publicznoprawny zakaz
w tym zakresie.
Zgodnie z art. 3851
§ 1 Kodeksu cywilnego, postanowienia umowy zawieranej
z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa
i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy
(niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne
świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób
jednoznaczny.
W świetle ww. przepisu, możliwość uznania postanowienia za niedozwolone
uzależniona jest od łącznego spełnienia trzech przesłanek formalnych, tj. stwierdzenia, że:
1. postanowienie jest stosowane przez przedsiębiorcę wobec konsumentów
2. postanowienie nie określa głównych świadczeń stron chyba, że zostało
sformułowane w sposób niejednoznaczny
3. postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione
oraz dwóch przesłanek merytorycznych, tj. stwierdzenia, że:
4. postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny
z dobrymi obyczajami
5. postanowienie narusza w sposób rażący interesy konsumenta.
Dla uznania danego postanowienia umowy za niedozwolone konieczne jest przy tym
łączne wystąpienie obydwu przesłanek merytorycznych, czyli sprzeczności z dobrymi
obyczajami oraz rażącego naruszenia interesów konsumenta. Z reguły rażące naruszenie
interesu konsumenta jest naruszeniem dobrych obyczajów, ale nie zawsze zachowanie
sprzeczne z dobrymi obyczajami rażąco narusza ten interes (por. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 13 października 2010r. sygn. akt I CSK 694/09).
Przepis art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi klauzulę generalną, którą uzupełnia
zamieszczona w art. 3853 Kodeksu cywilnego lista tzw. klauzul szarych, obejmująca
typowe, najczęściej spotykane w praktyce klauzule, które uznawane są za sprzeczne
z dobrymi obyczajami i zarazem rażąco naruszające interesy konsumenta. Ich wspólną
6
cechą jest nierównomierne rozłożenie praw, obowiązków i ryzyka między stronami,
prowadzące do zachwiania równowagi kontraktowej. Chodzi o takie klauzule, które z góry,
w oderwaniu od konkretnych okoliczności, stawiają konsumenta w gorszym (trudniejszym)
położeniu. Odwzorowanie w umowie (wzorcu) któregoś z postanowień objętych ww.
wyliczeniem znacząco ułatwia wykazanie, że wypełnia ono przesłanki niedozwolonego
postanowienia umownego. Funkcja art. 3853
sprowadza się do ustanowienia swoistego
domniemania działającego „w razie wątpliwości”, że klauzula umowna o określonej treści
jest zakazanym postanowieniem umownym (tak W. Popiołek i stanowiska tam powołane.
Komentarz do art. 3853 Kodeksu cywilnego [w:] Kodeks cywilny. Komentarz do art. 1-44911
,
t. I pod red. prof. dr hab. K. Pietrzykowskiego, wyd. CH Beck, Warszawa 2005, s. 995-996).
W wyroku z dnia 11 października 2007r. sygn. akt III SK 19/07 Sąd Najwyższy
wyjaśnił, że postanowienie umowne, które zostało umieszczone w przykładowym katalogu
nieuczciwych postanowień umownych w art. 3853 Kodeksu cywilnego nie jest per se
nieuczciwym postanowieniem umownym. Katalog ten nie przesądza statusu danego
postanowienia jako niedozwolonego postanowienia umownego (postanowienia wzorca
umów). Sąd Najwyższy wskazał, że wykaz ten należy kwalifikować jako swoistą wskazówkę
co do rodzaju postanowień, które mogą budzić zastrzeżenia z punktu widzenia ich
zgodności z interesami i uprawnieniami konsumentów, niemniej kwalifikacja określonego
postanowienia jako nieuczciwego i tym samym niedozwolonego wymaga dokonania oceny
(analizy) wzorca z punktu widzenia ogólnych przesłanek z art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego.
O uznaniu danego postanowienia za niedozwolone orzeka, stosownie do art. 23b
ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu. Przepis ten
przewiduje, że Prezes Urzędu wydaje decyzję o uznaniu postanowienia wzorca umowy za
niedozwolone i zakazującą jego wykorzystywania, jeżeli stwierdzi naruszenie zakazu
określonego w art. 23a ustawy. W decyzji Prezes Urzędu przytacza treść postanowienia
wzorca umowy uznanego za niedozwolone. Zgodnie z art. 23d powołanej ustawy,
prawomocna decyzja o uznaniu postanowienia wzorca za niedozwolone ma skutek wobec
przedsiębiorcy, co do którego stwierdzono stosowanie niedozwolonego postanowienia
umownego oraz wobec wszystkich konsumentów, którzy zawarli z nim umowę na podstawie
wzorca wskazanego w decyzji.
Stosowanie postanowienia przez przedsiębiorcę
Zakaz wyrażony w art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów
adresowany jest wyłącznie do przedsiębiorcy. Art. 4 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że ilekroć
w ustawie jest mowa o przedsiębiorcy, rozumie się przez to przedsiębiorcę w rozumieniu
przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018r.- Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz.U. z 2021r. poz.
162). Art. 4 ust. 1 Prawa przedsiębiorców za przedsiębiorcę uznaje osobę fizyczną, osobę
prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której odrębna ustawa
przyznaje zdolność prawną, wykonującą działalność gospodarczą. Longbridge Instalatorów
Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie jako spółka prawa handlowego wpisana do rejestru
przedsiębiorców KRS posiada status przedsiębiorcy w rozumieniu Prawa przedsiębiorców.
Spółka jest tym samym przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie
konkurencji i konsumentów, którego działania podlegają kontroli z punktu widzenia
przepisów tej ustawy.
Główne świadczenia stron
Podkreślenia wymaga, że za świadczenia główne uznaje się te, które zmierzają
bezpośrednio do osiągnięcia celu umowy, tj. bez których nie dochodzi do powstania
zobowiązania z danej umowy. W wyroku z dnia 8 czerwca 2004r. sygn. akt I CK 635/03 Sąd
Najwyższy stwierdził, że pojęcie „głównych świadczeń stron”, o którym mowa w art. 3851
§ 1 zd. 2 Kodeksu cywilnego, należy interpretować raczej wąsko, w nawiązaniu do
elementów przedmiotowo istotnych umowy. Zdaniem Sądu Najwyższego, przemawia za
tym treść tego przepisu, w którym ustawodawca posłużył się terminem „postanowienia
7
określające główne świadczenia stron”, a nie zwrotem „dotyczące” takiego świadczenia,
który ma szerszy zakres.
Mając na uwadze istotę umowy deweloperskiej wyrażoną w jej ustawowej definicji
(art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego - t.j. Dz.U. z 2019r. poz. 1805 ze zm.), należy
stwierdzić, że głównymi świadczeniami stron w tego rodzaju umowie są: zobowiązanie
dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia
własności tego lokalu na nabywcę (albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości
zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości
gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną
własność) oraz zobowiązanie nabywcy do zapłaty ceny za nabycie tego prawa.
Zakwestionowane postanowienia nie określają głównych świadczeń stron umowy
deweloperskiej. Postanowienia te odnoszą się w różnym stopniu do tych świadczeń, tj.
pozbawiają konsumenta prawa odstąpienia od umowy w razie zmiany powierzchni lokalu
oraz regulują należną konsumentowi od Spółki karę umowną, ale nie mają
konstytutywnego znaczenia dla umowy deweloperskiej. Dlatego postanowienia te mogą
podlegać ocenie z punktu widzenia przesłanek określonych w art. 3851
§ 1 Kodeksu
cywilnego.
Brak indywidualnego uzgodnienia
Należy wskazać, że przepisy art. 3851
-3853 Kodeksu cywilnego stanowią materialną
podstawę zarówno dla abstrakcyjnej kontroli postanowień wzorca umowy prowadzonej
przez Prezesa Urzędu (do dnia 16 kwietnia 2016r. przez Sąd Ochrony Konkurencji
i Konsumentów- dalej: SOKiK), jak i dla kontroli incydentalnej, prowadzonej przez sąd
w sprawie o uznanie postanowień umowy za niedozwolone. Postępowania te mają tę samą
kodeksową podstawę materialną, jednak różny pozostaje przedmiot kontroli. W pierwszym
przypadku przedmiotem kontroli Prezesa Urzędu są postanowienia wzorca umowy,
w drugim- konkretne postanowienia umowy. Przyjmuje się jednocześnie, że ustawodawca
użył w art. 3851
§ 1 Kodeksu cywilnego terminu „postanowienia umowy” w znaczeniu
potocznym (w imię postulatu zrozumiałości treści przepisu), obejmując nim zarówno
postanowienia umowy w ścisłym znaczeniu tego terminu (czyli objęte konsensem stron
postanowienia czynności prawnej), jak i postanowienia wzorców umownych, które nie są
„postanowieniami umowy” w ścisłym znaczeniu, ale kształtują także treść stosunku
zobowiązaniowego (por. np. wyroki: Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21
października 2011r. sygn. akt VI ACa 618/11 i Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2004r.
sygn. akt I CK 635/03).
W postępowaniu w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za
niedozwolone Prezes Urzędu nie bada konkretnych stosunków umownych pomiędzy
kontrahentami, ale postanowienia wzorca i treść hipotetycznych stosunków, jakie mogą
powstać pomiędzy przedsiębiorcą a potencjalnym konsumentem na jego podstawie.
W konsekwencji, nie ma znaczenia, czy konkretna umowa była między stronami
negocjowana bądź, czy wzorzec był, czy też nie był zastosowany przy zawieraniu
konkretnej umowy. Kontrola Prezesa Urzędu ma charakter oceny ex ante i obejmuje
wzorzec, nie zaś konkretną umowę. Decydujące znaczenie ma fakt, że przedsiębiorca
wprowadził wzorzec do obrotu, występując do konsumentów z ofertą zawarcia umowy
w oparciu o jego postanowienia. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.
W związku powyższym, przedmiot kontroli abstrakcyjnej, którym są postanowienia wzorca
umowy, a nie postanowienia umów zawieranych przy wykorzystaniu wzorca powoduje, że
w ramach tej kontroli przesłanka braku indywidualnego uzgodnienia, o której mowa w art.
3851
§ 1 Kodeksu cywilnego, nie ma znaczenia.
Sprzeczność z dobrymi obyczajami
Jak wskazano powyżej, abstrakcyjna ocena abuzywności postanowienia wzorca
powinna uwzględniać dwie przesłanki merytoryczne wymienione w art. 3851
§ 1 Kodeksu
8
cywilnego: sprzeczność z dobrymi obyczajami oraz rażące naruszenie interesów
konsumenta, które muszą być spełnione kumulatywnie.
Dobre obyczaje są uznawane za reguły postępowania zgodne z etyką, moralnością
i aprobowanymi społecznie obyczajami. Istotą tego pojęcia jest szeroko rozumiany
szacunek dla drugiego człowieka. W stosunkach z konsumentami powinien on wyrażać się
właściwym informowaniem o przysługujących uprawnieniach, niewykorzystywaniem
uprzywilejowanej pozycji profesjonalisty i rzetelnym traktowaniem partnerów umów. Za
sprzeczne z dobrymi obyczajami można uznać działania zmierzające do
niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania u konsumenta, a także
wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności. Chodzi więc o postępowanie, które potocznie
jest rozumiane jako nieuczciwe, nierzetelne, sprzeczne z akceptowanymi standardami
działania (por. wyroki SOKiK z dnia: 23 lutego 2006r. sygn. akt XVII AmA 118/04, 14 grudnia
2006r. sygn. akt XVII AmC 152/05 i 4 września 2012r. sygn. akt XVII AmC 5500/11; wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2004r. sygn. akt I CK 635/03).
Dobre obyczaje są pozaprawnymi normami postępowania, którymi winni kierować
się przedsiębiorcy względem konsumentów. Ich treści nie da się określić w sposób
wyczerpujący, ponieważ kształtowane są przez postawy uwarunkowane zarówno
przyjmowanymi wartościami moralnymi, jak i celami ekonomicznymi i związanymi z nimi
praktykami życia gospodarczego. Dobre obyczaje to w szczególności normy postępowania
polecające nienadużywanie w stosunku do słabszego uczestnika obrotu posiadanej
przewagi kontraktowej. Oceniając postanowienie pod kątem tej przesłanki Prezes Urzędu
musi dokonać jej konkretyzacji, czyli wskazać, na czym polega naruszenie dobrych
obyczajów w tym postanowieniu.
Przy ocenie nieuczciwego charakteru danego postanowienia pomocna może być
weryfikacja jego „przyzwoitości”, polegająca na zbadaniu, czy oceniane postanowienie
wzorca umowy jest sprzeczne z ogólnym wzorcem zachowań przedsiębiorców wobec
konsumentów. Ocena taka wymaga także ustalenia, jak wyglądałyby prawa lub obowiązki
konsumenta w braku takiej klauzuli. Jeżeli konsument byłby w lepszej sytuacji na
podstawie ogólnych przepisów, gdyby konkretnego postanowienia wzorca nie było, należy
przyjąć, że ma ono charakter nieuczciwy (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia: 19 marca
2007r. sygn. akt III SK 21/06, 11 października 2007r. sygn. akt III SK 19/07 i 29 sierpnia
2013r. sygn. I CSK 660/12).
Rażące naruszenie interesów konsumenta
Druga z przesłanek wymienionych w art. 3851
§ 1 Kodeksu cywilnego odnosi się do
rażącego, tj. doniosłego, znaczącego naruszenia interesów konsumenta. Kwestii rażącego
naruszenia interesów konsumenta nie można sprowadzać do kategorii czysto ekonomicznej,
rachunkowej, a więc porównania pieniężnej wartości świadczeń. Określenie „rażąco"
należy odnieść do znacznego odbiegania przyjętego uregulowania od zasad uczciwego
(słusznego) wyważenia praw i obowiązków. Za tego typu zasady konstruujące modelowe
(optymalne) ukształtowanie praw i obowiązków umownych stron traktowane są przepisy
ustawowe o charakterze dyspozytywnym. Stąd też nie jest możliwe ustalenie pewnych
ogólnych kryteriów, których spełnienie w każdej sytuacji automatycznie prowadzić będzie
do uznania, że interesy danego konsumenta zostały rażąco naruszone. Oznacza to, że
ocena, czy postanowienia zawartej umowy rażąco naruszają interesy konsumenta, powinna
być dokonywana in concreto, przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności danego
przypadku.
Pojęcie „interesy” konsumenta należy przy tym rozumieć szeroko, nie tylko jako
niekorzystne ukształtowanie jego sytuacji ekonomicznej. Należy tu uwzględnić także takie
aspekty, jak: niewygoda organizacyjna, strata czasu, nierzetelne traktowanie, naruszenie
prywatności konsumenta, czy inne uciążliwości, jakie mogłyby powstać na skutek
wprowadzenia do zawartej umowy ocenianego postanowienia. Przy określaniu stopnia
naruszenia interesów konsumenta należy z kolei stosować nie tylko kryteria obiektywne
(np. wielkość poniesionych czy grożących strat), lecz również względy subiektywne
związane bądź to z przedsiębiorcą bądź z konsumentami. Konieczne jest zbadanie, jaki
9
jest zakres grożących potencjalnemu konsumentowi strat lub niedogodności (por. wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2004r. sygn. akt I CK 635/03; wyrok SOKiK z dnia 26
maja 2015r. sygn. akt XVII AmC 2615/14).
Dokonując wykładni art. 3851
§ 1 Kodeksu cywilnego, Sąd Najwyższy w wyroku
z dnia 13 lipca 2005r. sygn. akt I CK 832/04 stwierdził, że „rażące naruszenie interesów
konsumenta” oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego
niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym, natomiast „działanie wbrew dobrym
obyczajom” w zakresie kształtowania treści takiego stosunku obligacyjnego wyraża się
w tworzeniu przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą
w równowagę kontraktową tego stosunku. Sąd Najwyższy podkreślił jednocześnie, że obie
wskazane w tym przepisie formuły prawne służą ocenie tego, czy standardowe klauzule
umowne zawarte we wzorcu umownym przekraczają zakreślone przez ustawodawcę
granice rzetelności kontraktowej twórcy wzorca w zakresie kształtowania praw
i obowiązków stron konsumenckiego stosunku obligacyjnego.
Ocena postanowień wzorca umowy Spółki
1.
W stosowanym przez Spółkę wzorcu umowy deweloperskiej zamieszczono
postanowienie wyłączające prawo konsumenta do odstąpienia od umowy w razie różnicy
w powierzchni lokalu w granicach do 2% lub równej 2% (§ 2 ust. 4 lit. a). Postanowienie to
stanowi zastrzeżenie do regulacji § 2 ust. 4 przewidującej, że w przypadku wystąpienia
różnicy pomiędzy projektowaną powierzchnią lokalu wynikającą z dokumentacji
projektowej a powierzchnią wynikającą z ostatecznego obmiaru dokonanego po
wybudowaniu budynku, nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy.
W opinii Prezesa Urzędu, sprzeczność z dobrymi obyczajami tego postanowienia
przejawia się w naruszeniu przez Spółkę zasady rzetelnego traktowania kontrahentów
i wykorzystaniu pozycji profesjonalisty przy formułowaniu postanowień umownych.
Pozbawienie konsumenta prawa do odstąpienia od umowy w razie wystąpienia
wskazanej różnicy w powierzchni lokalu po obmiarze w stosunku do powierzchni ustalonej
w umowie oznacza, że konsument musi zaakceptować inną niż umówiona powierzchnię
nabywanego lokalu. Konsument musi więc zaakceptować lokal o innych cechach niż te,
które brał pod uwagę decydując o przyjęciu oferty Spółki, z czym związane mogą być dla
niego określone niedogodności (np. lokal o mniejszej powierzchni może nie spełniać
oczekiwań konsumenta wskutek zmniejszenia jego funkcjonalności, lokal o większej
powierzchni może wymagać większych nakładów finansowych, zakupu większej ilości
materiałów itp.). Konsument nie ma przy tym wpływu na sposób wykonania świadczenia
przez Spółkę i to, jaki lokal ostatecznie otrzyma. Brak prawa do odstąpienia od umowy
w przypadku ww. zmian powierzchni może tym samym wpływać na stan niepewności
konsumenta co do cech (właściwości) świadczenia Spółki. Może też uzasadniać wniosek, że
konsekwencje wybudowania lokalu o powierzchni innej niż umówiona poniesie
w rzeczywistości konsument, który nie ma żadnych możliwości kwestionowania tego faktu.
Należy zauważyć, że samo przyznanie konsumentowi prawa do odstąpienia od
umowy w razie zmiany powierzchni lokalu może stanowić określony środek oddziaływania
na dewelopera, prowadzący do wykonania przez niego przedmiotu umowy zgodnie
z uzgodnieniami stron umowy. Przyznanie konsumentowi ww. prawa powoduje bowiem, że
deweloper musi liczyć się z możliwością niezaakceptowania tych zmian przez konsumenta,
wyrażoną w oświadczeniu o zerwaniu łączącego go z deweloperem stosunku umownego.
W tej sytuacji deweloper musi więc brać pod uwagę potencjalne skutki dostarczenia
konsumentowi lokalu o innej powierzchni niż umówiona. Z punktu widzenia konsumenta
prawo to stanowi natomiast gwarancję, że będzie mieć wybór, jeżeli okaże się, że
powierzchnia lokalu po wybudowaniu różni się od tej wskazanej w umowie, tj. będzie mógł
zdecydować, czy akceptuje bądź nie ww. zmiany.
W ocenie Prezesa Urzędu, dobre obyczaje w relacjach dewelopera z konsumentami
wymagają, aby konsument mógł odstąpić od umowy w przypadku ustalenia, że
10
powierzchnia wybudowanego lokalu jest inna niż projektowana, przewidziana w umowie.
Za dobry obyczaj należy uznać też wykonanie przez przedsiębiorcę zobowiązania zgodnie
z umową, a w przypadku niespełnienia tego warunku- zapewnienie odpowiedniej ochrony
konsumentowi. Z uwagi na powyższe, uzasadnione jest stwierdzenie, że nieprzyznanie
konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany w określonych
granicach powierzchni lokalu, może także rażąco naruszać interesy konsumenta.
Jedynie na marginesie należy w tym miejscu wskazać, że poprzez stwierdzenie
abuzywności ww. postanowienia Prezes Urzędu nie kwestionuje faktu występowania różnic
pomiędzy projektowaną i ostateczną powierzchnią lokalu będącego przedmiotem umowy
deweloperskiej, ale uregulowanie relacji stron w sposób, który wyłącza prawo konsumenta
do odstąpienia od umowy przy zmianach powierzchni nie przekraczających ustalonego
przez dewelopera poziomu.
Warto jednocześnie zauważyć, że ww. postanowienie wyłącza prawo konsumenta
do odstąpienia od umowy przy różnicach aż do 2% powierzchni. Można przykładowo
wskazać, że zmiana o 2% przy lokalu o powierzchni 50 m2
oznacza, że dostarczony
konsumentowi lokal będzie o 1 m2 większy bądź mniejszy niż lokal, na który konsument
zdecydował się zawierając umowę ze Spółką. Jest to o tyle istotne, że jeżeli powierzchnia
lokalu okaże się po obmiarze większa niż projektowana w granicach do 2% lub będzie
równa 2%, konsument będzie zobowiązany do odpowiedniej dopłaty do ceny lokalu zgodnie
z § 2 ust. 5 wzorca. Zważywszy choćby na przeciętną wartość rynkową 1 m2 powierzchni
lokalu może okazać się, że konsument będzie musiał dopłacić do ceny nawet kilka lub
kilkanaście tysięcy złotych, co może stanowić dla niego nieprzewidziany wydatek, na
zapłatę którego nie będzie przygotowany finansowo. Z tego względu postanowienie może
również spełniać przesłanki klauzuli niedozwolonej z art. 3853 pkt 20 Kodeksu cywilnego.
Przepis ten stanowi, że w razie wątpliwości za niedozwolone uznaje się postanowienia
umowne, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub
podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi
prawa odstąpienia od umowy.
Zdaniem Prezesa Urzędu, abuzywność omawianego postanowienia potwierdza
ponadto test jego „przyzwoitości”. Bez wątpienia konsument byłby w lepszej sytuacji,
gdyby we wzorcu nie zamieszczono ww. postanowienia, ponieważ na podstawie § 2 ust. 4
mógłby odstąpić od zawartej ze Spółką umowy w każdym przypadku, gdyby powierzchnia
jego lokalu wynikająca z ostatecznego obmiaru różniła się od powierzchni projektowanej,
a zatem niezależnie od wielkości ujawnionej różnicy powierzchni.
Mając na względzie powyższe, Prezes Urzędu uznał, że ww. postanowienie stanowi
niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 3851
§ 1 Kodeksu cywilnego.
2.
§ 8 ust. 2 wzorca umowy deweloperskiej zastrzega na rzecz konsumenta karę
umowną w przypadku nieprzeniesienia przez Spółkę prawa własności lokalu w terminie
określonym w umowie. Zgodnie z tym postanowieniem, konsument jest uprawniony do
żądania od Spółki zapłaty kary umownej za każdy dzień opóźnienia, w wysokości odsetek
ustawowych wyliczonych od zapłaconej ceny, przy czym łącznie kwota należnej
konsumentowi kary umownej nie może być wyższa niż 3% ceny.
Ograniczenie wysokości należnej konsumentowi kary umownej przesądza o uznaniu,
że postanowienie to spełnia przesłanki klauzuli niedozwolonej określonej w art. 3853 pkt 2
Kodeksu cywilnego. Stosownie do powołanego przepisu, w razie wątpliwości uważa się, że
niedozwolonymi postanowieniami umowy są te, które wyłączają lub istotnie ograniczają
odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie
zobowiązania. Niewątpliwie wskazanie maksymalnej wysokości kary umownej należnej
konsumentowi w razie zaniechania Spółki w przeniesieniu własności lokalu może ograniczać
odpowiedzialność Spółki za nienależyte wykonanie umowy.
Zdaniem Prezesa Urzędu, postanowienie spełnia także przesłanki, o których mowa
w art. 3851
§ 1 Kodeksu cywilnego. Ukształtowanie stosunku umownego w sposób, który
11
pozbawia konsumenta możliwości uzyskania od przedsiębiorcy kary umownej powyżej
określonej wysokości, jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. Takie ograniczenie powoduje,
że po upływie określonego okresu opóźnienia Spółka nie poniesie żadnej odpowiedzialności
względem konsumenta. Mając zagwarantowaną górną granicę kary umownej, Spółka może
nie narażając się na żadne negatywne konsekwencje finansowe przez dłuższy czas nie
dotrzymywać terminu wykonania swojego głównego zobowiązania, czyli przeniesienia
własności lokalu na nabywcę. De facto Spółka może przerzucić w całości negatywne skutki
swojego zaniechania na konsumenta, zabezpieczając własny interes ekonomiczny
i pomijając interes swojego kontrahenta. Wskutek zastosowania ww. postanowienia
w istocie to konsument poniesie wszelkie konsekwencje opóźnienia Spółki, wynikające
z konieczności dostosowania własnej sytuacji życiowej czy finansowej do faktu
niedotrzymania przez Spółkę terminu przeniesienia własności lokalu. Należy
w szczególności wskazać, że konsument finansujący zakup lokalu np. z kredytu bankowego
do czasu przeniesienia na niego własności lokalu ponosi wyższe koszty kredytu (np. wyższe
odsetki). Z drugiej strony, ograniczenie wysokości kary umownej powoduje, że konsument
nie ma żadnych środków nacisku, aby wpłynąć na wykonanie przez Spółkę jej zobowiązania
w zakresie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokalu. Taką
formą nacisku mogłaby być z pewnością kara umowna zastrzeżona na wypadek
niewykonania ww. zobowiązania, pod warunkiem jednak, że jej wysokość nie byłaby, tak
jak w analizowanym postanowieniu, ograniczona. W przypadku kary umownej nie
ograniczonej co do wysokości, Spółka realnie odczułaby konsekwencje finansowe swojego
zaniechania w każdym dniu opóźnienia, ponosząc faktycznie odpowiedzialność względem
konsumenta. Uzasadnia to wniosek, że postanowienie narusza jednocześnie w rażący
sposób ekonomiczny interes konsumenta, pozbawiając go możliwości zaspokojenia
roszczeń w razie dłuższego okresu zaniechania Spółki w przeniesieniu własności, tj. ponad
równowartość 3% ceny lokalu.
Należy również zwrócić uwagę na skutki wynikające z zastrzeżenia kary umownej,
związane m.in. z określonymi ułatwieniami dowodowymi. Zgodnie z art. 484 § 1 Kodeksu
cywilnego, w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna
należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na
wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość
zastrzeżonej kary umownej nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.
Zdanie pierwsze art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego modyfikuje ogólne przesłanki
odpowiedzialności kontraktowej dłużnika, w razie powstania obowiązku zapłaty przez
niego kary umownej. Zastrzeżenie kary umownej modyfikuje reguły odpowiedzialności
w tym sensie, że wierzyciel wskazuje tylko sam fakt zastrzeżenia kary i niewykonanie lub
nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika. Co więcej, zastrzeżenie kary nie
zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł
szkody (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2003r. sygn. akt III CZP 61/03).
Istotne jest zatem, aby kara umowna przewidziana w relacjach przedsiębiorcy
z konsumentem stanowiła realną wartość dla konsumenta.
Trzeba też zauważyć, że w braku odmiennych postanowień wzorca, konsument nie
ma możliwości dochodzenia od Spółki odszkodowania przewyższającego wysokość kary
umownej. W opinii Prezesa Urzędu, brak regulacji pozwalającej konsumentowi na
dochodzenie odszkodowania przewyższającego karę umowną przy ograniczeniu wysokości
kary dodatkowo wzmacnia negatywny skutek wynikający z zastosowania ww.
postanowienia. Tym samym zakwestionowane postanowienie rażąco narusza zarówno
ekonomiczne, jak i pozaekonomiczne interesy konsumenta.
Nie może ponadto budzić wątpliwości, że sytuacja konsumenta w przypadku braku
ww. ograniczenia kary umownej byłaby korzystniejsza, skoro konsument mógłby domagać
się od Spółki kary umownej za każdy dzień opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu,
niezależnie od tego, w jakiej relacji naliczona z tego tytułu kwota pozostawałaby do ceny
lokalu. Zastrzeżenie kary umownej bez ograniczenia jej wysokości spowodowałoby więc, że
konsument mógłby uzyskać tytułem kary umownej kwotę odpowiadającą faktycznemu
opóźnieniu Spółki.
12
W świetle powyższego, Prezes Urzędu stwierdził, że ww. postanowienie spełnia
przesłanki określone w art. 3851
§ 1 oraz art. 3853 pkt 2 Kodeksu cywilnego.
Uznając wskazane postanowienia za niedozwolone, na podstawie art. 23b ust. 1
ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urzędu zakazał Spółce ich
wykorzystywania.
II.
Zgodnie z art. 23b ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decyzji
o uznaniu postanowienia wzorca umowy za niedozwolone i zakazującej jego
wykorzystywania, Prezes Urzędu może określić środki usunięcia trwających skutków
naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 23a, w szczególności zobowiązać przedsiębiorcę
do: 1) poinformowania konsumentów, będących stronami umów zawartych na podstawie
wzorca, o którym mowa w ust. 1, o uznaniu za niedozwolone postanowień tego wzorcaw sposób określony w decyzji; 2) złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia
o treści i w formie określonej w decyzji.
W rozpatrywanej sprawie Prezes Urzędu zdecydował o zastosowaniu wskazanych
środków w postaci zobowiązania Spółki do: skierowania do konsumentów, będących
stronami umów deweloperskich zawartych na podstawie wzorca umowy deweloperskiej,
w którym zamieszczono postanowienia uznane za niedozwolone, pisemnej informacji
o wydaniu niniejszej decyzji oraz zamieszczenia stosownego komunikatu o decyzji na
stronie internetowej Spółki.
Zdaniem Prezesa Urzędu, przesłanie do kontrahentów Spółki, listem poleconym,
informacji o wydanej decyzji i bezskuteczności klauzul abuzywnych, pozwoli im na ocenę
sytuacji prawnej względem Spółki, przede wszystkim w zakresie wynikających z tej decyzji
skutków. Wykonanie obowiązku polegającego na publikacji komunikatu na powszechnie
dostępnej stronie internetowej Spółki pozwoli z kolei na zrealizowanie celów edukacyjnych
decyzji oraz prewencyjnych, odstraszających zarówno Spółkę, jak i innych deweloperów
przed stosowaniem w obrocie konsumenckim niedozwolonych postanowień umownych.
W ten sposób informacja o decyzji Prezesa Urzędu będzie mogła dotrzeć do szerokiego
grona konsumentów oraz przedsiębiorców.
III.
Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 3a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów,
Prezes Urzędu może nałożyć na przedsiębiorcę, w drodze decyzji, karę pieniężną
w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym
rok nałożenia kary, jeżeli przedsiębiorca ten, choćby nieumyślnie, dopuścił się naruszenia
zakazu określonego w art. 23a ustawy. Art. 106 ust. 3 ww. ustawy, wskazujący sposób
obliczania obrotu, przewiduje m.in. w pkt 1, że obrót oblicza się jako sumę przychodów
wykazanych w rachunku zysków i strat- w przypadku przedsiębiorcy sporządzającego taki
rachunek na podstawie przepisów o rachunkowości. Art. 106 ust. 5 ustawy stanowi przy
tym, że w przypadku gdy przedsiębiorca w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia
kary nie osiągnął obrotu lub osiągnął obrót w wysokości nieprzekraczającej równowartości
100.000 euro, Prezes Urzędu nakładając karę pieniężną na podstawie ust. 1 uwzględnia
średni obrót osiągnięty przez przedsiębiorcę w trzech kolejnych latach obrotowych
poprzedzających rok nałożenia kary.
Z przekazanych przez Spółkę informacji wynika, że w 2020r. uzyskała obrót
w wysokości [usunięto] zł, co uwzględniając średni kurs euro ogłoszony przez Narodowy
Bank Polski w dniu 31 grudnia 2020r., tj. 4,6148 zł, stanowi [usunięto] euro po
zaokrągleniu (stosownie do art. 5 powołanej ustawy, przeliczenie wartości euro oraz
innych walut obcych na złote oraz wartości złotego na euro jest dokonywane według kursu
średniego walut obcych ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski w ostatnim dniu roku
kalendarzowego poprzedzającego rok nałożenia kary). Obrót Spółki w 2020r. jest więc
wyższy niż 100.000 euro. Uzasadnia to zastosowanie przy nałożeniu na Spółkę kary
pieniężnej art. 106 ust. 1 ustawy.
13
Kara pieniężna za naruszenie zakazu określonego w art. 23a ustawy ma charakter
fakultatywny. O tym, czy w konkretnej sprawie w odniesieniu do wskazanego
przedsiębiorcy zasadne jest nałożenie kary pieniężnej decyduje, w ramach uznania
administracyjnego, Prezes Urzędu. Należy zwrócić uwagę, że przepisy ustawy o ochronie
konkurencji i konsumentów nie określają jakichkolwiek przesłanek, od których uzależnione
byłoby podjęcie decyzji o nałożeniu kary. Ustawodawca wskazał jedynie w art. 111 ustawy
te okoliczności, które Prezes Urzędu ma obowiązek uwzględnić decydując o wymiarze kary
pieniężnej. Są to w szczególności okoliczności naruszenia przepisów ustawy oraz uprzednie
naruszenie przepisów ustawy, a także: okres, stopień oraz skutki rynkowe naruszenia
przepisów ustawy, przy czym stopień naruszenia Prezes Urzędu ocenia biorąc pod uwagę
okoliczności dotyczące natury naruszenia i działalności przedsiębiorcy, która stanowiła
przedmiot naruszenia (art. 111 ust. 1 pkt 1 ustawy).
Ustalając wysokość kar pieniężnych Prezes Urzędu bierze również pod uwagę
okoliczności łagodzące oraz obciążające, które wystąpiły w sprawie. Zgodnie z art. 111 ust.
3 pkt 2 ustawy, okolicznościami łagodzącymi są w szczególności: dobrowolne usunięcie
skutków naruszenia, zaniechanie naruszenia przed wszczęciem postępowania lub
niezwłocznie po jego wszczęciu, podjęcie z własnej inicjatywy działań w celu zaprzestania
naruszenia lub usunięcia jego skutków oraz współpraca z Prezesem Urzędu w toku
postępowania, w szczególności przyczynienie się do szybkiego i sprawnego
przeprowadzenia postępowania. Wśród zamkniętego katalogu okoliczności obciążających
art. 111 ust. 4 pkt 2 ustawy wymienia: znaczny zasięg terytorialny naruszenia lub jego
skutków, znaczne korzyści uzyskane przez przedsiębiorcę w związku z dokonanym
naruszeniem, dokonanie uprzednio podobnego naruszenia oraz umyślność naruszenia.
Zdaniem Prezes Urzędu, okoliczności niniejszej sprawy, przejawiające się przede
wszystkim w możliwych negatywnych skutkach wynikających z zastosowania postanowień
uznanych za niedozwolone dla ekonomicznych i pozaekonomicznych interesów
konsumentów, przesądzają o nałożeniu na Spółkę kar pieniężnych.
Ocena zgromadzonego materiału dowodowego wskazuje na nieumyślne naruszenie
przez Spółkę zakazu wyrażonego w art. 23a ustawy. W opinii Prezesa Urzędu, Spółka
naruszyła zasady ostrożności w relacjach z konsumentami. Należy podkreślić, że jako
profesjonalista Spółka ma obowiązek w swoich działaniach skierowanych wobec
konsumentów uwzględnić obowiązujące przepisy prawa, w tym określające, jakie
postanowienia mogą spełniać przesłanki niedozwolonych postanowień umownych. Z racji
posługiwania się wzorcem umownym w obrocie z konsumentami, Spółka powinna zwrócić
szczególną uwagę na przepisy art. 3851
§ 1 i art. 3853 Kodeksu cywilnego oraz zakaz
wynikający z art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Uwzględnienie przez
Spółkę tych przepisów, z uwagi na zawodowy charakter prowadzonej działalności, nie
wymaga zachowania szczególnej bądź nadzwyczajnej staranności. Należy także wskazać na
bogate i utrwalone orzecznictwo sądowe dotyczące niedozwolonych postanowień wzorców
umów w stanie prawnym obowiązującym przed dniem 17 kwietnia 2016r., tj. przed
przyznaniem Prezesowi Urzędu kompetencji do orzekania w sprawach o uznanie
postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Postanowienia o podobnej treści, jak
zakwestionowane w niniejszym postępowaniu, zostały wpisane na mocy wyroków sądowych
do rejestru niedozwolonych postanowień umownych m.in. w pozycjach: 227, 1540; 156,
1392, 1396 i 1398.
Zdaniem Prezesa Urzędu, zaznajomienie się z klauzulami wpisanymi do rejestru
pozwoliłoby Spółce już na etapie przygotowania wzorca na rozważenie i rezygnację
z klauzul, które mogłyby wywoływać tożsame skutki, jak klauzule ocenione wcześniej
negatywnie w postępowaniu sądowym, względnie ich modyfikację, eliminującą ich
abuzywną treść. W świetle ustalonych okoliczności Prezes Urzędu uznał, że stwierdzone
w niniejszym postępowaniu naruszenia są skutkiem niedochowania przez Spółkę należytej
staranności.
Rozstrzygając o wysokości kar za stosowanie poszczególnych postanowień Prezes
Urzędu uwzględnił okres trwania stwierdzonego naruszenia. Zakwestionowany wzorzec
umowy deweloperskiej, w którym zamieszczone zostały ww. postanowienia, Spółka
14
wykorzystywała w obrocie konsumenckim ponad 1 rok (od września 2018r. do września
2020r.)
Prezes Urzędu wziął pod uwagę, że pierwsze z postanowień uznanych za
niedozwolone (pkt I.1 sentencji decyzji) pozbawia konsumenta prawa odstąpienia od
umowy w przypadku ujawnionych po obmiarze różnic w powierzchni lokalu w stosunku do
powierzchni wskazanej w umowie, w granicach do 2% lub równych 2%. Tego rodzaju
regulacja oznacza, że w razie wystąpienia różnicy nie przekraczającej ustalonego poziomu
konsument będzie musiał zaakceptować lokal o powierzchni innej niż ustalona na etapie
wyboru przez niego oferty Spółki i podjęcia decyzji o zawarciu z nią umowy. Nieprzyznanie
konsumentowi prawa odstąpienia od umowy w tej sytuacji oznacza ponadto, że jeżeli
powierzchnia lokalu okaże się po obmiarze większa niż projektowana w granicach do 2%
lub o 2%, to konsument będzie zobowiązany do odpowiedniej dopłaty do ceny lokalu. Przy
uwzględnieniu przeciętnej wartości rynkowej 1 m2 powierzchni lokalu może okazać się, że
konsument będzie musiał dopłacić do ceny nawet kilka lub kilkanaście tysięcy złotych, co
może stanowić dla niego nieprzewidziany wydatek. Z tej przyczyny postanowienie może
negatywnie wpływać także na ekonomiczne interesy konsumenta. Prezes Urzędu wziął
jednocześnie pod uwagę, że przeważająca część obrotu uzyskanego przez Spółkę w 2020r.
pochodzi z transakcji, która nie była związana z obrotem konsumenckim i nie pochodziła
z działalności Spółki jako dewelopera w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 16 września
2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U.
z 2019r. poz. 1805 ze zm.). Obrót Spółki z tytułu sprzedaży lokali stanowił jedynie ok.
[usunięto] % jej łącznego obrotu za 2020r. W konsekwencji Prezes Urzędu ustalił kwotę
bazową kary za stosowanie ww. klauzuli na poziomie [usunięto] % obrotu Spółki w 2020r.,
tj. w wysokości 16.153,34 zł.
W dalszym etapie kalkulacji kary Prezes Urzędu rozważył, czy wskazana kwota
powinna podlegać modyfikacjom z uwagi na występujące w sprawie okoliczności łagodzące
bądź obciążające. Prezes Urzędu uznał, że nie ma okoliczności łagodzących, które
wpływałyby na obniżenie ustalonej kwoty bazowej kary. Należy w szczególności zauważyć,
że zaniechanie stosowania ww. wzorca umowy deweloperskiej nie wynika z inicjatywy
Spółki i podjętych przez nią działań polegających na wyeliminowaniu wzorca z obrotu
prawnego, ale faktu zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego Active City 1 i uzyskania
decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku wybudowanego w ramach tego
przedsięwzięcia. Prezes Urzędu uznał, że nie ma również okoliczności obciążających, które
przemawiałyby za podwyższeniem wskazanej kwoty bazowej kary. Przede wszystkim
Spółce nie można przypisać umyślności działania, a więc zamiaru naruszenia przepisów
ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Biorąc pod uwagę powyższe, za stosowanie
postanowienia z pkt I.1 sentencji decyzji Prezes Urzędu nałożył na Spółkę karę pieniężną
w wysokości 16.153 zł po zaokrągleniu, co stanowi [usunięto] % obrotu Spółki w 2020r.
Oceniając szkodliwość drugiego z postanowień (pkt I.2 sentencji decyzji), które
ogranicza wysokość należnej konsumentowi kary umownej w razie opóźnienia Spółki
w przeniesieniu prawa własności lokalu, Prezes Urzędu wziął pod uwagę jego bezpośredni
negatywny wpływ na sytuację finansową konsumenta. Zastrzeżenie we wzorcu, że kwota
kary umownej nie może być wyższa niż 3% ceny lokalu skutkuje w istocie zwolnieniem się
Spółki z odpowiedzialności względem konsumenta za niewykonanie zobowiązania przez
dłuższy czas. Jeżeli bowiem naliczona z tytułu opóźnienia Spółki kwota przekroczy poziom
3% ceny, to pomimo dalszego opóźnienia Spółki w zawarciu umowy przenoszącej własność
lokalu, kara nie będzie już naliczana. Prezes Urzędu uwzględnił przy tym, tak jak
w przypadku postanowienia z pkt I.1 sentencji decyzji, znikomy udział obrotów Spółki jako
dewelopera w stosunku do łącznego obrotu uzyskanego w 2020r. Z tych względów Prezes
Urzędu ustalił kwotę bazową kary za stosowanie ww. postanowienia na poziomie [usunięto]
% obrotu Spółki w 2020r., tj. w wysokości 24.230,01 zł.
Dokonując kalkulacji kary, w dalszej kolejności Prezes Urzędu rozważył, czy
w odniesieniu do omawianego naruszenia występują okoliczności łagodzące bądź
obciążające. Podobnie jak w przypadku omówionym powyżej Prezes Urzędu stwierdził, że
nie ma okoliczności łagodzących, ani obciążających, które powinny wpływać na wysokość
15
kary. Ostatecznie za stosowanie postanowienia objętego pkt I.2. sentencji decyzji Prezes
Urzędu nałożył na Spółkę karę pieniężną w wysokości 24.230 zł po zaokrągleniu, co stanowi
[usunięto] % obrotu Spółki w 2020r.
Zdaniem Prezesa Urzędu, nałożone na Spółkę kary są adekwatne do okoliczności,
a także okresu, stopnia i skutków rynkowych stwierdzonego naruszenia przepisów ustawy.
Kary pełnią funkcję represyjną, stanowiąc sankcję i dolegliwość za naruszenie przepisów
ustawy oraz prewencyjną, zapobiegającą ponownemu ich naruszeniu przez Spółkę. Nie bez
znaczenia jest również ich walor wychowawczy, odstraszający innych przedsiębiorców
świadczących usługi deweloperskie przed stosowaniem we wzorcach umów niedozwolonych
postanowień umownych.
Z uwagi na powyższe, orzeczono jak w pkt III sentencji.
Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, karę
pieniężną należy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji
na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie: NBP O/O Warszawa 51
1010 1010 0078 7822 3100 0000.
IV.
Art. 77 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przewiduje, że jeżeli
w wyniku postępowania Prezes Urzędu stwierdził naruszenie przepisów ustawy,
przedsiębiorca, który dopuścił się tego naruszenia oraz osoba zarządzająca, o której mowa
w art. 6a, są obowiązani ponieść koszty postępowania. Zgodnie z art. 80 powołanej
ustawy, Prezes Urzędu rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które może być
zamieszczone w decyzji kończącej postępowanie.
Należy zauważyć, że ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie zawiera
wyczerpujących regulacji dotyczących rozstrzygnięcia o kosztach postępowania. Art. 83
ww. ustawy stanowi jednak, że w sprawach nieuregulowanych w ustawie do postępowania
przed Prezesem Urzędu stosuje się przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960r.- Kodeks
postępowania administracyjnego. Stosownie do art. 264 § 1 Kodeksu postępowania
administracyjnego, jednocześnie z wydaniem decyzji organ administracji publicznej ustali
w drodze postanowienia wysokość kosztów postępowania, osoby zobowiązane do ich
poniesienia oraz termin i sposób ich uiszczenia.
Do kosztów przeprowadzonego w niniejszej sprawie postępowania zaliczono,
zgodnie z art. 263 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, poniesione koszty
doręczenia pism Spółce w wysokości 17 zł.
Ww. koszty należy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji na
podany powyżej rachunek bankowy.
Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów
w zw. z art. 47928 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
(t.j. Dz.U. z 2020r. poz. 1575 ze zm.) od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu
Okręgowego w Warszawie- Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie miesiąca
od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji
i Konsumentów- Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu.
W przypadku kwestionowania wyłącznie postanowienia o kosztach zawartego w pkt
IV sentencji decyzji, na podstawie art. 264 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego
w zw. z art. 83 i art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zw. z art.
47932 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, Spółce przysługuje prawo wniesienia
zażalenia do Sądu Okręgowego w Warszawie- Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów,
w terminie tygodnia od dnia doręczenia niniejszej decyzji, za pośrednictwem Prezesa
Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji
i Konsumentów w Poznaniu.
16
Zgodnie z art. 3 ust. 2 pkt 9 w związku z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r.
o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2020r. poz. 755 ze zm.),
odwołanie od decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów podlega opłacie
stałej w kwocie 1000 zł. Zgodnie z art. 32 ust 2 tej ustawy, zażalenie na postanowienie
Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów podlega opłacie w kwocie 500 zł.
Zgodnie z art. 103 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, sąd może
przyznać zwolnienie od kosztów sądowych osobie prawnej lub jednostce organizacyjnej
niebędącej osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną, jeżeli wykazała, że
nie ma dostatecznych środków na ich uiszczenie.
Zgodnie z art. 105 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,
wniosek o przyznanie zwolnienia od kosztów sądowych należy zgłosić na piśmie lub ustnie
do protokołu w sądzie, w którym sprawa ma być wytoczona lub już się toczy.
Stosownie do treści art. 117 § 1, § 3 i § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, strona
zwolniona przez sąd od kosztów sądowych w całości lub części, może domagać się
ustanowienia adwokata lub radcy prawnego. Osoba prawna lub inna jednostka
organizacyjna, której ustawa przyznaje zdolność sądową, niezwolniona przez sąd od
kosztów sądowych, może się domagać ustanowienia adwokata lub radcy prawnego, jeżeli
wykaże, że nie ma dostatecznych środków na poniesienie kosztów wynagrodzenia
adwokata lub radcy prawnego. Wniosek o ustanowienie adwokata lub radcy prawnego
strona zgłasza wraz z wnioskiem o zwolnienie od kosztów sądowych lub osobno, na piśmie
lub ustnie do protokołu, w sądzie, w którym sprawa ma być wytoczona lub już się toczy.
z upoważnienia Prezesa
Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Dyrektor Delegatury UOKiK w Poznaniu
Jarosław Krüger
