DECYZJA nr RPZ 2/2021
I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów
16 lutego 2007 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 275), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie
praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu wobec
Seaside Park sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, wobec uprawdopodobnienia w toku
postępowania stosowania przez ww. Spółkę praktyki naruszającej zbiorowe interesy
konsumentów określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji
i konsumentów, polegającej na przekazywaniu konsumentom w treści materiałów
reklamowych nieprawdziwych informacji o wysokości korzyści finansowych związanych
z nabyciem lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej pod nazwą SEASIDE PARK
zlokalizowanej w Kołobrzegu, wynikających z zainwestowania środków pieniężnych
w nabycie takiego lokalu, poprzez zawyżanie wysokości stopy zwrotu z inwestycji
w odniesieniu do rocznego czynszu najmu wynikającego z zawartych umów najmu,
co może stanowić nieuczciwą praktykę rynkową w rozumieniu art. 5 ust. 1 i ust. 2 pkt 1
oraz ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym
praktykom rynkowym (t.j.: Dz.U. z 2017 r. poz. 2070) po zobowiązaniu się przez Seaside
Park sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie do podjęcia działań zmierzających
do usunięcia skutków opisanego naruszenia Prezes Urzędu nakłada na ww. Spółkę
obowiązek wykonania zobowiązania poprzez:
1. Opublikowanie na stronie internetowej Spółki dotyczącej inwestycji w apartamenty
Seaside Park znajdującej się po adresem inwestycja.seasidepark.pl, w terminie dwóch
tygodni od daty uprawomocnienia się decyzji Prezesa Urzędu, oświadczenia o następującej
treści:
„Uprzejmie informujemy, że w dniu 9 marca 2021 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji
i Konsumentów w decyzji nr RPZ 2/2021 uprawdopodobnił, że przekazywane przez Seaside
Park Sp. z o.o. informacje zamieszczone w materiałach reklamowych, dotyczące wysokości
korzyści finansowych związanych z nabyciem lokalu użytkowego w inwestycji realizowanej
pod nazwą Seaside Park zlokalizowanej w Kołobrzegu mogły wprowadzać konsumentów
w błąd, poprzez zawyżanie wysokości stopy zwrotu z inwestycji w odniesieniu do rocznego
czynszu najmu wynikającego z zawartych umów najmu.
Spółka zobowiązała się do podjęcia działań zmierzających do usunięcia trwających skutków
praktyki oraz przyznania konsumentom dotkniętym jej skutkami przysporzenia w postaci
możliwości otrzymania jednego z 250 voucherów (kodów rabatowych) uprawniających do
PREZES
URZĘDU OCHRONY
KONKURENCJI I KONSUMENTÓW
TOMASZ CHRÓSTNY
2
obniżki na usługę pobytu i zakwaterowania w hotelu Seaside Park.
Szczegóły dotyczące powyższego zobowiązania, jego zakresu oraz terminu i sposobu
otrzymania przysporzenia określono w ww. decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji
i Konsumentów dostępnej pod poniższym linkiem bezpośrednio na stronie Urzędu Ochrony
Konkurencji i Konsumentów:
Czytaj całą treść decyzji nr RPZ 2/2021
W przypadku dalszych pytań, zapraszamy do kontaktu za pośrednictwem adresu email:
condo@seasidepark.pl”
Ww. oświadczenie zostanie umieszczone na stronie głównej i będzie utrzymywane przez
okres 3 miesięcy od daty jego opublikowania. Oświadczenie będzie napisane:
- czarną czcionką (kod szesnastkowy RGB -#000000) ARIAL na białym tle (kod szesnastkowy
RGB -#ffffff);
- wielkość czcionki będzie odpowiadać wielkości czcionki zwyczajowo używanej na ww.
stronie internetowej, tekst umieszczony w ramce o rozmiarze takim, aby była ona
w całości wypełniona oświadczeniem, o którym mowa w niniejszym punkcie z zachowaniem
marginesu co najmniej 10px pomiędzy tekstem a ramką;
- w górnej części strony głównej domeny, widocznej bezpośrednio po wejściu na stronę
internetową, bez możliwości zamknięcia informacji przez użytkownika (oświadczenie nie
może przybrać formy np. rotacyjnego banera czy slajdera)
- fragment „Czytaj całą treść decyzji nr RPZ 2/2021” będzie stanowić hiperłącze
prowadzące do strony internetowej https://decyzje.uokik.gov.pl/bp/dec_prez.nsf
2. Zamieszczenie na stronie głównej strony internetowej hotelu Seaside Park
znajdującej się pod adresem seasidepark.pl, w terminie dwóch tygodni od daty
uprawomocnienia się decyzji, informacji o następującej treści: „Uwaga! Ważny komunikat
dla inwestorów oraz osób, które były w przeszłości zainteresowane inwestycją w lokale
condo”, zawierającej odnośnik (hiperłącze) do oświadczenia, o którym mowa w pkt I.1
zobowiązania. Informacja zostanie opublikowana w sposób widoczny i czytelny, w górnej
części strony głównej domeny. Informacja będzie utrzymywana przez okres 6 tygodni
od dnia jej opublikowania.
3. Zamieszczenie na profilu społecznościowym Spółki na portalu Facebook, w terminie
dwóch tygodni od daty uprawomocnienia się decyzji, sformułowanej w sposób czytelny
i zrozumiały informacji zawierającej odnośnik do oświadczenia, o którym mowa w pkt I.1
zobowiązania. Informacja będzie utrzymywana przez okres 6 tygodni od dnia jej
opublikowania.
4. Przyznanie konsumentom którzy zostali dotknięci skutkami praktyki i spełniają
łącznie następujące warunki:
przed dniem wydania decyzji Prezesa Urzędu skontaktowali się ze Spółką w celu
zapoznania się z ofertą sprzedaży apartamentu typu condo oraz
na dzień uprawomocnienia się decyzji nie są właścicielami apartamentu typu condo
w inwestycji Seaside Park
możliwości otrzymania jednorazowego przysporzenia w postaci vouchera (kodu
rabatowego) uprawniającego jednorazowo do 50% obniżki na usługę pobytu
i zakwaterowania w hotelu Seaside Park Sp. z o.o., jednakże nie większej niż w kwocie 400
zł (czterysta złotych), przy czym możliwość uzyskania vouchera będzie dotyczyć
3
maksymalnie 250 konsumentów. Vouchery zostaną przyznane według kolejności zgłoszeń.
Konsumenci będą mogli składać wnioski o przyznanie przysporzenia drogą elektroniczną na
adres e-mail: condo@seasidepark.pl, w terminie do czterech miesięcy od daty
zamieszczenia przez Spółkę informacji, o której mowa w pkt I.1 zobowiązania. Wniosek
powinien zawierać wszystkie dane pozwalające na weryfikację zasadności przyznania
przysporzenia konsumenckiego. Voucher będzie ważny przez 12 miesięcy od dnia
uprawomocnienia się decyzji.
5. Poinformowanie konsumentów, którzy skontaktowali się ze Spółką w związku z ofertą
sprzedaży apartamentu typu condo w inwestycji Seaside Park, co do których Spółka nadal
posiada dane kontaktowe (adres email lub adres korespondencyjny) i nie zawarli ze Spółką
umowy zakupu lokalu typu condo, w terminie jednego tygodnia od dnia uprawomocnienia
się decyzji Prezesa Urzędu, o możliwości, terminie oraz sposobie skorzystania
z przysporzenia wskazanego w pkt. I.4 powyżej. Informacja zostanie wysłana w sposób
stosowny do posiadanych danych kontaktowych konsumenta.
6. Przyznanie konsumentom, którzy zakupili apartament typu condo oraz są stronami
umowy najmu lokalu zawartej z podmiotem zarządzającym hotelem Seaside Park,
jednorazowego przysporzenia w postaci dodatkowych 7 dni pobytu właścicielskiego
w 2021 r., na warunkach analogicznych do przewidzianych w umowach najmu,
z dodatkowym umożliwieniem ich wykorzystania także w czerwcu oraz we wrześniu.
Cena dodatkowych 7 dni pobytu będzie obliczona w sposób proporcjonalny do
dotychczasowej ceny pobytu za okres przewidziany w umowach najmu.
Spółka poinformuje konsumentów o przyznanym przysporzeniu w terminie jednego
miesiąca od daty uprawomocnienia się decyzji Prezesa Urzędu poprzez wiadomość e-mail
lub drogą listowną.
II. na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nakłada
się na Seaside Park sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie obowiązek złożenia informacji
o stopniu realizacji przyjętych zobowiązań:
1) w zakresie zobowiązania określonego w punkcie I.1 przekazanie następujących
informacji i dokumentów:
a. zrzutów z ekranu (z widoczną datą ich sporządzenia) ze strony głównej:
www.inwestycja.seasidepark.pl;
b. okresu (dat) utrzymywania na stronie internetowej www.inwestycja.seasidepark.pl
oświadczenia oraz hiperłącza odsyłającego do treści decyzji.
2) w zakresie zobowiązania określonego w punkcie I. 2 i I.3 przekazanie następujących
informacji i dokumentów:
a. zrzutów z ekranu (z widoczną datą ich sporządzenia) ze strony głównej:
www.seasidepark.pl oraz profilu społecznościowego na stronie Facebook, zawierającej
informację z odnośnikiem do oświadczenia;
b. okresu (dat) utrzymywania powyższych informacji na stronie internetowej
www.seasidepark.pl oraz profilu społecznościowym na stronie Facebook.
3) w zakresie zobowiązania określonego w punkcie I.4 przekazanie informacji o liczbie
konsumentów, którzy skorzystali z przysporzenia konsumenckiego określonego w punkcie
I.4.
4) w zakresie zobowiązania określonego w punkcie I.5, przekazanie następujących
4
informacji i dokumentów:
- liczby wysłanych wiadomości e-mail/listów
- przykładowej wiadomości wysłanej do konsumenta w związku z realizacją zobowiązania
określonego w punkcie I.5.
5) w zakresie zobowiązania określonego w punkcie I.6, przekazanie następujących
informacji i dokumentów:
- liczby wysłanych wiadomości e-mail/listów
- przykładowej wiadomości wysłanej do konsumenta w związku z realizacją zobowiązania
określonego w punkcie I.6 .
— w terminie 7 miesięcy od daty uprawomocnienia się decyzji Prezesa Urzędu.
Uzasadnienie
Postanowieniem z 6 maja 2019 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji
i Konsumentów, wszczął postępowanie wyjaśniające, mające na celu wstępne ustalenie,
czy w związku z praktykami stosowanymi przez SEASIDE PARK sp. z o.o. z siedzibą
w Warszawie (dalej: „Przedsiębiorca” lub „Spółka”) w ramach realizacji inwestycji pod
nazwą SEASIDE PARK zlokalizowanej w Kołobrzegu (dalej: „Inwestycja” lub „SEASIDE
PARK”), doszło do naruszenia przepisów uzasadniających wszczęcie postępowania
w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów lub w sprawie o uznanie
postanowień wzorca umowy za niedozwolone.
Analiza materiałów zgromadzonych w toku postępowania dała podstawę
do wszczęcia, postanowieniem z 11 września 2020 r., postępowania w sprawie stosowania
przez Przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów określonej
w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej
na przekazywaniu konsumentom w treści materiałów reklamowych nieprawdziwych
informacji o wysokości korzyści finansowych związanych z nabyciem lokalu użytkowego
w inwestycji realizowanej pod nazwą SEASIDE PARK zlokalizowanej w Kołobrzegu,
wynikających z zainwestowania środków pieniężnych w nabycie takiego lokalu, poprzez
zawyżanie wysokości stopy zwrotu z inwestycji w odniesieniu do rocznego czynszu najmu
wynikającego z zawartych umów najmu.
W odpowiedzi na przedstawiony zarzut Spółka oświadczyła, że nie zgadza się
ze stanowiskiem Prezesa Urzędu. W ocenie Spółki, w żadnym z materiałów reklamowych
nie wskazywała, że podawana kwota procentowa stanowiąca czynsz najmu odnosi się
do całości zainwestowanych środków pieniężnych. Zdaniem Spółki materiały reklamowe
ze swej istoty mają zaciekawić potencjalnych klientów i zachęcić ich do zapoznania się ze
szczegółową ofertą. Według Spółki nie ma podstaw do tego, aby równać obowiązki
informacyjne spoczywające na przedsiębiorcach na etapie reklamy oraz etapie
przedkontraktowym, w ramach którego zainteresowanemu klientowi przekazywane
są bardziej szczegółowe informacje o warunkach konkretnej oferty. W ocenie Spółki nie
istnieją normy prawne, które nakazywałyby już na etapie reklamy, przekazywać
konsumentom szczegółowe informacje dotyczące wszystkich warunków umownych,
a zrealizowanie takiego założenia byłoby w praktyce trudne do wykonania. Ponadto,
w ocenie Spółki, zakwestionowane materiały reklamowe nie miały charakteru oferty
5
zakupu produktu, lecz jedynie zaproszenia potencjalnego klienta do kontaktu w celu
zapoznania się z treścią oferty. Spółka podniosła także, że konstruując przekaz reklamowy
brała pod uwagę zarówno charakter produktu - ekskluzywnej oferty inwestycji w luksusowe
apartamenty, rodzaj klienta, do którego adresowany był materiał, jak również typową
ścieżkę obsługi takiego klienta (obejmującą na etapie przedkontraktowym etap
przekazywania szczegółowych informacji o warunkach oferty, indywidualne doradztwo oraz
negocjacje warunków), a także ograniczenia wynikające z danego środka komunikacji
treści marketingowe.
Niezależnie od powyższego, Spółka wniosła o wydanie decyzji w trybie
art. 28 u.o.k.k., zobowiązując się do podjęcia działań szczegółowo opisanych w sentencji
decyzji.
Prezes Urzędu ustalił, co następuje:
SEASIDE PARK sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie wpisano do Rejestru
Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego 20 kwietnia 2006 r. pod nr 0000255484.
Zgodnie z wpisem do KRS przedmiotem przeważającej działalności prowadzonej przez
Przedsiębiorcę jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem
budynków.
W ramach powyższej działalności, Spółka oferowała możliwość zakupu lokali
wchodzących w skład inwestycji pod nazwą SEASIDE PARK zlokalizowanej w Kołobrzegu.
Sprzedaż lokali w Inwestycji odbywała się [usunięto]. Spółka oferowała dwie możliwości
zakupu apartamentów tj. w tzw. systemie condo oraz w systemie standardowym.
Apartamentami w systemie standard właściciel może zarządzać według własnego uznania.
Nabycie apartamentu w systemie condo oznacza zakup lokalu w formie inwestycji z
jednoczesnym oddaniem tegoż lokalu w zarząd profesjonalnemu podmiotowi. Inwestycja
obejmowała łącznie [usunięto] lokali usługowych – apartamentów hotelowych. [usunięto]
to lokale typu standard (tj. bez umowy najmu, nie objęte systemem condo), pozostałe
[usunięto] to lokale w systemie condo, których nabywcy podpisują z operatorem umowę
najmu i którzy według oświadczeń Spółki otrzymują uzgodniony co do wysokości roczny
czynsz najmu. [usunięto] umów ustanowienia odrębnej własności lokalu (w tzw. systemie
condo) Spółka zawarła z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej.
Podmiotem, który świadczy usługi polegające na zarządzaniu najmem lokali
w imieniu ich właścicieli w ramach Inwestycji jest Hotel Management Services sp. z o.o.
z siedzibą w Warszawie, która należy do tej samej grupy kapitałowej co spółka SEASIDE.
Na etapie przedkontraktowym Spółka promowała zakup lokali w systemie condo,
składając deklaracje dotyczące poziomu zysku z takiej inwestycji. Spółka stosowała foldery
reklamowe, które jak wskazała, dostępne były od początku prowadzenia sprzedaży (tj. od
połowy 2016 r.) w polskiej i angielskiej wersji językowej. Spółka stosowała również ulotki
reklamowe, dostępne od drugiej połowy 2017 r. w biurze sprzedaży Inwestycji w
Kołobrzegu. Na terenie Kołobrzegu znajdowały się również cztery banery stacjonarne,
na których od lipca 2016 r. wyklejone były reklamy inwestycji. Spółka wskazała, że na
prośbę zainteresowanych klientów w nielicznych przypadkach folder był wysyłany na
wskazany adres e-mail. Od lipca 2016 r. do listopada 2018 r. Spółka reklamował inwestycję
w Internecie i w tym zakresie korzystała z banerów reklamowych wyświetlanych w ramach
reklamy kontekstowej Google oraz Facebook. Spółka wskazała, że nie stosowała reklamy
w postaci mailingu, filmów lub spotów. Promocja Inwestycji prowadzona była również
6
za pośrednictwem strony internetowej www.seasidepark.pl.
Z treści materiałów reklamowych stosowanych przez Spółkę, które przekazano
w ramach postępowania wyjaśniającego wynikało, że Spółka w jedynym z folderów
reklamowych informowała o gwarantowanym czynszu najmu w stałej wysokości 6,5%,
w innym natomiast o 7% stopie zwrotu z inwestycji.
Spółka w ramach postępowania przekazała również inne materiały reklamowe
stosowane przez nią do promocji opisanej inwestycji, o następującej treści:
7
Na stronie internetowej Spółki widniała informacja o stopie czynszu w wysokości
6,5%.
8
Na ogrodzeniu inwestycji w trakcie jej realizacji wisiał natomiast baner informujący o 7%
stopie zwrotu.
[usunięto]
Nabywca lokalu w systemie condo standardowo podpisywał umowę rezerwacyjną,
przedwstępna umowę sprzedaży, umowę najmu oraz przyrzeczoną umowę sprzedaży.
Umowa przedwstępna, umowa najmu oraz umowa przyrzeczona były zawierane w formie
aktu notarialnego.
W ramach postępowania Spółka przekazała Prezesowi Urzędu wzorce umów
wykorzystywanych podczas oferowania zakupu lokali wchodzących w skład Inwestycji.
[usunięto]
Z przekazanych przez Spółkę materiałów wynikało, że zainteresowani Inwestycją
klienci otrzymywali informację, że lokale w typie condo są całkowicie wykończone,
umeblowane, wyposażone i gotowe do wynajmu. Cena lokalu miała wynosić [usunięto] zł
9
netto/m kw, a cena umeblowania i wyposażenia [usunięto] zł netto/m kw. Wykupienie
wyposażenia wraz z lokalem było przy tym obowiązkowe.
Z treści umowy przedwstępnej, z § 2 ust. 1 pkt 4 wynika z kolei, że [usunięto].
Cena brutto za lokal i wyposażenie lokalu zwana jest dalej: „ceną łączną”.
Z konkretnych, zawartych już umów oraz z przekazanych przez Spółkę zestawień
wynikało, że roczny czynsz najmu nie był liczony od wyżej opisanej „ceny łącznej”, ale od
ceny netto lokalu nieobejmującej wyposażenia (którego zakup był obligatoryjny)
[usunięto]
Prezes Urzędu zważył, co następuje:
Stosownie do art. 1 ust. 1 u.o.k.k., ochrona interesów przedsiębiorców
i konsumentów podejmowana jest w ramach działań Prezesa Urzędu w interesie
publicznym. Ingerencja Prezesa Urzędu ma na celu ochronę interesów zbiorowości, a nie
wprost poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku. Naruszenie interesu
publicznego stanowi bezwzględny warunek uznania kompetencji Prezesa Urzędu
do rozstrzygnięcia określonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy
działania przedsiębiorcy godzą w interesy ogólnospołeczne i dotykają szerokiego kręgu
uczestników rynku, zaburzając jego prawidłowe funkcjonowanie.
W ocenie Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny.
Wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy byli lub mogli stać się
klientami Spółki. Działania Spółki nie dotyczą więc interesów poszczególnych osób, których
sprawy miałyby charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi,
ale szerszego kręgu konsumentów, kontrahentów Spółki, których sytuacja jest identyczna.
Naruszenie interesu publicznoprawnego przejawia się tym samym w naruszeniu zbiorowego
interesu konsumentów. W niniejszej sprawie istnieje więc możliwość poddania zachowania
Przedsiębiorcy dalszej ocenie pod kątem stosowania praktyk naruszających zbiorowe
interesy konsumentów.
Ocenę tę poprzedzić należy stwierdzeniem, że Seaside Park sp. z o.o. z siedzibą
w Warszawie jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji
i konsumentów. Przepis ten stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o przedsiębiorcy
rozumie się przez to przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca
2018 r.- Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 162). Działania Spółki podlegają
więc kontroli z punktu widzenia przepisów tej ustawy.
Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeżeli w toku
postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie
uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych
w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1 u.o.k.k., lub będących podstawą
wszczęcia postępowania - że został naruszony zakaz, o którym mowa w art. 24 u.o.k.k.,
a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego zakazu, zobowiąże się do
podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zakończenia naruszenia lub
usunięcia jego skutków, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, zobowiązać przedsiębiorcę
do wykonania tych zobowiązań. W przypadku, gdy przedsiębiorca zaprzestał naruszania
zakazu, o którym mowa w art. 24 u.o.k.k., i zobowiąże się do usunięcia skutków tego
naruszenia, zdanie pierwsze stosuje się odpowiednio.
10
Z przytoczonego przepisu wynika, że warunkami wydania decyzji zobowiązującej są:
uprawdopodobnienie naruszenia zakazu określonego w art. 24 ustawy oraz zobowiązanie
się przedsiębiorcy, któremu jest zarzucane takie naruszenie, do podjęcia lub zaniechania
działań zmierzających do jego zakończenia lub usunięcia jego skutków.
Z uwagi na wniosek Spółki o wydanie decyzji zobowiązującej, niezbędne jest
rozważenie, czy wskazane w ww. przepisie warunki zaistniały w odniesieniu do działań
i zobowiązań Spółki.
W pierwszej kolejności rozważenia wymaga, czy stosowanie praktyki naruszającej
zbiorowe interesy konsumentów zostało uprawdopodobnione na obecnym etapie
postępowania.
Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazuje stosowania
praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 pkt 3 ustawy przez
praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie godzące w nie sprzeczne
z prawem lub dobrymi obyczajami zachowanie przedsiębiorcy, w szczególności nieuczciwe
praktyki rynkowe. Dla uznania zachowania przedsiębiorcy za praktykę naruszającą
zbiorowe interesy konsumentów zachowanie to musi być więc sprzeczne z prawem lub
dobrymi obyczajami i jednocześnie naruszać zbiorowy interes konsumentów.
Bezprawność zarzuconej Spółce praktyki związana jest z naruszeniem przepisów
ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym
(tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 2070, dalej również; upnpr). Art. 3 ww. ustawy zakazuje
stosowania nieuczciwych praktyk rynkowych. Przez praktykę rynkową rozumie się, zgodnie
z art. 2 pkt 4 upnpr, działanie lub zaniechanie przedsiębiorcy, sposób postępowania,
oświadczenie lub informację handlową, w szczególności reklamę i marketing, bezpośrednio
związane z promocją lub nabyciem produktu przez konsumenta. Pojęcie produktu
wskazane w art. 2 pkt 3 upnpr ma szeroki zakres i obejmuje także usługę. W zakresie
pojęcia praktyki rynkowej mieści się zatem każdy czyn przedsiębiorcy (działanie, jak
i zaniechanie) oraz każda forma działania przedsiębiorcy (sposób postępowania,
oświadczenie lub komunikat handlowy, w tym reklama i marketing). Istotnym jest,
iż wskazane formy mogą być kwalifikowane jako praktyki rynkowe, gdy są bezpośrednio
związane z promocją lub nabyciem produktu przez konsumenta.
Pod pojęciem produktu, w świetle art. 2 pkt 3 upnpr, należy rozumieć każdy towar
lub usługę, w tym nieruchomości, prawa i obowiązki wynikające ze stosunków
cywilnoprawnych. Natomiast przez propozycję nabycia produktu rozumie się informację
handlową określającą cechy produktu oraz jego cenę, w sposób właściwy dla użytego
środka komunikowania się z konsumentami, która bezpośrednio wpływa bądź może
wpływać na podjęcie przez konsumenta decyzji dotyczącej umowy (art. 2 pkt 6 upnpr).
Niewątpliwie działania Spółki polegające na promowaniu nabycia lokalu w tzw.
systemie condo w Inwestycji mieszczą się w przedstawionym powyżej pojęciu praktyki
rynkowej.
Stosownie do art. 2 pkt 7 upnpr, przez decyzję dotyczącą umowy rozumie się
podejmowaną przez konsumenta decyzję co do tego, czy, w jaki sposób i na jakich
warunkach dokona zakupu, zapłaci za produkt w całości lub w części, zatrzyma produkt,
rozporządzi nim lub wykona uprawnienie umowne związane z produktem, bez względu na
to, czy konsument postanowi dokonać określonej czynności, czy też powstrzymać się od jej
dokonania. Nieuczciwa praktyka rynkowa polegająca na wprowadzającym w błąd działaniu
11
nie musi zatem finalnie prowadzić do dokonania przez przeciętnego konsumenta czynności
prawnej. Wystarczająca jest potencjalna możliwość wprowadzenia w błąd przeciętnego
konsumenta. Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
w wyroku z dnia 19 grudnia 2007 r. sygn. XVII Ama 64/07, uznał że przedsiębiorca ma
obowiązek poinformowania w sposób rzetelny i prawdziwy o cechach oferowanego towaru
już w reklamie, a klient zwabiony jego ofertą nie ma obowiązku jej weryfikacji w miejscu
sprzedaży.
W opinii Prezesa Urzędu, kierując się treścią reklam stosowanych przez Spółkę
przeciętny konsument mógł podjąć decyzję dotyczącą umowy, której by nie podjął, gdyby
wiedział, że korzyści z zainwestowanych środków będą niższe od deklarowanych. Decyzja
dotycząca umowy nie oznacza przy tym nabycia lokalu, ale może polegać m.in.
na zainteresowaniu się konsumenta ofertą Spółki, czy też podjęciu działań w celu
uzyskania dodatkowych lub szczegółowych informacji o tej ofercie.
Przepisy ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym posługują się
pojęciem przeciętnego konsumenta, z punktu widzenia którego powinna być dokonana
ocena każdej praktyki rynkowej. Art. 2 pkt 8 tej ustawy za przeciętnego uznaje
konsumenta, który jest dostatecznie dobrze poinformowany, uważny i ostrożny. Oceny
tych cech dokonuje się z uwzględnieniem czynników społecznych, kulturowych,
językowych i przynależności danego konsumenta do szczególnej grupy konsumentów, przez
którą rozumie się dającą się jednoznacznie zidentyfikować grupę konsumentów,
szczególnie podatną na oddziaływanie praktyki rynkowej lub na produkt, którego praktyka
rynkowa dotyczy, ze względu na szczególne cechy, takie jak wiek, niepełnosprawność
fizyczna lub umysłowa.
Klientem Spółki mogła być osoba fizyczna, posiadająca pełną zdolność do czynności
prawnej, która zamierzała zainwestować swoje środki pieniężne. Grupa ta jest na tyle
szeroka i różnorodna, że nie sposób wskazać na szczególne jej cechy, które
determinowałyby konieczność przyjęcia w tej sprawie innego niż ogólny wzorzec
przeciętnego konsumenta. W konsekwencji, w tej sprawie za przeciętnego konsumenta
Prezes Urzędu uznaje osobę, która jest dostatecznie dobrze poinformowana, uważna
i ostrożna przy zapoznaniu się z reklamami, przy uwzględnieniu czynników społecznych,
kulturowych i językowych charakterystycznych dla polskiego konsumenta.
Należy przy tym podkreślić, że wskazanie na takie cechy, jak dostateczne
poinformowanie, uwaga i ostrożność określa pewien zespół cech mentalnych konsumenta
(jego przeciętność) znajdujących wyraz w tym, że z jednej strony możemy wymagać
od niego pewnego stopnia wiedzy i orientacji w rzeczywistości, a z drugiej- nie możemy
uznać, że jego wiedza jest kompletna i profesjonalna i że konsument nie ma prawa
pewnych rzeczy nie wiedzieć. Przeciętny konsument nie posiada wiedzy specjalistycznej
w danej dziedzinie. Przeciętny konsument ma świadomość specyfiki języka reklamy, jego
pewnej umowności, skłonności do przesady i konieczności odnoszenia się do reklam
z racjonalnym dystansem. Rozumie kierowane do niego informacje i potrafi je wykorzystać
do podjęcia świadomej decyzji dotyczącej produktu. Nie jest naiwny, ale nie potrafi też
ocenić sytuacji tak jak profesjonalista. Przeciętny konsument ma prawo odbierać
kierowane do niego przekazy reklamowe w sposób dosłowny zakładając, że przedsiębiorca,
od którego pochodzą, przekazuje mu informacje w sposób dostatecznie jasny,
jednoznaczny i niewprowadzający w błąd. W ocenie Prezesa Urzędu, adresatem reklam
Przedsiębiorcy nie jest konsument bardziej niż przeciętnie zorientowany w specyfice
12
języka reklamy. Jest to więc osoba, która wie, że aby poznać szczegółowe warunki oferty,
nawiązuje np. kontakt z przedstawicielem Przedsiębiorcy, ale jednocześnie oczekuje, że w
reklamach podane są rzetelne informacje o podstawowych cechach tej oferty, które nie
wprowadzają w błąd.
Zgodnie z art. 4 ust 1 upnpr praktyka rynkowa stosowana przez przedsiębiorców
wobec konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi obyczajami
i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego
konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po
jej zawarciu. Art. 4 ust. 2 upnpr stanowi, że za nieuczciwą praktykę rynkową uznaje się
w szczególności praktykę rynkową wprowadzającą w błąd oraz agresywną praktykę
rynkową, a także stosowanie sprzecznego z prawem kodeksu dobrych praktyk. Praktyki te
nie podlegają ocenie w świetle przesłanek określonych w art. 4 ust. 1 upnpr.
W prowadzonym postępowaniu Prezes Urzędu zarzucił Spółce stosowanie
nieuczciwej praktyki rynkowej określonej w art. 5 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 oraz ust. 3 pkt 2
upnpr. Zgodnie z tym przepisem, praktykę rynkową uznaje się za działanie wprowadzające
w błąd, jeżeli działanie to w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie
przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął.
Stosownie zaś do art. 5 ust. 2 pkt 1 i ust. 3 pkt 2 upnpr wprowadzającym w błąd
działaniem może być w szczególności rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji co do
korzyści związanych z produktem.
Przekazywane przez Spółkę informacje dotyczące korzyści związanych z nabyciem
lokalu użytkowego w inwestycji SEASIDE PARK wynikających z zainwestowania środków
pieniężnych w nabycie takiego lokalu można uznać za nieprawdziwe. Konsument miał
bowiem obowiązek uiścić nie tylko cenę netto lokalu (od której liczony jest przez Spółkę
zysk/stopa zwrotu), ale również cenę wyposażenia tego lokalu oraz podatek VAT od obu
tych kwot. Osiągnięty przez niego roczny czynsz najmu był zatem niższy od deklarowanych
przez Spółkę 6,5 czy 7% zysku z zainwestowanych środków. Takie działanie dotyczące
korzyści związanych z nabyciem produktu (w tym przypadku lokalu w systemie condo),
mogło wprowadzać konsumentów w błąd. Na podstawie informacji zawartych
w materiałach promocyjnych stosowanych przez Spółkę, przeciętny konsument mógł
podjąć decyzję dotyczącą umowy, której by nie podjął, gdyby wiedział, że
w rzeczywistości zysk będzie liczony od wartości zapłaconej ceny lokalu netto bez
wyposażenia. Decyzja dotycząca umowy mogła polegać m.in. na zainteresowaniu się ofertą
Spółki, czy też podjęciu działań w celu uzyskania dodatkowych lub szczegółowych
informacji o tej ofercie.
W związku z powyższym, uprawdopodobniona została w niniejszym postępowaniu
bezprawność działań Spółki.
Powyżej wskazano, że dla uprawdopodobnienia naruszenia przez Spółkę zakazu
określonego w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów niezbędne jest także
uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowego interesu konsumentów.
Dla stwierdzenia naruszenia zbiorowych interesów konsumentów istotne jest
ustalenie, że działanie przedsiębiorcy nie ma ściśle określonego, konkretnego adresata.
Oznacza to, że nie liczba faktycznych, potwierdzonych naruszeń, ale przede wszystkim ich
charakter, a w związku z tym możliwość (chociażby tylko potencjalna) wywołania
negatywnych skutków wobec określonej zbiorowości przesądza o naruszeniu zbiorowego
13
interesu konsumentów. Godzenie w zbiorowe interesy konsumentów może przy tym
polegać zarówno na ich naruszeniu, jak i na zagrożeniu ich naruszenia. Nie jest tym samym
konieczne, aby którykolwiek z konsumentów został dotknięty skutkami stosowanej przez
Spółkę praktyki. Wystarczająca jest choćby potencjalna możliwość wystąpienia
negatywnych skutków praktyki wobec nieograniczonej liczby konsumentów.
Praktyka Spółki godziła w interesy nieograniczonej liczby osób, których nie da się
zidentyfikować - wszystkich potencjalnych klientów Spółki, którzy zapoznali się lub mogli
się zapoznać z jej ofertą. Z tego względu, w ocenie Prezesa Urzędu, interes konsumentów,
który mógł zostać naruszony w wyniku działań podejmowanych przez Spółkę nie stanowi
sumy indywidualnych interesów poszczególnych klientów, lecz ma charakter zbiorowy.
Z uwagi na powyższe, Prezesa Urzędu uznał, że na obecnym etapie postępowania
zostało uprawdopodobnione naruszenie przez Spółkę zakazu, o którym mowa w art. 24
ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.
Zobowiązanie Przedsiębiorcy
Jak już zaznaczono, warunkiem niezbędnym do zastosowania art. 28 ustawy
o ochronie konkurencji i konsumentów jest ponadto zobowiązanie się przedsiębiorcy,
któremu jest zarzucane naruszenie art. 24, do podjęcia lub zaniechania działań
zmierzających do zakończenia naruszenia lub usunięcia jego skutków.
Spółka złożyła wniosek o wydanie decyzji zobowiązującej na podstawie art. 28
ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Treść zobowiązania Spółki została
szczegółowo opisana w sentencji niniejszej decyzji.
Treść zobowiązania jest jednoznaczna i precyzyjna oraz umożliwia skontrolowanie
jego wykonania. Przedmiot zobowiązania pozostaje w bezpośrednim związku z zarzucaną
Spółce praktyką. Obejmuje on zobowiązanie Spółki do podjęcia działań zmierzających do
usunięcia skutków naruszenia. Wskazać należy, iż wdrożenie zaproponowanych przez
Spółkę działań spowoduje usunięcie skutków stosowanej praktyki w możliwie największym
stopniu, a jednocześnie pozwoli osiągnąć podstawowe cele decyzji zobowiązującej,
a mianowicie szybkość i efektywność załatwienia sprawy dla dobra interesu publicznego.
Za przyjęciem zobowiązania Spółki przemawia również okoliczność, że Inwestycja jest
ukończona, a praktyka zaniechana. Nadto propozycja spółki zmierza do usunięcia skutków
naruszenia także w odniesieniu do osób, których potencjalnie, praktyka spółki mogła
dotknąć bezpośrednio (na etapie przedkontraktowym), czyli osób, które skontaktowały się
ze spółką, ale nie zdecydowały się na zawarcie umowy
Uwzględniając powyższe, Prezes Urzędu orzekł jak w pkt I sentencji decyzji.
Informacja o stopniu realizacji zobowiązania
Stosownie do art. 28 ust. 3 u.o.k.k. elementem obligatoryjnym decyzji
zobowiązującej jest nałożenie przez Prezesa Urzędu obowiązku składania w wyznaczonym
terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązania. W pkt II sentencji decyzji Prezes
Urzędu nałożył na Przedsiębiorcę obowiązek przedstawienia informacji o stopniu realizacji
przyjętych zobowiązań.
Zdaniem Prezesa Urzędu, przedstawienie wymienionych informacji i dokumentów
pozwoli na ocenę, czy Przedsiębiorca faktycznie wykonał przyjęte w decyzji zobowiązania.
Jednocześnie Prezes Urzędu uznał, uwzględniając termin wykonania przez Przedsiębiorcę
14
poszczególnych zobowiązań, że jest on w stanie złożyć bez przeszkód ww. sprawozdanie,
w terminie 7 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji.
Z uwagi na powyższe, Prezes Urzędu orzekł jak w pkt II sentencji.
Pouczenie:
Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów
w zw. z art. 47928 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego od niniejszej decyzji przysługuje
odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie- Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów,
w terminie miesiąca od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony
Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
w Poznaniu.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 pkt 9 w związku z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r.
o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 755), odwołanie
od decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów podlega opłacie stałej
w kwocie 1000 zł.
Zgodnie z art. 103 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, sąd może
przyznać zwolnienie od kosztów sądowych osobie prawnej lub jednostce organizacyjnej
niebędącej osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną, jeżeli wykazała,
że nie ma dostatecznych środków na ich uiszczenie.
Zgodnie z art. 105 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,
wniosek o przyznanie zwolnienia od kosztów sądowych należy zgłosić na piśmie lub ustnie
do protokołu w sądzie, w którym sprawa ma być wytoczona lub już się toczy.
Stosownie do treści art. 117 § 1, § 3 i § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, strona
zwolniona przez sąd od kosztów sądowych w całości lub części, może domagać się
ustanowienia adwokata lub radcy prawnego. Osoba prawna lub inna jednostka
organizacyjna, której ustawa przyznaje zdolność sądową, niezwolniona przez sąd
od kosztów sądowych, może się domagać ustanowienia adwokata lub radcy prawnego,
jeżeli wykaże, że nie ma dostatecznych środków na poniesienie kosztów wynagrodzenia
adwokata lub radcy prawnego. Wniosek o ustanowienie adwokata lub radcy prawnego
strona zgłasza wraz z wnioskiem o zwolnienie od kosztów sądowych lub osobno, na piśmie
lub ustnie do protokołu, w sądzie, w którym sprawa ma być wytoczona lub już się toczy.
z upoważnienia Prezesa
Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Dyrektor Delegatury UOKiK w Pozna
